昆明商业地产"逆势飘红"，价格坚挺不屈

      美国次贷危机宛如南美洲亚马逊河边的那只蝴蝶，扇一扇翅膀，随后一场波及全世界的金融海啸席卷而来。全球股市接连下挫，国内股市在多个利好政策的出台下，仍未能止住股指“一泻千里”的下行态势。而楼市，其千转百回的故事情节仍在继续上演。 

      2008年10月23日、24日，2008年第二届商业地产年会在昆明世博花园酒店举行，与楼市有关的另一个故事在这里上演，主角是商家和地产商。顾名思义，商业地产的核心内容原本就是“地产搭台，商业唱戏”。本期故事的讲述者是中国步行商业街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员董利、戴德梁行华北区总监杜鸿、铜锣湾集团董事长陈智、深圳金砖四国投资咨询有限公司副总裁姜叔军、美国纽曼控股有限公司董事总经理吴涛、毕越管理咨询公司执行董事田同生、新地产云南版主编糜红恩、田野咨询机构董事长兼田野商业运营管理公司总经理文剑武、昆明国美电器有限公司总经理马龙……在不寻常背景下举办的昆明第二届商业地产年会上，来自国内外知名的商业地产专家展开一场正面交锋。

      08年云南商业地产呈现三大特点

      10月23日，昆明当日最高气温为17摄氏度。不过，在世博花园酒店内举办，由新地产、田野咨询机构主办、由本报协办的2008年云南第二届商业地产年会现场比当日昆明最高气温要热辣得多。因为，这里正在讨论一个当前最热门的一个话题——商业地产。

      当日上午，新地产云南版主编糜红恩率先走上讲台，对到场嘉宾和参会人员开篇引题。他说，在解决商业地产项目和商业匹配问题上，昆明的开发商比起以往已有很多思路明显活跃。不过很多开发商在实操方面还是遇到了不少困难，尤其如何有效招商成为很多开发商面临的难题。

      糜红恩认为，2008年云南商业地产主要有三个特点：首先是跨区域跨行业的大集团开始进入云南，尤其是旅游商业地产领域，昆明周边、抚仙湖、大理等地非常明显，目前抚仙湖已经无地可圈；其二是在今年整个地产行业形势不好的情况下，本土商业地产受影响不是很大，这也反映出一个潜在规律：只要大的商业波动面不大，商业地产就大有可为；其三是开发商开始有意识地持有商业物业。他认为，目前住宅开发的暴利时代即将终结，而开发商业地产被更多的开发商视为其他出路之一。

      当前商业地产结构欠合理

      今年以来，昆明住宅市场持续低迷。不过，昆明开发商显然对楼市另一产品——商业地产的推陈出新明显要热烈得多。据悉，昆明商业地产在当前低迷楼市下一直呈“逆势飘红”态势，不仅销售价格坚挺不屈，就连开发商对商业地产的推盘速度和推盘量比住宅市场要快得多。昆明商家对商铺的需求量也呈逐年上升态势，昆明国美电器有限公司总经理马龙干脆用了“80摄氏度”的水温来形容寻找商铺的选址观念。

      中国城市商业网点建设管理委员会副秘书长董利则对云南商业地产开始提速的现象提了醒，他认为二三线城市商业地产提速的同时，还要多考虑市场风险，还要多考虑商业地产在当地的消化能力。另外，目前很多的开发商还在主观考虑自己应该开发一个什么样的项目，而不是市场需求一个什么样的项目。当前商业地产主要的问题是结构欠合理。譬如，当地商业布局、业态结构欠合理，同时还有商业网规划不到位造成的。

      他认为，目前很多城市的商业地产存在的问题主要有以下方面：一个是商业地产项目的同质化倾向突出，商业地产其实是个性产品，不同的市场、区域和商业环境下，商业地产一定要有个性，这可不是简单的复制就可以成功的。第二个是商业地产项目的趋利性，从商业角度考虑，它是长期可持续经营的产品，应该更多靠出租来提升物业价值，但是很多开发商靠销售迅速回笼资金；短期销售虽然能把短期利润拿回来，但是往往给后期的招商和商家经营带来困难和麻烦。这会造成很多很好的项目，最后经营不起来，被长期搁置。第三是商业地产的趋热性。很多人对商业地产没有一个恐惧心理，想当然以为商业地产是利润暴增的增长点，没有对商业地产的风险有过多认识，这是非常危险的。

      ■2008商业地产论坛关键词

      房地产信托

      房地产信托是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理提供有效的租金融通和风险管理手段，就是从资金信托真正转移到房地产信托方面。

      商业地产的锚定物

      无论大小船都要锚，大船用大锚、小船用小锚。按国际购物中心协会发布全球购物分类与锚定的关系。盈利性的购物中心，辐射范围是5公里之内，要求锚定的类型是超市，数量至少一个；社区型的也按照5公里这样一个范围，5至8公里范围内，要求锚定的数量两个以上，要有大型超市，还有折扣性的百货商店或者大型专卖店。另外，就是力量型购物中心，而对于力量型购物中心，则是按照商品门类专卖为特点的。比如说国美、苏宁它是电器方面的；再加上沃尔马、家乐福、这样的组合往往就叫力量型的。它的辐射范围15公里，对锚定要求是3个以上。对于地区型的综合百货，面积是400多万平方米的，锚定是4个或者以上，辐射范围18公里。