天津写字楼进入“蜕变”时代需求增长供应告急

天津写字楼市场起步较早，九十年代初曾经有过一段辉煌时期，但在亚洲金融危机后陷入低谷，目前写字楼市场环境比较散乱，有的项目尚未完工，房型已过时；或硬件配套设施滞后，不能满足现代办公要求；或选址错误，货不对路；或营销失为，推广不力等等；而随着城市门户的进一步开放，天津在未来3～5年将迎来更多的来自银行、证券、法律等相关企业和驻华机构的到来，写字楼市场的升级任务已迫在眉睫！

　　需求增长供应告急

　　天津市的经济正处于高速增长阶段，经济发展形势良好。对商业地产来说，天津宏观经济情况提供了一个相当广阔的发展空间。从国民生产总值和产业结构方面来看，天津的第三产业在国民经济中所占比重已经超过50%，并且处于稳步发展中，在第三产业的投资中，商业投资增加最为迅速，天津市的商业在未来还将是经济增长的热点，对商业服务设施和写字楼、公寓、酒店等的需求都将出现增加趋势。从对外贸易和旅游方面看，天津市在未来几年内还将迎来国外企业进入和对外商务往来的高峰，新进入的银行、证券、法律等相关企业和驻华机构需要设施完善、处十交通便利地段的写字楼，日益增加的各企业外籍员工数量和大量的境外人员暂住也将刺激对酒店、服务式公寓等物业的需求。随着居民生活水平的提高和对外联系的加强，天津将接待更多的国际国内游客，餐饮、商业服务、酒店等行业将得到更大的发展。

　　所以，天津的商业地产今后仍将继续快速发展，而作为商业地产中最重要一员的写字楼，不仅是公司企业办公的物业产品，更是衡量一个城市经济价值的重要指标。天津市政府为此提出了抓紧建设中心商务区、中心商业区，实施海河两岸综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带、景观带和文化带，建设现代化立体交通网络的城市建设目标。这为天津写字楼项目的建设起到巨大的推动作用，并有效地提高了中心城区的经济功能和环境品位，使得天津市写字楼市场进入一个前所未有的蜕变时代。

　　产品特点与问题

　　1.天津写字楼产品特点

　　层数：90年代初期建设的商务写字楼层数一半比较少，基本上控制在10层左右，近年来随着城市中心土地价格的上升，商务写字楼的层数不断增加。2000年以后建设的商务写字楼的层数基本上都在28层以上。

　　建筑面积：天津市商务写字楼的总建筑规模从7000平方米～150000平方米不等，平均建筑面积为50000平方米左右;办公面积则从5000平米至上百万平方米不等，平均办公面积为30000平方米。

　　标准层面积：天津市的商务写字楼标准层面积因类型不同而有所区别，商住楼的标准层面积一般较小，在500平方米左右;单纯的商务写字楼的标准层面积一般在1000平方米以上。

　　配套设施：各写字楼除商住楼采用分户空调以外，一般都采用中央空调系统;根据写字楼的档次不同，电梯的规格和数量有所差异，中高档的商务写字楼一般都采用进口原装电梯，相对配套电梯数量较多，中低档写字楼则一般配备国产电梯，数量上也相对较少;从车位上来看，由于占地面积的限制，写字楼普遍配备了地下停车场，但是目前来看，天津市的写字楼普遍存在着车位不足的问题。

　　2.天津写字楼产品问题

　　目前天津市场上的写字楼产品质量参差不齐，产品设计存在“硬伤”。

　　1.电梯配置少，在上下班高峰期拥挤现象严重；

　　2.地上地下停车场面积普遍不足，防碍业主出行；

　　3.缺少固定用餐场所，时常有送外卖的小贩穿梭其中；

　　4.许多写字楼都存在缺少足够的共享交际空间和休闲娱乐设施等诸多问题。

　　写字楼分级标准

　　写字楼的划分，并没有一个统一的标准。目前国内外相关机构对写字楼级别细分采用不同的分类方式和称谓。国际甲级写字楼的一些公认标准如下:

　　(1)地段:位于商务核心区，交通便捷。(2)建筑硬件环境:楼层净高不小于2.7米，中央四管制变频空调，用户根据需要调节室内温度，湿度，空调新风量在30-50立方米/人*小时。多路(2路以上)供电，配备后备电源。(3)智能化:楼宇自动化，通讯自动化，办公自动化。(4)有高水准的专业物业管理公司进行管理。(5)有实力的客户入驻。

　　北京市场在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。北京写字楼信息网具体评定标准是:硬件及软件为主，价格为辅。

　　硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，包括楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA);设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施等方面是否与世界甲级写字楼水平同步;软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。