交通停车瓶颈难破 金源MALL前景遭质疑

号称中国第一MALL的金源MALL将于10月1日开业，对这个商业面积达41万平方米的大型购物中心，业界给予了高度的关注。日前，北京易铺网CEO、赛睿顾问总经理陈建明表达了他对这个“庞然大物”的担忧，“目前，金源MALL阶段性开发风险得到了释放，但开发商在前期必须解决的关键问题如果没有解决好，在三年以后，假如因为交通制约问题导致市场情况不好，商家就可以不交租金，可以撤出，开发商的风险依然潜藏。”

　　交通卡住了金源MALL的脖子

　　建设大型购物中心必须考虑项目周边的交通条件能够承接多少消费者。陈建明分析，金源MALL41万平方米的商业面积如果想成功经营并赚钱，平均每天的营业消费者不应低于15万人，即每天需要15万人很容易到达这里，这对项目整个交通条件要求很高。如果项目周边没有地铁出口，也没有跟周边高速公路或者快速路形成直接连通的交通汇合，因为交通原因达不到预期人流，那么经营规模将缩小。

　　在大城市中，大型购物中心项目需要良好的地铁交通配套，郊外的购物中心需跟周边的快速路、包括高速公路形成直接连通。但是金源MALL这两个方面条件都不具备，它的交通条件是典型的区域商业交通条件。现在这个项目做成了超过60万平方米的规模，商业面积41万平方米，这要求它必须吸纳更广的消费群体，具备超越区域市场的交通条件。“从定位和规模来讲都值得关注”。

　　所有做商业地产的开发商必须关注。陈建明举例，比如北京2001年汽车的保有量是160万辆，到今天为止260万辆，堵车已经是一个很严重的问题。北京私家车占的比重很大，私家车车主在消费群体当中所占比例比较高，如果在交通和停车上考虑不够，大型购物中心项目建成后的运营风险将很难避免。他建议，在项目开发前期，开发商需要对这些问题进行深入研究，与政府部门接触、沟通或者进行一些相应的投资，来保证形成跟商业地产项目的规模相匹配的交通停车条件十分必要。金源MALL在这方面暴露出来的问题，也是其他开发商在开发商业地产时需要关注的。

　　陈建明透露，到目前为止，金源MALL和燕莎等商家所签租约都是在15年或者以上，如果整个项目今后因为交通等核心问题造成消费者每天到达的数量达不到比较高的标准，商家生意不好，肯定会跟开发商谈判降低租金，实在不行还会撤出。“否则到未来，虽然项目里面做得也还可以，但是人进不来，商家也只能撤出。”

　　入驻商家重在抢占战略制高点

　　金源MALL作为国内第一个最大的单体购物中心，甚至是国际上最大的SHOPPINGMALL的项目单体，其带动效应正在逐步显现。

　　目前全国各地包括在河北、天津很多地方的开发商都属意“金源模式”，认为做项目可以模仿或者学习金源MALL，把商业面积分别批发给几个大的商家，然后由这些商家再进行二次招商。对此，陈建明认为不可行。

　　陈建明分析，目前进入金源MALL的商家，包括北京的燕莎、居然之家，深圳的华强娱乐，以及开发商跟北京亚运村车市合资的汽车大卖场，几乎全都是一水的本土商家，当初唯一一家国外超市———易初莲花也是一个发展历史不长的品牌，由此可以看出金源的项目并没有得到国际商家的充分认同。陈建明介绍，实际上接触的一些商家提出了很多需要修改的内容，但是开发商在整个建设开始以后，并不想去调整。

　　“金源MALL是国内第一个规模在国际上排在前列的购物中心，但现在进驻这个项目普遍都是国内的商家，进入的原因是更多考虑战略的制高点，而制高点只有一个”，陈建明分析，“北京其它的购物中心项目采取金源的模式这种方式进行招商基本上不可能。”

　　他说，燕莎集团进入这个项目想取得的核心的价值是希望做中国大型SHOPPINGMALL的管理运营商。“出于这个战略制高点的考虑，无论这个项目有什么问题都必须进来。”

　　商业地产模式仍待市场考验

　　目前为止，谁是中国大型购物中心第一品牌的投资商、第一品牌的管理商、第一品牌的供应机构等等，在市场并没有排定座次。很多开发商都认为上海新天地、金源MALL、万达城市广场，这三个开发商所做的产品可以称之为模式并进行推广。但陈建明提出了截然相反的观点，以上三种开发方式尚未经受进一步验证而成为一个成功的产品。陈建明建议，国内开发商在进行相对应的项目开发和经验借鉴当中，需要做深层次的了解和判断，不可以简单地理解已经开发的项目。