央行降息全球经济变冷 商业地产能否独善其身

央行的降息,全球化的救市行为无疑都在默认全球经济变冷这样一个事实,对于一向被视为朝阳产业的商业地产,如今似乎也进入了冰封状态。在此背景之下,我们约访了上海市流通经济研究所所长汪亮先生,请他与我们一起探讨当前经济形势下的商业地产处境与发展态势。

　　经济形势不容乐观 

 　　针对当前中国的经济形势是处于调整期还是危机即将到来这个问题,汪亮持危机即将到来的观点。他告诉我们,在去年的第四季度他已经提出过这样的观点。汪亮认为在今天全球经济一体化的趋势下,中国市场已经成为世界市场的一个重要组成部分。如果把中国的经济放在一个封闭的环境中去看待,我们会得到过去一段时间国内经济过热的印象,但是如果放在世界经济的大环境中看,就可能得出另外一种结论。

　　很显然,在全球化不断推进的今天,中国经济势必很难独善其身。在汪亮看来,不论是投资、贸易,还是汇率、利率等机制都会成为国际经济形势的传导因素。比如我国对外贸易就会因为欧美等发达国家与地区的经济萧条导致的外需萎缩、以及对别国市场的冲击等原因而放缓脚步;而拉动内需实际上又受到眼下国内的消费观念和财税政策等因素的制约,比如我们对所谓奢侈品的认识还停留在上个世纪九十年代初的水平,尽管十多年来经济持续发展,民众收入大幅提高,消费能级快速提升,但也因为观念陈旧和报复性的财税政策,导致几万亿的现实需求外流,中央政府拉动内需的政策很难起到真正的作用。因此,就目前的经济形势而言,是不能掉以轻心的。

　　拉动内需,关键在中产阶级

　　在谈到上海为什么成为不了亚太地区的购物消费中心这个话题时,汪亮提到最关键的因素是在中国特定的政策背景下,往往容易忽视庞大的中产阶级群体的现实消费需求,更别说是吸引外国人来华消费了。中国的农村还相对贫困,期待农民大幅消费不能作为近期目标,而需要一个相当长的发展时期。他提出"中国的内需发展主要要依靠中产阶级以上的庞大群体,而实际上这部分有效需求却被我们忽视了。那么几万亿的消费到哪里去了呢?差不多由于政策的原因被输出到国外去了。只要查一下旅游年鉴,可以清楚地获悉每次长假有多少家庭到香港、欧洲去消费的,所以政府在制定内需政策时,首先应把眼光盯在中产阶级身上。"目前国家试图通过消费的转移支付政策,由于消费的输出,实际效果也不得而知。

　　汪亮举了个例子,如五六百块的意大利皮鞋,在奥特莱斯卖两千多块,这其中的差额并不是商家的利润,事实上大部分被作为了税收。进口消费品的税收主要由三部分组成——关税、消费税加营业税,消费者要承担三项税收,商品价格比产地国都要高,如此政策很难想象,上海能够像香港一样成为国际的购物消费中心,更不要说带动国内外的商旅结合型消费了。有人建议,在当前的形势下,拉动内需也应采取"组合拳",至少可以作为眼下的短期政策,例如选择北京、天津、上海、广州四大城市作为国际消费中心的试点城市,外国人在这四大城市购买东西全部免税,包括进口税和关税。对于国内的中产阶级消费群体,可以以四大城市购物旅游节为节点,国人在这期间消费免除进口品牌商品的关税和消费税为吸引点。这样不仅可以把中产阶级的消费需求留在了国内,同时也吸引了境外的消费。

　　既是供过于求,也是结构失衡

　　上海商业的人均面积已达到了2.9平方米,有人认为上海商业地产的发展仍具有较大的空间,有人认为上海商业地产存在过量开发的问题,还有人认为,上海商业地产开发存在结构性的矛盾。汪亮认为,目前从小的概念上来讲,上海商业地产从整个产业的发展过程来说,存在供大于求的问题。从经济学角度来讲,研究的是供需关系。如果消费水平上不去,光商业面积的增加也是没有什么意义的。另外,他认为这也是一个结构性的问题。现在的商业发展必须要有很好的规划布局,要根据上海市人口的导入情况及全市的人口迁徙情况进行重新的整体布局。那些俗称半小时商业、十五分钟商业、五分钟商业的市级商业中心、区级商业中心和社区商业中心也都是要有规划的。

　　从商业地产结构性的矛盾中暴露出开发商的不理性,表现为他们在实际操作的过程中往往没有将城市的规划布局结合起来。除了这一点,从侧面也反映出政府的约束机制还不够完善。

　　虽然政府的规划是透明的,已经不存在政府信息不对称的问题。现在每五年一次规划,在上海市经济发展规划的大方向下,商业有商业的五年规划,工业有工业的五年规划,各部门都有细致的规划。那么这种结构上出现的问题主要是开发商受利益驱动所表现出来的不理性行为。其实,商业地产是要有商业需求来支撑的,要有人口来支撑的,不同的商圈是由不同的消费群体来支撑的。

　　但是,政府调控的手段是很有限的,只能制定某个地方规划的方向。汪亮指出,国内的规划与国外的规划区别在于缺乏刚性,国内的仅仅是作为一种规划而存在,在发达国家规划就是法律。现在国内还没有形成这样一套机制,以至于房子建好以后换置率很高。

　　商业地产不能一概而论

　　有人说商业地产不受经济周期的干扰,因为越是经济萧条越需要拉动内需来复苏经济。在汪亮看来,商业地产不能一概而论,他认为目前商业地产应分为实体商业与投资型商业地产。在当前经济不景气的情况下,实体商业虽然会有拉动内需的商业消费支持,但毫无疑问也会因为经济萧条而带来的消费市场萎靡。只不过,这种市场萎靡的冲击不会是致命的,也是在可以接受的范围之内。而对于投资型甚至投机型商业地产而言,日子可能就没有那么好过了,本来指望短平快投机变现的商业地产项目而言,不仅会面临巨大的资金压力而骑虎难下,同时也会因为其前期无视商业规律,缺少足够的专业力量支撑,而没有后路可以退。如果仅仅是资金链出了问题,还可以通过不同的融资渠道予以弥补,然而如果项目本身就没有商业价值,这个时候可能也就唯有坐以待毙了。

　　采访手记

　　作为一名经济学研究领域内的权威学者,汪亮的见解独到而又犀利。从他对商业地产的见解来看,我们也深切地感受得到一名学者的社会责任感。是的,商业地产今天所面临的问题,有诸多客观原因,但更主要的还是由开发商自身不负责任的行为埋下的祸根所致。