专家把脉 为云南开发商进军商业地产开出道良方

     “城市需要CBD（中央商务区、商务中心区或中央商业区），但是像昆明这样的城市，需要更多的是微型CBD”。10月23日、24日，由新地产、田野咨询机构主办，本报协办的“2008年第二届云南商业地产年会”上，来自国内外知名商业地产专家、投资者以及200余位知名品牌商家济济一堂，为云南开发商进军商业地产开出一道道“良方”。

      10月23日早，离商业地产年会的开始时间还有半小时，昆明世博花园酒店多功能厅早已“人满为患”。现场气氛相当活跃，一边是对商业地产推陈出新的开发商代表，另一边是来自昆明主要商业品牌商家，还有一边是来自国内外投行专家、专家等，“三足”互不相让，精彩对话连连，会场上可谓是高潮迭起。 

      建议

      昆明比较适宜多建设微型CBD

      会议中，中国步行商业街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员董利认为，目前商业地产问题是：局部地区如东南沿海和发达地区已经出现供过于求的现象，已经出现大量闲置。而二、三线城市的商业地产发展也在提速，比如说有一些城市，开发的新城，居住人口可能就5万人，但是商业地产开发规模已经达到了30万，它所造成的结果就是说，大量商业地产面积长期闲置，因为没有人去消费，商用物业只能闲置，所以二三线城市商业于是在提速的同时要多考虑市场风险多考虑商业对它的消化能力。

      铜锣湾集团的董事长陈智语出惊人，他认为住宅地产持续低迷，而商业地产近几年来，无论是开发量和销售成交量一直呈节节攀升态势，随着住宅市场交易量的持续走低，商业地产也将会迎来滞后性的交易量萎缩现象。他预计，明年4至6月份，商业地产将会产生“拐点”，届时，商业地产的投资购买力、成交量将会出现类似于住宅市场一样的“拐点”。

      来自毕越管理咨询公司执行董事田同生在会上建议，昆明搞城市CBD建设，因该多吸取一些城市的一些经验，比如昆明比较适宜多建设微型CBD。与昆明情况比较接近的成都，CBD项目比较成功的都是当地比较有实力的开发商运作的微型CBD项目，因为这与一个城市的定位与规划设计有很大的秘密关系。

      共识

      尽早建立开发商与商家沟通桥梁

      近几年昆明很多商业地产项目推陈出新，一边是不断增长的商业地产供货量，另一边，昆明多家品牌商家表示，商家急速扩张其实需要大量的商业铺面。年会上，大家针对“现在开发商很多产品不符合市场”现象达成共识，呼吁尽早成立服务于开发商、商家的中间机构，架起沟通、合作桥梁。

      昆明国美电器有限公司总经理马龙表示，目前昆明市场上很多商铺与实际需求还有很大差距，比如物业的相协调相配合问题。开发商一厢情愿地在墙、地板用了很多豪华的装饰材料，对于国美而言，这些奢华的装修非常不切实际。马龙说：“考量一个商业物业适用与否的关键：一是商业物业的外立面的规划是否从引进商户的角度考虑物业的修建，二是开发商在考虑用电设计和负荷要顾及到商家的要求，三是商业物业内部的装修。”他认为开发商在做项目开发时最好提前跟你的假定目标进行一些沟通或者交流。

      来自健之佳、迅捷、温莎等商家代表也表示未来几年内，他们的扩张步伐还将加快，需要更多的物业来支撑，希望开发商提供的物业更能符合实际的市场需求，开发商应提早在规划设计之初就应该及时与商家沟通，将商家的需求意见能主动反映在商业地产的项目前期规划上。