“售后包租”重现上海商业地产警惕“美丽陷阱”

   　如果开发商承诺的每年8%的出租回报率真能实现，这家位于黄山的酒店每间客房每年必须对外出租440天

　　“空调车到家门口来接，全程有专人陪同，中午还提供当地大酒店一顿高规格的午餐，晚上再专车送回家”，说起上周六去浙江桐乡看商铺时享受到的“贵宾待遇”，朱先生滔滔不绝。

　　2008年1月以来，在上海经营一家家具厂的朱先生已经考察了外地30多家商铺、写字楼、酒店式公寓的投资项目，近的如江苏昆山、浙江桐乡，最远的则达到了安徽黄山，这些项目无一例外地都向他提供了类似的“贵宾待遇”，更让人动心的，则是“项目潜力似乎也非常诱人，许诺的回报一般都超过8%”。

　　但这些“贵宾待遇”和由开发商许诺的高回报，却很可能只是个“美丽的陷阱”。

　　“这其实是开发商穷途末路时的营销手法，而许诺的8%回报，其实是上世纪90年代海南房产泡沫中让很多小投资者倾家荡产的‘售后包租、返本销售’等手段改头换面之后在京沪等一线城市死灰复燃。”从事多年房地产开发的新加坡红木集团总经理张永河对《望东方周刊》说。

　　“售后包租”死灰复燃

　　本刊记者收集的资料显示，2007年10月上海秋季房展会以来，公开在上海宣传的外地大型项目就有60家左右，私下采用手机短信、电子邮件等形式宣传的项目则更多。

　　上文提到的朱先生从2008年1月至今，就收到了14条不同的外地房地产项目短信广告。

　　也是从2008年开始，外地楼盘中除了别墅和公寓项目仍是以低价作为促销手段外，很多商铺、产权式酒店和写字楼项目都开始改变以往的低价优质策略，将一度销声匿迹的“售后包租、返本销售”以另一种形式推上前台。

　　以朱先生考察的浙江桐乡一个商铺项目为例。这个被命名为“奥特莱斯购物广场”的商业街项目，为吸引投资客，向前来看房的人宣称：“商铺前3年的使用权，已经以总价9%的租金租出去了，只要签约，马上就返还前2年的租金，第三年租金分2次付清，然后由物业公司与投资客签订代租协议”。

　　这些外地房地产项目在上海大多不进行大规模的媒体推广，通常会选择多个中小型中介公司进行合作。

　　位于上海漕宝路上的一家小型地产中介公司德必地产的经理刘云对《望东方周刊》说，仅就她个人所做的统计，自2008年1月以来，以安徽黄山，浙江桐乡、绍兴，江苏桐乡、昆山等地为主，来上海进行售后包租推广的商铺、酒店式公寓和写字楼项目的总数，早已超过60个。

　　刘云说，由于上海二手房市场持续疲软，这类外地项目几乎已经占了这家地产公司业务的大头，按照行规，一般的住宅房产买卖，中介公司会向交易双方收取3%~4%的佣金，但对于商务和商业项目却只向项目开发商收取1.5%的佣金，但即便如此，中介公司却仍然乐此不疲，“以前楼市交易活跃的时候，大家都乐意做住宅，但今年以来，生意很不好做了，就算是商铺、写字楼项目利润薄了一半，但只要能做成，就已经很高兴了，总比一分钱都赚不到好”。

　　穷途末路的销售方式

　　2008年以来，上海楼市成交量急剧下跌。但楼市的疲软，却让外地开发商有了另一种解读。“他们觉得上海有钱人还是多，他们不敢在上海买房子，就可能把目光转向二、三线城市。”德必地产刘经理告诉《望东方周刊》。

　　“过去大家讨论楼市，都是在商言商，主要站在地产行业的角度，而如果从政治和民生角度上看，政府设定的商品住宅心理价位可能是在7000~12000元”，“如果上海房价回落到这个水平，很多投资客被套牢是肯定的。”红木集团总经理张永河向《望东方周刊》分析说。

　　“二、三线城市的投资者一度倾心于上海楼市，却又被套牢，使得当地在市场膨胀期盲目上马的项目面临供过于求的突出矛盾，从这个角度说，来上海推销商铺、楼盘，已经是这些二、三线城市开发商穷途末路的销售方式了。”张永河说，

　　“真正的问题在于，这些项目究竟具有多少投资价值，而‘售后包租，返本销售’等早已被禁的促销手段的卷土重来，又会为楼市投资带来多大的风险?”

