杨红旭：楼市进入冬天 商业地产市场亦难乐观

  王石去年就称房地产业的冬天将至，于是声称不再拿地王，并对万科的企业战略做出调整。“姜是老的辣”，经历过20多年地产风雨洗礼的王石，此番预测相当准确。从去年第四季度开始，全国楼市凉风渐起，个别城市如深圳、广州出现量价齐跌现象。今年上半年，楼市气温由凉变冷。从7月开始，越来越多的开发商加入到降价促销的阵营当中，而成交量依然在低谷中徘徊，这标志着，楼市冬天已经来临。那么，过去几年一直相对比较稳定的商办类市场，又将何去何从，企业又将如何调整战略。笔者在此做一番剖析。 

　　宏观经济下行，房地产市场全面下调 


　　首先必须明确一点，世界经济发展史表明，在一个国家的经济由繁荣转为向下调整的过程中，作为国民经济重要产业（在很多国家是支柱产业），房地产行业和市场不可能保持繁荣局面。经济发展有周期，房地产业也有周期，二者基本是同步的，一般而言，在房地产市场领先于宏观经济上升，而稍滞后于宏观经济下行时间。 


　　去年底以来，国家领导人一直在强调：2008年中国经济面临的形势非常复杂。从外部因素看，美国次债危机今年进一步恶化，造成的资产损失波及全球，尤其使美国经济濒临衰退的边缘；石油、粮食、矿产等大宗商品价格大幅上涨，出现全球性的通货膨胀，同时也传递到我国；近期美元有走强趋势，同时人民币升值预期有所下降，从而导致部分外资回流美国，这对于稳定我国资本市场和房地产市场非常不利。 


　　外部环境多属利空，内部经济形势亦不容乐观。一是CPI高位运行，近几个月有所回落，但PPI却仍较高，在一定程度上将会传递到CPI；二是经济增长放缓，今年上半年GDP增速为10.4%，下半年将继续下滑；三是人民币持续升值导致出口下降，部分加工企业经营困难，上半年规模以上中小企业倒闭6.7万家；四是失业率上升，社会安定受到影响。 


　　正由于此，去年年底中央制定的“双防”（防明显通胀，防经济过热）方针，前段时间转变为“一保一控”（保持经济稳定增长，控制通胀）。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。过去几年紧缩型调控正在向扩张型调控转变，目前正处于政策观望和等待的时间窗口。 


　　在很大程度上，现阶段房地产市场的表现比股市好，比宏观经济糟。股市从去年10月的6124点，跌至9月的1800点上下，暴跌约七成，早已步入熊市；虽然大部分股民皆被套，但并未引发经济和社会危机，损失的是多是散户的资产。但若房价大跌一半，则极有可能引发金融危机，因此政府对于房地产市场的下调态势，心存忐忑。 


　　从成交量上分析，2008年上半年全国各大城市住宅成交量较去年同期均出现大幅下降。大部分城市被“腰斩”，福州、武汉市场成交量萎缩幅度最大，同比分别下跌了73%和61%。北京、沈阳两城市成交量下降程度较小，同比下跌36%和31%。上海同比下降了52%。 


　　从价格上分析，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点，降幅相当明显。而环比涨幅为负0.1%，这是近几年首次出现环比负增长，标志着房价拐点已经到来。实际上，更能反映市场真实情况的二手住宅价格环比增幅，今年5月已开始连续出现负增长。 


　　国房景气指数主要反映的是房地产开发的景气度，这一指数从2007年4月开始持续上涨，于11月达到高点，然后转头向下，今年7月份，国房景气指数为102.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点。按此趋势，下半年有可能跌进不景气区间（100以下）。综上所述，形势已比较明朗，目前全国楼市正在降温，逐步回归理性。 


　　从区域市场分析。众所周知，本轮房价下跌是由珠三角开始的，早在半年前，这一区域的两个中心城市——深圳和广州的房价已开始下降。而7月份，长三角区域也出现下跌迹象，突出表现在：这一区域的三大中心城市——上海、南京、杭州的新建住房价格环比开始下跌，二手房价格亦相似。而在6月之前，他们总体是上涨的。比如6月份上海的新建住宅和二手住宅价格环比增幅为0.0%，之前一直上涨；8月份的数据表明房价进一步下滑。这就预示着，上海房价的整体性下跌正在来临，市场中诸多楼盘加入打折促销行列，已证明了这一点。从中房上海综合指数分析，2008年8月上海综合指数为2048点，较上月下降21点，环比降幅1.03%。其中分类指数，中房上海住宅指数为1960点，较上月下降21点，环比降幅1.06%，这是2006年4月开始本轮上涨行情以来首次价格指数下挫。 


