图为亚洲购物中心协会轮值理事长、中国购物中心产业咨询中心主任、中国发展合作委员会秘书长郭增利
【郭增利】：我沿着刚才几位嘉宾的思路具体展开，广州有一个非常重要的城市综合体，购物中心做好了以后，增加了酒店，增加了写字楼，还有上海有代表性的正大广场城市综合体，商场、公寓、写字楼保持了一个非常好的关系。从中国几个购物中心和大的商场来看，你可以看到几个特点，无论你做商场还是做购物中心，大家达成的目标是一致的。整个购物中心发展的过程当中，我们主要通过我们的会员网络，各地的合作伙伴做了调查。2003年的建筑面积达到了4000平方米，到目前为止依然是历史的最高点，中国购物中心的发展刚好是在2003年，当年中国新开业的购物中心的面积是1600平方米。我想，在2003年这样一个巨大的发展冲动下，中国的购物中心确实迈入了理智平稳的发展阶段。虽然我们还在增长，但是从增长幅度来说，从2003年到2007年维持在22%到23%之间。随着商业的调控，包括商业地产对购物中心的要求来说，行业的发展逐渐变得理性。但是有一个数据也想和大家交流，在2007年整个统计过程当中，我们的购物中心包括综合体的平均面积发生了非常大的改变，2002年之前，我们基本上是单体的以零售业为主的，那个时候基本的平均面积在7万平方米左右。但是，从2003年往后这几年，我们的建筑面积呈现了一种快速增长的势头，2004年大概在13%，到2007年平均建筑面积达到了18万平方米。我们所统计的1800个主要的会员，还有区域性代表的项目，都可以看出综合体在中国的发展是非常快的。大家其实可以感觉到2007年，2008年，房地产大的调整对商业地产的冲击非常大，由于受到住宅这方面的影响，很多的开发商在商业地产进一步开发的资金面上产生了一些缺口，从目前来看也没有一些好的现象表明下一步在融资方面会有一些突破，我想大家都非常期待有一些新的渠道。同时，我想既然商业发展这么快，也有它的好处，一个就是非常有效的化解不同的经济波动。第二个，综合体能够非常好的借助各自功能的联动，分享各自所带来的双向提升的效果。
大家其实可以看到，综合体项目通常情况下可以产生三种价值，第一种是金融价值，我们的政府会得到税收，也会创造大大的就业，还有一个价值是会对整个区域的消费结构进行挑战，消费需求得到满足，第三个价值目前是综合体最关注的就是区域的带动作用，我们可以说，很少有某一种产品对整个城市的拉动对整个区域的拉动能简单的去评估，但是从中国现实当中的案例来看，综合体的超大型的购物中心对一个城市的带动作用是非常大的，因此也就有了上海浦东的正大广场，浦东在规划当中也对购物中心进行了考虑。城市综合体最主要是在规划当中能够保持规模相对独立，然后又能实现很好的联动。谢谢大家！
【单大伟】：非常感谢郭主任的发言，城市综合体在城市的发展，通过中国的现代开发，购物、娱乐有机互补，从而取得项目价值，城市价值的一体化，同时我们知道，城市综合体也代表着建筑的海拔高度，生活方式的高度，及代表一个城市的地标精神。现在有很多城市综合体的成功案例值得我们借鉴和学习。今天特别提到金融街董事长王文珂女士，城市综合体建设过程当中，作为城市地表性建筑的过程当中，它的功能和属性。
【王文珂】：感谢绿城集团(企业专区,旗下楼盘)给我们这样一个机会到温州来交流。今天给我们的题目是通过我们金融街的建设来说明综合体对北京城市价值的贡献。
北京金融街的开发是1992年6月份开始成立，1992年的年底成立了金融街开发公司，15年建成了北京金融街。总的占地面积是103公顷，长是是1700米，宽是1400米。总的建筑面积将近是400万平方米。大概这样一个土地，经过15年的建设，对我们北京市财政的贡献，从07年的数据来看，仅仅税收这一块占北京税收的四分之一，每日的资产的流量是100个亿。我们董事长算了一笔帐，如果按照每平方米建筑面积来来算，它的税收的贡献是每平方米4万块钱。这是07年的数据，08年截至到9月份，税收收入已经接近1000个亿了。
我简单说一下建筑的功能，实际上我们是一个大的综合体，这个综合体没有特别明显的类似于上海环球中心和上海金茂这样一个超高层的建筑，但是它确实是北京的一个地标。也是请SOM公司做的规划，由于我们公司对外宣传的低调，可能有些人还不太清楚，但是去过金融街的人和了解金融街的人都了解，这样的城市综合体的效果和它产生的巨大价值，通过我的几组数据大家还是能够感觉到的。由于时间的关系，只想说明一个问题，一个大型的建筑综合体，或者是一个建筑集群，应该是在最好的一个区位，由最好的开发商来建成。也许你在建设过程当中可能感受不到它未来对整个区域的提升，或者它对整个区域的贡献。建成以后跟它相匹配的企业，一些大型的品牌能够入驻到你这个区域。
