海口商业结构不合理 缺少差异化经营

今天的海口，面对世纪的机遇，城市定位又一次发生变化。中国休闲之都、东北亚的度假中心是海口发展的必然选择，海口的商业也正在向这个方向发展。海口商业结构不合理是硬伤，缺少差异化经营理念以及商业地产项目前期工作不力成了软肋，这些问题制约着海口商业地产良性发展。

　　低档恶性竞争影响活力

　　用“激情登场”来形容海口商业地产的火爆似乎并不为过，先是欧美佳、风华时代等一些中小楼盘浮出水面，再就是新外滩·复兴城、宜欣商业广场、三叶数码城等大型、超大型商业项目陆续开工、开盘，一时间，商业地产风生水起，愈演愈烈。

　　可是在这些繁荣的背后，人们又看到了商业布局的不合理。人口相对集中的海甸岛，尽管高档住宅楼盘不断推出，却没有一个规模和功能相对成熟的商场。琼山区是一个相对成规模的区域市场，可至今仍没有一个大商场作为核心商业。海口的城市定位在旅游度假天堂和第二居住地，滨海是最有吸引力的地方，在海口外滩和西海岸这些最富发展潜力的区域，目前商业设施仍明显不足。据有关部门调查，截至2003年底，海口的商业面积已超过了100万平方米，70%分布在传统商业区，其他地方分布很少。

　　在这100万平方米的商业面积中，进入的60%以上是规模小、环境差的底商。即使在一些规模商厦，也分布着大量的个体经营者。小规模的低档次恶性竞争，导致商家资本积累速度缓慢，不能改善现有经营条件。

　　海口商品交易市场管理办公室一位负责人指出，从现状看，海口的主要商业中心还在老城区一带，目前政府对金贸区、海甸岛的商业规划及一些新区和城乡结合部的商业网点关注不够。新外滩·复兴城正是抓住了这个结构性的商机，在滨海商圈内将兴建第一个综合型滨海商业步行街区，一方面弥补了海甸岛、国贸和盐灶一带的商业缺陷，另一方面又提供了一个休闲与购物的高档商业设施，还为不同规模的商家提供了一个商业转型的机会。

　　各大商场销售基本雷同

　　在海口购物，人们常有这样的感觉，那就是大商场摆的东西都差不多。有调查甚至显示，海口大商场品牌雷同达7成左右。海南第一商业管理公司董事长兼总经理姜叔军认为，造成这种现象的原因主要在于海口商场大多是住宅开发商出身，对商业经营管理缺乏理解。有些开发商流动资金准备不足，没有自己的外采体系，过份依赖本地供应商。本地就那么几家供应商，各大商场卖的东西难免雷同。

　　海口外来置业者越来越多，产生了相当数量富裕人口，旅游、度假、运动、探险成为他们的主要休闲方式，酒吧、咖啡馆是他们出没的地方，这就对商业地产差异化经营提出了新要求。业内人士指出，现代商业已走向多元化综合化，消费形式也从单一的被动消费发展到互动消费、文化消费和体验消费。各种消费空间通过交通线联系，穿插各种休闲节目，消费者才能在购物同时找到另一种乐趣，而这种多元化的经营正是海口商业地产商的软肋。海口的一些商业地产开发商已经认识到这一点，新外滩·复兴城规划之初就区别于其他商业地产，以多元化综合业态来满足消费者的消费与精神需求。

　　定位不清导致硬伤软肋

　　在分析导致海口商业地产硬伤软肋的原因时，海南复兴地产开发有限公司营销总监沈文建认为，政府规划滞后是一方面，但开发商也难掩其责。目前由于投资商铺的过热，开发过程中，缺少前期扎实的市场调研和深度策划，产生了大量的规模小、停车位少、业态落后的商业地产项目。在解读这些商业地产的不足时，沈文建指出目前海口的商业地产开发存在几个误区：一、开发商没有考虑海口的商业布局，盲目布点，老商圈过度饱和，新商圈被冷落。二、对地块特征研究不够。每个地块都有自己的优势、劣势、威胁和机会，深入研究必然能够找出差异性。三、规模不切实际。大量的产权铺面没有改变“百货店”的传统商业形态，无法跟上现代潮流。五、业态单一，没有考虑与休闲娱乐的结合。六、没有细分消费市场，目标消费群不明确。

　　作为海口商业的重要专家之一，姜叔军则认为，商业地产的前期策划必须要有商业专家的参与。为了给一些商业地产项目清晰定位，他和其他专家曾经多次给开发商提出了许多建设性的参考意见，不少已被他们采纳。在谈到海口新商业楼盘的未来时，他认为，项目前期工作越扎实，市场销售情况和开业后的经营状况会越好。

　　商业地产期待良性发展

　　在推动海口商业地产良性发展方面，政府一直在进行发展战略研究。市商务局商业网点规划建设管理办公室主任朱文海说，随着海口的城市发展，商业网点也在不断增多和细分。

　　朱文海认为，推动商业地产良性发展，首先必须树立现代流通理念，其次是积极引进消费，开展多种类型商贸活动激活人气。同时要做旺旅游市场，为做活商业创造机会。针对商业地产低层次竞争，朱文海认为，政府应加强市场整顿，以龙头企业带动行业发展，运用网络技术提高企业采购和配送营销能力。

　　风华时代开发商金泰世纪地产有限公司总经理杜坚认为，海口目前缺少旗舰型领军级商业带动，流通企业普遍起点低,同时本地生产的商品数量少，其中知名品牌数量更是微乎其微，推动商业地产良性发展应从这两个方面努力。姜叔军则指出，海南相关商业法规建设滞后，行业管理手段缺乏。政府和行业协会应加强商业行业管理。（消息来源：海口晚报　记者 光明）