　　房地产大势中短悲观，商办类市场亦难乐观 


　　今年以来，全国出现了一股退地潮，主要是去年高价圈地后尚未全付土地出让金的地王或准地王项目。上海有两个案例被媒体炒得沸沸扬扬。一是志成在长风的地块，二是苏宁环球在南京东路的地块。这两幅地块的用地性质皆以商办为主，虽然二者退地的原因有所不同，但反映了同一个事实：在房地产市场整体下调期间，商办类市场前景与住宅市场一样不被看好。 


　　从今年7月的国房景气指数看，全国商品房空置面积分类指数为105.49，比6月份回落2.11点，同比回落1.30点。截止到7月末，全国商品房空置面积为1.29亿平方米，同比增长6.1%。其中，空置商品住宅6538万平方米，增长4.6%；空置办公楼814万平方米，增长7.7%；空置商业营业用房3990万平方米，增长3.6%。事实比较清楚，仅从空置率一项，就说明商办类物业的销售速度有所放缓，从而导致空置率上升。 


　　众所周知，近几年的房地产宏观调控，大部分政策是针对住宅市场的，而住宅市场的开发投资和房价增幅都是偏大的，尤其是2007年，上海住宅价格涨幅近20%，商品住宅（剔除配套商品房）更接近40%，而商办类价格相对比较平稳。2002年以来的6年时间内，上海写字楼市场有5年呈现出供不应求的态势，尤其是甲级写字楼的售价和租金快速上扬，2007年上海甲级写字楼平均空置率一度低至1.5%，为10年以来的最低水平。相比办公楼市场，近几年上海商业房产市场的表现稍逊一筹。2005、2006连续两年供大于求，2007年基本供求平衡，但是自2004年以来，商业用房成交量非常稳定，保持在210万平米左右，基本上不受宏观调控影响。 


　　从近期上海办公楼市场观察，市场呈快速下调之势。应该说相比住宅成交量52%的萎缩，今年上半年办公楼成交量基本上接近去年水平，但7月份却突现大幅下滑，可售写字楼共成交72033平方米，环比6月下降47.83%，与此同时供应量却环比6月大幅上涨78.49%，同比2007年7月下跌上涨104.94%。7月写字楼市场单日成交均维持在100套以下，最高峰的7月18日也仅签约66套。市场低迷之态一览无余。 


　　另外，8月份中房上海办公楼指数为2036点，较上月下降15点，环比降幅为0.74%，这是2000年6月办公楼市场开始上涨行情以来首次价格指数下挫。 


　　与办公楼相似，去年以来，上海商业用房的成交量比较稳定，但多数月度都是供大于求。7月份全市商业营业用房市场供求比为1：0.88，供应量为20.09万平方米，环比上月增加9.14万平方米，涨幅为83.47%，然而成交面积为17.72万平方米，环比上月降0.73%。笔者认为，未来一段时间成交量整体会有下降。很难维持上半年的坚挺态势。 


　　从成交价格上分析，与住宅价格相似，前三季度商办类市场价格基本呈小幅上涨趋势，但市场正处于转变的关键节点，第四季度下跌的可能性极大。考虑到前几年商类物业的价格涨幅明显小于住宅，接下来的下跌空间也会明显小于住宅。在房地产弱市当中，对价格最有力的支撑因素是租金，目前上海商办类物业的租金水和租金回报率远高于住宅。 


　　从2004年开始，上海出现很多外资整栋收购商办类物业的案例，外资（部分为热钱）成为市场中一支重要的购买力量。其实近几年海外热钱进入的速度和规模确实惊人。2002年以来，外资开始加速涌进内地，2001-2007年，年增幅依次为28.1%、34.9%、40.8%、51.3%、34.3%、30.2%、43.3%。剔除FDI与贸易顺差，今年一季度新增外汇储备中有高达851亿美元不明去向，这些加速涌入的热钱有相当一部分进入房地产市场。然而事态正在发生逆转，央行金融运行数据表明，6月我国外储增量放缓至119亿美元，7月增量进一步减少至56亿美元，连续两个月，外储增量一直小于FDI与贸易顺差之和，证明热钱在开始加速流出，这主要与中国经济增长趋缓、人民币升值预期减弱有关。 


　　上海高力国际的研究报告显示，2008年上半年成交的11个物业中，境外机构成交项目达8个。这种活跃度与2005、2006年已相差甚远。而且如今大部分交易都在外资公司之间进行，比如黑石收购长寿商业广场、李嘉诚转售世纪商贸广场，说明同样是外资，有人看空，有人看多；而非前几年的海一致看多。在海外基金有所观望的同时，港资地产商如和黄、瑞安、仲盛等都有减持商办物业的计划或行动，这些经历过楼市惊涛骇浪的地产大佬，对内地楼市的预期皆有所改变。还有，大摩、高盛等投行受美国金融风暴的影响，最近打算出售部分在华物业。