华远集团总裁任志强：商业地产从传统走向现代

■ 华远集团总裁 任志强

　　商业决定于商业的购物习惯和购买力，一般的购买力是指当地的消费的购买力问题，购物习惯是指辐射能力，当辐射能力加强的时候，购买习惯成为主要的因素。美国的生活节奏比较紧张，因此一周才购买一次生活资料，所以就是大规模综合性的购买，高档的消费也就成为了一个有特色的消费，不同的购买目的决定了不同的购物去向，比如比佛力山庄，就多是高档的非生活必需品的消费。

　　为了生活必需品去购买，还是普通的消费，乃至高档消费，已经在人们对商业街的关注中划分出了层次，因此在考虑建设商业街时，观点就发生了一些变化，中国地产人的传统关注焦点，就是位置！位置！位置！但是传统的商业在美国的说法就是人流！人流！人流！和位置没有关系。最典型的就是周边没有人居住的地区可能就是很有名的商业区，比如说洛杉矶和拉斯维加斯几乎周边没有居住的，但是这里有大量的人流。必须能吸引大量的人去购买，对于商业街的建设来说，这是一个很重要的内容。

　　一般来说，要发展商业建筑，有两种情况，也就有了两个过程。一种情况是周边原有的商业条件非常好，那就继续扩大，所以商业越集中越好，比如说北京西单地区，前后有140万的商业建筑，首先是东侧的改造，然后是西侧的改造，也是各种业态的结合体，当年的建设者也做了很多的研究。

　　第二种情况就是周边并没有很好的商业条件，那就要保证自己的规模足够大，足够吸引相当大的人流。比如说铜锣湾本身就是商业区，足以支撑起一个系统的人流，这样才有吸引力。

　　如果商业区被卖掉，由不同部门持有，很难对业态进行组合，持有的商户很难自己单独去培育或左右整个市常比如说国贸，它已经经过了十多年的调整期，大的调整有三次，基本上七年有一次。西单的中友百货也前后经过了大概6、7年的时间才调整完，现在的结构、业态和租金水平都非常高。从开始包装到现在，大概租金涨了一倍以上。

　　卖出去的最大好处，就是基本上是高价售出，或者同一个价格售出的，一定是同一个产品的业态最多。一般的业主都希望租给一个很高租金的业态，有一个很好的回收，那么大概就是同类业态比较多，因为能承受同一个价位的业态就那么3到5个行业。如果卖出去以后，都租给这3、5个行业，就势必造成恶性竞争。

　　这个问题解决得比较好的典型，可能就是上海新天地。上海新天地在考虑租金的时候，有一部分是非常高的租金，用一种业态来支撑，另外有一些是非常低的租金，或者说基本上相当于免租金，来补充其他的业态，从低到高，中间一个很大的跨度区间，就让所有的业态都进入到这个里面来，有吃，有喝，有玩儿，有乐，它相互组合以后带动商业中心。也许这种商业中心才能保证一个最好的业态组合，这样的转换也许是解决商业业态同质性问题的一个方法。比如说电影院可以吸收人流，但是电影院本身要需要租金，而租金回报是非常非常低的，大概一平米一块钱都不到，但它能够吸引来人流。所以一定要统一管理才可能把高租金调整到低租金，在卖完以后，就做了一个约定，所有的业主都按照一定租金标准以后拉平，当然最贵的部分收益率是很高的，最好的可以达到60％，然后把60％调整到40％，这样可以平衡一点。

　　另外我们还应该注意的是，现在我们习惯把非商品销售的软商业业态融合在商业这样一个大的概念里面。但有很多商业实际上是商业行为的非商品买卖，一般的理解都把商业行为作为商品交易的一种，现在软商业正越来越多地和产品交易结合在一起，美发美容也是商业的一种，牙科、冰尝娱乐也变成商业的一种。还有展览业，对于展销和购物习惯已经形成了一种交叉。

　　过去传统的商业是街坊式的，现在更多的是向街区式的转移，现在都是街区式的好于街坊式。