10月22日，将防空洞折腾成商业地产的人和商业控股逆市而动，在降低发行价格、推迟上市日程后，终于在香港联交所挂牌。而深圳茂业集团半年内收购了四处物业，海印股份近期更是动作频频。
与和黄、华润、新恒基和嘉德置地迥异，在没有大财团以及长久的资本积累下，人和商业、海印股份和茂业集团的迅速崛起，向我们描绘了商业地产多路进发的路线。他们或通过上市、资产注入，或是四处并购等方式，让手中的商业地产快速和高效地运转起来。
“无论如何多路进发，最终都是要依靠资金。”业界的人士告诉记者，“商业地产前期需要大量的资金压着，而且一般都要3-5年才会有稳定的回报，由此资金一定不能缺少。”
但是，在金融海啸下，商业地产又是最安全的。“它可以说是避风港。”言下之意就是，受经济波动的影响不大，而且还在一定程度上拉动经济。
上市！加快上市脚步
与银行贷款相比，上市是最好的融资渠道。人和商业就是很好的例子。最经典的是，在金融海啸下，人和商业的募集额一路下滑，虽然如此，人和商业还是坚持在香港上市，人和商业执行总裁王宏放认为，考虑到这次招股所得资金可以支持我们业务快速扩张，进一步扩大人和商业在地下商城领域里的领导地位，我们认为应该把握这次上市的机会。而在上市首日，王宏放认为开市股价表现不太理想。然而，在业界看来，人和商业没有破发已是奇迹。“这也说明商业地产和住宅地产的不同，商业地产抗风险能力比较强，也较受投资者的欢迎。”一位不愿透露姓名的证券分析师表示。人和商业上市首日收盘价比招股价1.13港元上涨了4.4%，不过募集额从原来最初的预期117亿至156亿港元一下缩水到32.21亿港元。
据悉，除了已经上市的人和商业外，今年排队计划在港上市的内地房企有20余家，但自3月份恒大上市受挫后，多数企业都暂停或延后了上市时间。例如已经具备了在香港上市条件的星河湾、宝龙地产、方圆地产、中华企业(600675,股吧)等。人和商业登陆香港联交所，也是10月以来在香港资本市场上市的第2家企业。
另一边厢，除了直接上市以外，海印股份也通过资产注入，实现了商业地产的上市。上周六海印股份公告了发行股份及现金购买控股股东资产进展情况。截至本月20日，海印股份控股股东海印集团持有的潮楼、流行前线、海印广场、缤缤广场、商展中心、东川名店、番禺休闲、布料总汇、布艺总汇、电器总汇和少年坊等11个子公司100%股权全部获得工商行政部门的核准，被变更登记到海印股份名下，这11家标的企业的股权过户手续已全部办理完成。
跟随基金身影
“上市是解决商业地产需要大量资金的一方面，然而并不是每个企业都能够上市，由此借助境内外基金的力量，则是给商业地产开辟了另一重要途径。”广东楚睿商业咨询董事长黄文杰认为。而日前两则消息引起了商业地产界的关注。
一则是英国地产开发及投资公司高富诺集团（Grosvenor）传出消息，已成立一只6亿美元的基金，将投资中国的购物中心。目前正在寻找上海的地产开发机会，并计划使亚洲资产在公司总资产所占的比例由目前的6%提高到20%.
另一则是，在今年4月中旬以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会与中信证券(600030,股吧)策划筹备成立中国第一只有限合伙制的商业地产基金。经过大半年的奔波，日前，筹备方披露，他们基本锁定了潜在投资者———温州企业家群体。
前者有点风投的意味，这也是外资投行惯用的手法，此前的摩根士丹利、高盛和花旗等早已四处在中国购买物业，而具有讽刺的是，在金融海啸下，以大摩、雷曼兄弟、花旗为代表的外资公司纷纷兜售手中持有的物业。高富诺前不久就购买了原属于摩根士丹利的物业华山夏都苑。
而后者则是通过证券化来实现“商业地产基金”，即发起人采用特定的资金募集方式，向社会公众或者特定的机构募集资金，再以私募形式运作，到期支付收益。广发证券的相关分析师表示，该基金实际上属房地产短期资金拆借行为的一种，这将给房地产商开辟一条新的融资渠道。
低成本高利润模式
在经济不景气的时候，人和商业和海印股份在商业地产的快速发展可谓一枝独秀。“在人和商业和海印集团的大部分商业项目当中，其并不拥有项目产权。但正是这样低成本高利润的模式让他们实现了快速的扩张。”黄文杰一针见血地指出。
按黄文杰理解，商业地产和住宅地产不一样。商业地产讲究的是整体经营，由此他们所需要的资金非常庞大，更多的是只租不售，一般回报期在3-5年，若靠租金利润来维持，要3-5年后才能体现较高的回报率。
而人和商业和海印股份剑走偏锋，选择了低成本的扩张，也就是在他们的大部分商业项目中，多是租赁回来的。其中人和商业的模式更是独特，把防空洞做成地下商城。
