戴德梁行：北京商业地产三季度租金上涨2.1％

尽管近一段时间来关于楼市救市消息不断，但是对于住宅市场的回暖，无论专家还是开发商全持着谨慎态度，而与住宅市场相比，今年以来北京的商业地产一直呈现蓬勃发展的态势。昨日，国际著名商业物业公司DTZ戴德梁行发布其三季度报告指出，截至2008年三季度，高端商业地产整体租金及价格指数均明显上升，而租金增速远高于价格增速。在北京地产市场整体进入一个困境期时，商业地产的投资回报率仍维持在7%至8%。该公司预计在未来的两三年内，商业地产依然有很大的开发空间，也将成为地产投资者、开发商共同关注的焦点。

　　商业地产三季度售价上涨4.6%

　　随着北京乃至全国范围的房地产萧条，开发商与投资者纷纷转向利润回报率更高的商业地产市场。自2008年开始，北京商业地产的供应量成倍增长，相对应的，市场吸纳量也大幅提高，从某种意义上来说，极大地带动了北京商业地产市场的发展，同时也吸引了大批国际一线品牌落户京城。

　　但是由于奥运会的因素推迟了一些收购进度，三季度北京商业物业投资市场表现亦相对平静，无较大成交案例发生。尽管如此，但是据DTZ戴德梁行研究部数据显示，北京主要的商业区平均租金和售价分别增长了2.1%和4.6%，同时，北京商业物业投资回报率达7%至8%。

　　DTZ戴德梁行华北区董事张家鹏认为，造成这样的主要原因是由于今(于今博客|于今新闻)年上半年，北京城镇人均收入和消费支出均增长了近一倍，不难看出，未来城市消费潜力巨大，商业市场有待进一步开发和尽快提高经营水平。自去年以来，不断攀升的租金及销售价格，更加证明商业地产如购物中心、超大型百货将成为下一轮地产高峰(高峰博客|高峰新闻)的投资热点。

　　截至今年三季度，高端商业地产整体租金及价格指数均明显上升，而租金增速远高于价格增速，在北京地产市场整体进入一个困境期时，商业地产的投资回报率仍维持在7%至8%。可以看出，在未来的两三年内，商业地产依然有很大的开发空间，也将成为地产投资者、开发商共同关注的焦点。

　　今年三季度北京商业面积需求量依然保持强劲，主要表现在相对较为强劲的预租活动，以及国内外主要商家极高的续租率。奥运会前刚刚开业的时代名门购物中心(近3万平方米)，预租率达到70%，且多数租客为国际一线品牌，如范思哲、途明、伯爵莱利等。除此以外，增长近一倍的城镇人均可支配收入，也将刺激北京商业市场，进而在未来的季度里增加市场需求量。

　　此外，如一些有影响力的主要商业地产项目，如富力城购物中心、三里屯Village南区(9万平方米)、西单大悦城(11.5万平方米)等，三季度依然保持极低的空置率(约9.2%)。8月份刚刚开业的王府井乐天银泰百货(4.3万平方米)亦云集众多国际一线品牌，其中时尚品牌经营表现出色。

　　3年内供应量将达630万平方米

　　今年以来随着地产形势转冷，尤其是住宅方面的开发量出现了大幅度下降，但是根据DTZ戴德梁行的数据显示，商业地产开发量大幅上涨，尤其是今年上半年，供应量几乎为去年同期的两倍，而三季度的供应量虽然只有上半年的50%，但后期在开发的商业项目数量巨大，预计未来供应量将进一步加大，预计未来3年内计划开业的商业项目面积合计高达630万平方米，其中包括预定奥运前开业但延后的商业面积140万平方米，另有新增商业面积490万平方米。虽然如此，但从另一方面来看，开发商资金链紧张、国家从紧的政策等因素，已经开始抑制了地产市场的过快发展，与此同时，商业地产项目也推迟开发计划。结合当前国家有意松动地产市场监管政策来分析，预计2009年全年北京商业地产供应量将进一步扩大，市场将趋于饱和。

　　今年三季度北京市商业地产新增供应量仅为76.2万平方米，为上半年总供应量(180万平方米)的42.3%。多数新增供应均在三环以外区域,其中最大单体供应面积为丰台区国美广场(32万平方米)。

　　由于奥运会因素，多数商业项目推迟上市时间或开发周期，预计2009年供应量会有大幅上升趋势。从业态经营角度分析，国际时尚品牌大量落户京城，供给增长明显，对租金的提高也有一定的推动作用。

　　长期来看，伴随着市场经营环境趋于成熟，及商业需求的持续增长，租金及空置率将有较大的改善。同时，由于信贷政策收紧、本地开发商资金链紧张，加之政府对外商投资房地产行业的诸多限制，迫使本地开发商推迟商业地产项目的开发计划，或转手以开发项目以套现资金。