我们看了鹿城广场，能够在温州做一个大型的城市综合体，我觉得开发商是很有远见的，我们也做超高层，确实是很不容易，如果一旦建成，凭着温州这块土地，一定能把商场、写字楼、酒店融为一体，在温州这块土地上一定能够成为未来的一个城市地标，刚才温州的大学教授提出来它不是名片，它是不是一张名片，它的产业能够体现它价值的时候，自然就成为城市名片了。我们在天津建天津环球金融中心，也是SOM公司设计的，我们相信像类似这样的综合体，只要我们做好了，只要我们从政府、从企业，从我们整个区域对它非常重视，它在地方经济中发挥的作用会对这个城市做出很大贡献，就一定会有它存在的价值，也一定会成为城市的名片。谢谢大家！
【单大伟】：下面我们请我们中国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任、国际商业地产运营商培训办公室首席专家委员——朱凌波先生给我们大家做一些有意义的探索。
图为全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任、国际商业地产运营商培训办公室首席专家委员朱凌波
【朱凌波】：最后一个发言，我压力非常大，前面的嘉宾把观点都说的差不多了，真正城市综合体的价值它的魅力在哪里？首先对城市综合体我们有一个定义，它一般是有四种，酒店、公寓、写字楼、商业加上住宅。鹿城广场这个综合体是一个复合型的综合体。讲城市综合体，一般有三种功能以上的就叫城市综合体，在中国为什么政府、市长愿意做综合体，第二个开发商为什么会做综合体，第三个消费者为什么会买，或者愿意去投资综合体，我想这就是它的核心价值。城市综合体有几个条件，第一个是中心位置，一个是城市的唯一的商业中心，一个是城市的区域中心。第二个城市综合体为什么成为中国政府开发型的主导模式，我们说城市的名片，很多政府的市长，要把城市的综合体建成城市第一高楼，甚至是全国的第一高楼。一般来讲，城市综合体如果想辐射15万，最少要有30万的消费群，它的规模和体量会成为一个中心。第三个，城市综合体它的产品和业态的组合会成为城市的公共中心，甚至一个城市的复合型的时尚的消费中心，它的功能决定了，第一写字楼会成为一个城市，商务人群集合的一个场所。第二酒店会成为一个城市旅游人口集合的一个场所。它会成为城市公共市民的文化中心，它和城市的中心广场和结合在一起的，成为市民展示公共活动的一个城市综合体。我们看鹿城广场的模型，为什么鹿城广场有住宅、公寓、写字楼、商业。它是一个具有自然品质的一个综合体，具有很高的居住价值，我们一直有一个争论，就是中心型的，闹市型住宅会不会成为高端的住宅。而且人流很喧哗会降低生活品质，如果一个城市的景观，自然资源能够很好的结合，尤其是人造的景观，就能缓解这样的问题鹿城广场就是如此，把居住部分和自然的景观做了一个很好的结合。它可以很好的完成第一批现金流的回笼，可以很好的支持第二期，第三期，尤其是第三期的建设。商业从最好的经营模式来讲不能卖，银行贷款正在严格的控制，如果你是上市公司可能有很多多元的渠道， 如果没有，你要靠现金流的运转来完成你整个资金的循环。
我们都知道，城市综合体一定是城市的中心地段，包括它整个资源的整合会成为一个城市未来的地标性建筑。所有的综合体经过20年时间来看，它的资本会翻了好几倍。中国的销售价格很高，但是资产价格，我们跟别人的距离都是10倍的距离。像香港平方式的销售量和我们平方米销售的价格是一样的，尤其是核心地段不可复制，这是它唯一的资产价值的亮点。第二个资产价格，租金的模式，最后你可以通过资本市场得到一个更大的改造。为什么要成为一个城市综合体，就是政府对土地价值最大化的一个支持力度，所有开发商多年的经验，包括它成为一个城市中心，文化中心，它未来的集聚性会在未来市场有一个体现。在中国像万达，包括很多大型企业，很多做城市综合体，因为它已经成为政府、开发商、消费者最好的中国城市开发的案例。城市综合体一定是中国城市化建成的标志，开发商投资的最佳的模型，也会成为城市居民生活提升的一个最好的标志性建筑。
【单大伟】：今天的论坛就到这里，最后一个环节是有关媒体的提问环节，我想在这里，由于时间关系，有两个问题给在座的媒体朋友，目前对局势的变化也好，或者对鹿城广场的看法也好，做一些提问。
【提问】：据我们了解，鹿城广场建成以后，综合体里面今后成会有浙江第一高楼，为什么绿城将浙江第一高楼选址在温州，这是不少媒体感兴趣的话题？我想请杨佐勇先生回答。
【杨佐勇】：我曾经点到过，这是一个历史机遇的选择，在拿这个项目以前，包括以后，包括我们对温州这个市场，特别是酒店市场考察了以后，包括市政府对我们的要求，结合各方面的因素，我们选择了在温州要建一个温州甚至浙江省第一高楼的想法。为什么呢？这里有几方面的原因
