沈阳商业地产受制三大“瓶颈”

虽有诱人的前景，却显火候不足，沈阳———商业地产受制三大“瓶颈”

　　有关数据显示，在沈阳首届“商业地产及商铺展示交易会”上，开发商与投资者达成的租赁意向额达8700余万元，这绝对是个诱人的数字。

　　沈阳的商业地产就像一个尚未完全发育的少女，虽然有着诱人的前景，却明显火候不足。

　　瓶颈一：合理的开发模式

　　商业地产的出现，为房地产开发和零售业带来了新机遇，但这两个不同领域间的相互融合仍然没有完成。开发商买地盖楼、卖楼收钱的开发方式让商铺被等同于住宅。开发商之所以延续住宅开发模式，就是要解决项目的资金问题，但这样操作就将未来商业经营的风险转嫁到买铺人甚至银行身上。

　　在西方先进国家，商业地产开发多数是“捆绑式”的：零售商将资金投入到提升品牌价值等方面；投资者通过其他金融渠道实现投资收益；而开发商也不必为开发资金犯愁，只需专心做好规划和招商、经营和管理工作。目前，我国还缺少房地产信托基金的融投资渠道，而商业地产的投资者几乎都是商业市场的个体，他们大都将商铺作为自己的固定资产。但是，如果商业地产的开发商没有办法在项目的开发模式之中解决投资商、经营商的长期利益，那就只是建筑了一片没有使用价值的房子。

　　瓶颈二：创新的项目规划

　　据了解，目前沈阳一些商业地产也在面临市场压力。正在运作中的项目需要大幅修改规划，将小户型公寓作为启动项目、回笼资金的“先锋”。在前不久结束的“商铺展”上，可以明显地看出，在沈阳市众多的商业地产项目中，有特色和创新的项目规划却显得难得，而在国内其它城市已经出现不少出色的商业规划。如上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成为具有国际水平的餐饮、购物、娱乐、文化的休闲步行街。上海新天地还获得了2003年美国ULI规划大奖。

　　而目前，沈阳市的一些商业地产是先把商业项目规划完或建成后再去招商。比如浑南地区的商业项目，虽然已经几次更改项目规划，但是到目前为止，商铺方面仍然没有任何大型零售商进入的消息放出。据悉，数月之前曾有某国内知名百货与该项目进行过接触，但结果没有达成合作。可见，在这种开发模式之中，由于很难充分了解零售商的需求，不仅在招商过程中会遇到很大的困难，而且很可能最终将商业区划分成各种单元，而缺乏能够贯通整体的商业理念和经营，最终演变成一个“商业拼盘”，虽然内容丰富，却难以形成规模效应。

　　一位资深业内人士认为，要想开发成功，项目计划是必备前提。拿商场举例，不仅选址很重要，整体布局也同样重要，因为整体布局的不当，势必直接影响商场的透视效果，影响商场的利用率、商业形象、商业体验，最终影响到招商率、租售价值、经营效益，也就关系到商场的开发成败。

　　瓶颈三：对于新型的整合能力

　　曾经任沈阳某大型商业地产开发公司总经理的卢先生针对商业地产开发问题提出了“商业生态圈”的概念，并在其中提出，商业业态进化的本质，就是商业地产发展的动力。如果不是中国25年来商业市场中发生的翻天覆地的变化，各种新兴的消费方式不断产生，我们就会仍然滞留在传统的集市商业之中。但是，在各种商业地产项目不断聚集众多商业业态的同时，也必须看到，作为集合之中的每一个体之间，实际上是存在着竞争和矛盾的。“十几或几十种业态交织在一起，上千个经营单元密集排列，他们不可能不发生相互作用与影响。”如何让其发挥正面的效应，是每一个大型商业地产项目必须认真面对的课题。

　　商业房地产的开发已经风起云涌，它像一口一触即喷的油井，等待着喷射巨大的财富。但是，这一诱惑中仍潜藏着陷阱，如果处理不当就会把油井变成枯井。必须看到，商业地产的兴起不仅为城市经济活动带来了全新的活力，但是，如何令这种高热度的开发保持在理性之中，并且使各种业态在一座城市内发挥多赢得理想效果，为市场创造财富而不是建筑垃圾，是目前所有商业地产开发商所肩负的共同责任。(消息来源：时代商报)