据悉，人和商业在做项目时往往会向地方政府做出相关承诺，然后以非常低廉的价格甚至免费获得地下空间。人和商业的运作方式就是把防空洞装修成地下商场，再租给服装商作批发用，全以统一的品牌命名，其中二成左右的铺面会出售，以回笼前期投资。而人和商业在广州站前路“地一大道”的项目更是受到了广州市政府的肯定，占地面积五万多平方米，被认为是广州规模最大、设施最完善的人防工程。
“每个城市的防空洞不多，能适合做地下商城的又少之又少。由此，从长远来看，自置物业才是最可靠的发展路径。”黄文杰称。
跑马圈地圈中好物业
除了低成本的扩张之外，跑马圈地也是商业地产资本追踪的路径。“好的商业物业错过了就没有了。”中原地产一位杨姓地产经纪告诉记者。最近较典型的例子要数茂业国际，其在半年内收购了四处物业。今年5月才上市的深圳零售企业茂业国际，在国内楼市低迷下，茂业国际却利用手中上市刚募集的资金进行了系列的商业物业收购，包括了山西太原、四川南充和秦皇岛。
“茂业的地产+百货的模式非常成熟了。”业内人士告诉记者，“而且茂业集团还通过分拆上市，而使发展商业地产的资金源源不断。”据悉，茂业国际今年5月在香港上市就为其募集到约25亿港元，加之其还可得到母公司茂业集团的现金等资源支持，茂业集团是深圳首富黄茂如控制的一家大型地产企业。
据悉，已经上市的零售企业包括百联集团、苏宁电器、银泰百货等也改变了过去只租不买的扩张方式，加大了收购物业的力度。中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨认为，零售企业上市获得大量资金，只能将其投资出去，购买商业物业无疑是一个不错的选择，而现在正好赶上楼市低迷，是一个不错的购买时机。
然而，对于茂业的快速扩张，也有业内人士提醒，跑马圈地时要选择有发展前景的位置，否则直接影响了企业资金链。“也就是说，购买稀缺性的商业物业很重要。”业内人士称。
■专家观点
商业地产成为避风港
中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培：稀缺的商业物业 抗跌性非常强
稀缺的商业物业抗跌性非常强，资金充足的零售企业可适时购买。一是目前楼市低迷，遇到资金困难的企业会售物业；另一方面国务院近日出台了扩大内需的政策，零售以及商业地产仍有较好的发展前景。
DTZ戴德梁行华北区董事张家鹏：商业地产将成投资热点
今年第三季度，北京主要的商业区平均租金和售价分别增长了2.1%和4.6%，同时，北京商业物业投资回报率达7%至8%.原因是上半年，北京城镇人均收入和消费支出均增长了近一倍，商业地产将成投资热点，待进一步开发。
海印股份昨日发布全年度财务预报，预计2008年全年累计净利润比上年增长300%-400%，净利润约1.2亿元-1.4亿元。
餐饮行业插足商业地产
商业地产不再只是房地产或者是零售商青睐的发展对象。餐饮业也在加紧插足。
随着餐饮业上市企业，或者是引进风投的个案增多，他们纷纷把目光瞄向了商业地产等领域。包括小肥羊、全聚德、便宜坊、狗不理等餐饮企业都开始了跑马圈地的运动。
便宜坊将其拥有的哈德门饭店南侧一块地皮与与国瑞城开发商合作，将其开发成商业+写字楼的模式。便宜坊目前商业地产方面的总收入将占到集团年收入的五分之一以上。翔达餐饮集团也投资数亿元兴建翔达大酒店，今年5月投入运营后出租率为80%以上。翔达估计，得益于该商业地产项目的良好效益，预计年收入将增加一倍。狗不理则是斥资1.5亿元购买了东直门NAGA上院的6000平方米地产，用于其高端酒店经营。
据记者了解到，广东本地的餐饮企业早就朝此方向发展。广州酒家在广州天河体育东路的百福广场就是其物业之一，也成功地打造为以餐饮为主题的广场。通过经营自身品牌加引进其他相关的餐饮品牌，比如茶、咖啡等，形成了中高档餐饮消费区域。
而今天，在清远市清新县，广硕文化广场开业。此广场的独特之处就在于其目标客户是围绕周边的近3万工厂员工提供休闲娱乐的场所。“每人溜冰一次，每次10元，都能产生30万元的收益。”投资于该广场的老板笑说。而该老板恰好就是餐饮老板，此次购买该物业打造成文化广场可以说是进军商业地产的“试验田”。目前该物业已经引进了昔士风、溜冰场、普洱张、KTV以及艺术博物馆。“如果发展好的话，我们就会寻找下一个员工休憩的好物业。”
商务部最新发布的全国住宿与餐饮业市场统计数据显示，今年前三季度，全国住宿与餐饮市场零售额为1.11亿元，预计全年零售额达1.54亿元，全国人均餐饮消费支出将达到1158元，首次超过1000元。由此可见，在金融海啸下，餐饮业也是属于抗跌能力较强的行业。
不过，广东省餐饮协会的副会长张告诉记者，一般餐饮业进军商业地产都需要比较雄厚的资金，你可以计算，按照一平方米2万元计算，1000平方米就需要2000万，但是如果
