金融街出击21亿逆市圈地 借新项目重回商业地产

分析师预计,之前房产商过分谨慎,现在买地估计要到2010年出售,届时房价已回暖,风险不会太高

　　石景山衙门口位于北京市西五环附近,周边有几条铁路穿过,附近很难见到已成规模的住宅区。但在可预计的将来,这里也许会成为一个繁华的社区。

　　10月18日,成功打造了北京“金融街(000402,股吧)”的地产商金融街(000402,股吧)（000402.SZ）发布公告称,公司与北京石开房地产开发有限公司组成投标联合体,并通过招标方式以12.25亿元获得石景山区衙门口居住、公建用地国有土地使用权。

　　而在此之前的9月22日,金融街曾发布公告称,以9.03亿元收购复兴门项目。

　　在地产业一片低迷的形势下,金融街控股却在短短的时间里两次出手,自然引起市场的注目。一位不愿透露姓名的市场人士预计,“金融街可能是想借此机会扩张。”

　　金融街投资者关系部经理王小姐回应,“现在行业趋势不明朗,我们和其他同行一样,对市场不抱乐观。”

　　10月份,在金融街惠州金海湾项目推介会上,金融街惠州置业有限公司董事长刘世春表示,“地产的调整期大约在2年左右,公司的核心产品不会受到大的影响,而在商务地产的某些细分领域恰恰是一个发展的好时机。”

　　公司和分析师均认为“很划算”

　　“这些地块都是已经运作一两年了。我们没准备扩张,可是为了股东考虑,有便宜的项目我们当然不会错过。”上述投资者关系部经理如此解释金融街的购地行为。

　　金融街近期的两次出手,在业内人士看来,的确比较划算。据金融街10月18日公告,北京市石景山区衙门口地区的土地,用地性质为居住、商业金融,占地面积为26.34万平方米,规划建筑面积35.07万平方米,其中,含建筑面积为5万平方米的限价商品住房。而按照其规划的建筑成本计算,每平方米的土地成本为3493元。

　　“这是一个区域开发项目,包括住宅、商用等配套设施,这类项目一直是金融街的强项。”该名投资者关系部经理这样回答记者的疑问。

　　“3500元的地价,即便是按照最高的建筑成本,每平米也顶多7000元。据我了解,该项目5万平米的限价房将按7000元的价格销售,而房价下跌之后,周边地区的房价依旧在13000元/平米左右。”曾多次赴金融街控股实地调研的海通证券(600837,股吧)分析师帅虎十分看好该项目,他给理财周报记者算了一笔账,“何况,项目竣工日期约在2010年至2011年,届时房价有可能已经回暖。”

　　借新项目重回商业地产

　　复兴门项目则被业内视为是金融街回归北京、回归商业地产的动作。

　　根据公告,该项目位于西城区复兴门内西长安街南侧,规划用途为办公写字楼。项目用地面积约为2万平方米,规划建筑面积约16万平方米,其中地上建筑面积约10万平方米。

　　公告里没有透露项目的具体地点,但据理财周报记者了解,新文化街边地区有符合公告面积的租户接到过拆迁通知。“说最迟半年内我们这里会拆掉。”租户这样告诉记者。随后,记者也从知情人士处确认此项目正是位于新文化街地区。该地区与金融街相隔一条长安街,位于长安金融中心东部。

　　相邻的“长安尊府”项目正在兴建发售,其售楼小姐告诉记者,该项目全部用于住宅,开盘价35000元/平方米。 

 　　而复兴门项目的办公写字楼建成后将定向出售或出租给国内金融机构,如出售给国家开发银行等。这样一来,利润将更加可观。

　　帅虎告诉记者,目前该地区租金每平方米至少250元/月,估计应为280元/月。他估计,该项目将带给金融街控股至少7.6亿元的收益。

　　介于开发商和出租商之间的另一种模式

　　“金融街控股是介于开发商和出租商之间的地产商,这种模式比较独特。”帅虎下了这样一个结论。他表示,不同于“万保招金”等开发商,也不同于地产出租商,“金融街的模式是结合了这两点的优势,该模式最值得关注的就是物业收入成为公司持久的收入来源。”

　　记者查阅金融街2008年中报,其房产开发收入减少超过60%,毛利率为35.66%;其物业租赁较去年同期增加216.46%,毛利率达到90.50%;而物业经营同期增长89.16%,毛利率为26.41%。

　　帅虎认为,该公司最值得关注的项目为通州商务园。“6到7平方公里的面积,无异于再造一个金融街。这个项目比较持久,我认为这是对公司最大的影响,可确保公司10年之类的成长都没有问题。”同时,金融街还在加大其惠州金海湾项目的开发。

　　资料显示,金融街的现金流相对较为充裕。截至2008年中期,该公司现金余额为88.86亿元,而将金祺大厦出售给光大银行获得的23亿元将于四季度收回。

　　之前房产商过分谨慎

　　值得注意的是,三季度以来,包括金融街在内的众多二三级地产商争相出手买地,纷纷扩大自身地产储备。

　　10月19日,哈高科（600095.SH）公告称,子公司购得位于哈尔滨市中央大街附近道里区井街占地面积8727平方米的有关地块,成交总价为1330万元人民币。10月7日,新湖中宝(600208,股吧)（600208.SH）公告称,新湖以9.2亿元的价格与杭州汽轮动力科技有限公司共同拍得杭州下城区环城北路杭汽轮公司地块。碧桂园（02007.HK）在9月9日斥资7.633亿元人民币投得天津津南区八里台镇的地块。10月,又有地方媒体报道称,碧桂园在湖北荆门拿下一块新地。10月14日,众安房产（00672.HK）董事长施中安表示,愿意低成本吸纳华东区域的土地储备。

　　“我觉得之前房产商过分谨慎,地价一般都是滞后于房价,现在的地价已经下降很多了。”针对这种现象,帅虎表示,“我们估计房价在2009年中见底,现在买地估计要到2010年出售,风险不会太高。”