　　楼市泡沫破灭的标志

　　20世纪90年代海南房产泡沫破灭后，“售后包租，返本销售”一度是商铺、酒店式公寓、写字楼销售的最后一招。

　　所谓“返本销售”，是指房地产开发企业以定期向买房人返还购房款的方式销售商品房。售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买房人所购该企业的商品房。

　　随着海南房产泡沫最终破灭，大量房地产企业不仅无力返还购房款，就连包租的承诺也无法兑现，有的房产项目直接成了烂尾楼，破产的开发商席卷投资人的购房款一走了之。

　　“售后包租，返本销售”，其实是中国开发商学习国外并加以“创造”的结果。不同的是，国内“售后包租，返本销售”的购房者做出的承诺诱惑力非常强。

　　比如上文提到的“奥特莱斯购物广场”，每间商铺40平方米售价38万元，以总价减去前三年每年返还的9%租金，每平方米均价就被摊薄到7000元。而这个购物广场附近的二手商铺价格普遍在每平方米8000元到9500元之间。

　　对投资者来说，最致命的吸引力还是高达百分之八九的年回报率。比如，位于江苏昆山花桥的一个写字楼项目，均价每平方米1.4万元，比昆山同类写字楼高出近5000元，但因为开发商承诺签订1年的包租协议，年回报为8%，销路就比其他楼盘好。

　　这些高达每年百分之八九的租赁收入是否“靠谱”?以位于黄山的4星级酒店项目为例，该项目每个单间的总售价为33万元，承诺前2年每年8%的回报率。但要实现8%的回报，酒店单间每年的房租收入必须为2.64万元。按照该酒店售楼处提供的资料，黄山平时的同等酒店单间租金为每天60元，这就意味着这个酒店单间每年必须对外出租440天。

　　即便在双休日和节日期间，酒店租金存在上浮的可能，但按国际惯例，一般高星级酒店入住率达到70%就已经算业绩良好。

　　“售后包租”改头换面

　　早在2001年，“售后包租，返本销售”就已经成了有关部门明令禁止的销售手段。2001年，建设部颁布《房地产销售管理办法》，明确规定，从2001年6月1日开始，开发商不得以返本销售和售后包租方式出售未竣工的房屋。

　　2005年全国性房产调控中，售后包租模式再次成为房地产市场秩序整治的重点，在海南以及其他一些省市，承诺售后包租、返本销售的开发商，最严重甚至会被取消开发资质。

　　明令在上，当前楼市的“售后包租、返本销售”以更加曲折的方式改头换面大打政策擦边球。

　　与以往开发商在“售后包租、返本销售”上的大包大揽不同，现在的开发商大都会实行销售公司和代理公司“双轨制”。

　　桐乡“浙信房地产业咨询公司”总裁张云告诉本刊，所谓双轨制的模式，在长三角的二、三线城市已经非常流行。

　　这种模式的运行流程是：首先，由开发商自己的销售团队，以“承诺包租，签约立即返还2年租金，2年后再签订新的代租协议”的方式对外进行宣传。然后开发商就会引进一家物业管理公司，要求投资者与代理公司签订代理合同，“在很多时候，开发商会有意暗示投资者物业代理公司和开发公司同属于一个集团，例如，如果开发商叫宏大公司，那物业代理公司就会叫宏达，名称上只有小小的差别，一般投资者大多不会太计较”，但实际上，“宏达”和“宏大”完全是两个不同的公司。

　　这样一来，“开发商规避了政策的限制，而且，即使今后投资者与物业管理公司产生纠纷，从法律意义上来讲，也与开发商无关”。张云告诉本刊，但他担心的是矛盾将在两年之后大量出现。

　　张云预见到2年后矛盾总爆发的情形是：“2年后商铺能否以合适的价格租赁出去是一回事儿;就算能租出去，我们也不可能再按原先的回报率帮业主代租”。

　　到时候再到哪里去找作出动人承诺的开发商?“2年之后，业主能摸到地产公司的门就算不错了。”