商业地产吹响“中国摩尔”号角 北京要建四大摩尔

日前，世界最大的单体商业建筑金源时代购物中心（简称金源MALL）传出外立面全部完成的消息。紧接着，居然之家金源MALL店又率先吹响了试营业的号角，MALL（音译“摩尔”）的脚步正在一步步逼近！

被喻为2004年最大商业事件——68万平方米的金源摩尔的开业，对于商业地产来说，到底是改良，还是颠覆？一时间，摩尔受到业界极大关注。中国人民大学博士生导师黄国雄认为，SHOPPINGMALL这种新兴的商业地产，造就了一种新的生活形态和环境，能够给人们带来多功能、全方位的购物生活形态。“摩尔”的出现对于北京现代化国际大都市的建设具有非常重要的意义。摩尔是对零售业的挑战，更是对商业地产单体建筑的挑战。


据了解，我国零售业现在还是以百货商场、超市以及小店铺为主。这些模式目前仅仅停留在购物这一简单的层次上面。现代人在紧张忙碌的工作之余，要求购物不仅方便，而且能够节省时间，并充分享受其中的乐趣，此点在传统的零售模式中已经难以得到满足。对此，北京市商委在“十五”规划中明确提出，要在北京东南西北四个方向建设四个大型摩尔。

虽然摩尔在商业地产界及零售业界产生巨大影响，但在中国能否发展摩尔仍存在两种截然不同的观点：一种观点认为在中国根本不适合发展“摩尔”；另一种观点表示面对巨大的市场应该抓住机遇开展“摩尔”，同时专家表示不可盲目发展。

认为适合发展“摩尔”的人认为，虽然美国购物中心的兴起是基于1万美元的人均收入，而我们在思考购物中心发展的必要性时，自然很容易联想起美国的兴起背景，如果照此观点，中国人均收入达到这个标准，恐怕50年也没有希望。而且，我们常常把购物与其他产业割裂开来，但在国外的统计则是消费、休闲、娱乐等等指标值进行合计处理。因此，如果单纯看购物数字，的确显现的国民消费能力存在差距。但如果把休闲、运动等项目涵盖进来的话，中国内陆消费能力的绝对数字可能要高出许多。特别是在沿海发达地区和人口稠密的中心城市，应该说购物中心有良好的发展前景。其优势主要体现在服务项目的增加，可以吸引目标不同的消费群体，从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求。从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥。而认为不适合发展摩尔购物中心的人表示，国内发展摩尔的时机尚不成熟。其观点为：一、内地的经济发展水平比美国落后太多，居民的购买力有限；二、内地的私车拥有量太低，不符合建设摩尔的要求。

针对以上两个论点，有关专家指出：第一，内地的经济发展水平虽然比美国落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市。而菲律宾、泰国、马来西亚的摩尔发展得既多又好，且新的摩尔仍在不断建设中。曼谷有20多家摩尔；马来西亚吉隆坡有20多家摩尔。甚至经济不是很发达的菲律宾马尼拉也有30多家大摩尔，平均35万人口拥有1家摩尔，其中马尼拉33万平方米的SMMEGAMALL是亚洲第三大摩尔。菲律宾还拥有亚洲第一大连锁摩尔集团：SMPRIME，SMPRIME旗下的SMSUPERMALL有20家摩尔，且家家摩尔都生意兴隆。菲律宾几乎所有的大型百货公司、大卖场都位于摩尔内，单体建筑的百货公司、大卖场已极少。印尼雅加达的摩尔也已达20多家，并且生意火爆。对此，上海、北京为什么不能拥有真正的摩尔呢？东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其他产业相关意义。而且，大型摩尔更是城市的标志性建筑。第二，内地的私车拥有量虽然低，但并不影响建设摩尔。因为政府限制私车的发展，因此香港、新加坡的私车拥有量也远远低于美国；但凭借着发达的地铁和公交系统，两地的摩尔发展也都很成功。不同于欧美的摩尔，香港、新加坡的摩尔大部分集中在邻近地铁站的市中心黄金商圈，且一条街上往往汇集着多家摩尔。只有300万人口的新加坡有20多家摩尔（义安城Ngeean City购物中心、滨海广场Marina Square和新达城Suntec City Mall均是亚洲最大的购物中心之一），平均15万人口拥有1家摩尔。借鉴香港、新加坡的经验，内地的部分摩尔也可选址在邻近地铁站的市中心商圈建设。

专家同时分析表示，中国在发展摩尔时，应学习欧美的成功经验，但更应该借鉴菲律宾等东南亚国家的发展经验，尤其是菲律宾SMSUPERMALL集团连锁摩尔的成功经验（SM SUPERMALL集团多次获得欧美财经杂志颁发的最佳管理奖）。这不仅因为菲律宾、马来西亚、泰国的摩尔规模大，经营管理成功。还因为菲律宾的SMSUPERMALL集团、ROBINSONS集团，泰国的THEMALL集团还发展出了独特且很成功的“连锁摩尔”经营模式。更因为东南亚各国的人均收入、文化习俗等因素与中国内地中心城市较相似。因此，中国内地在发展摩尔时，欧美与菲律宾等东南亚国家的发展经验与教训都值得借鉴。

中国连锁经营协会裴亮秘书长对于摩尔则提出了两点建议。一是成功引进商家和品牌最为关键；二是庞大的机构必须管理到位。他说，在开业的前两三年里最为重要，如果金源摩尔能够成功地度过这一关键期，凭借其68万平方米的超大规模，它有望成为辐射华北甚至全国的商业中心。就像王府井一样，来北京的人都会到那里购物。而摩尔的建筑，也将是一个城市标志性的建筑。


来源：市场报