内资追投与外资抛售同现 京沪商业地产背道而驰

在全球金融海啸中,北京和上海两地商业地产投资表现迥异,一个继续持仓,一个却相反。

　　近日,金融街（000402）发布公告称,公司与北京石开房地产开发有限公司组成联合体,通过招标方式以12.25亿元获得石景山区衙门口居住、公建用地国有土地使用权。

　　而据DTZ戴德梁行发布的公告显示,自2008年开始,北京商业地产的供应量成倍增长。相对应的,市场吸纳量也大幅度提高,从某种意义上来说,极大带动了北京商业地产市场的发展。 

 　　与此同时,被视为“商业地产领头羊”的上海,似乎已开始呈现萎缩状态。除两宗以商办性质为主的天价地块遭退地,被业内质疑沪商业地产前景外,大摩、花旗、仲盛等外资投行也纷纷抛售在沪商业物业。一时间,京沪两地商业地产似乎呈现“冰火两重天”景象。

　　“北京的商业物业是国内本土开发商自持为主,而上海则多为外资所掌控,投资成分较为浓厚。因此在全球经济危机的大背景下,北京商业地产的发展会比上海更趋稳定。”某业内人士分析道。

　　表情各异

　　“根据我们调研的情况来看,北京商业地产处于平稳上扬的态势。很多可售项目都是只租不售,说明物业持有者对市场还是很有信心。”世邦魏理仕北京分公司董事总经理尹宝军告诉本报记者,随着商业地产开发水平的不断提高,以及奥运经济对北京商业的利好影响,市场对于优质商铺的需求在不断加强,由此带动了京城商业地产的发展。

　　另根据DTZ戴德梁行发布的数据显示,北京商业地产开发量大幅增长,尤其是今年上半年,供应量几乎为去年同期的两倍。第三季度的供应量虽然有所放缓,只达到上半年的50%,但后期开发的商业项目数量巨大。

　　尽管受奥运会因素影响,三季度北京商业物业投资市场表现亦相对平静,无较大成交案例发生。但是据DTZ戴德梁行研究部数据显示,北京主要的商业区平均租金和售价分别增长了2.1%和4.6%,同时,北京商业物业投资回报率达7%至8%。

　　与北京商业地产发展热潮相悖的是,由于美国经济危机的爆发,全球经济环境持续恶化,许多意欲抄底中国楼市的外资纷纷抽身逃离。这严重影响了以外资持股为主的上海商业地产市场。

　　据上海荒岛房产工作室的统计,8月份,上海商铺的租金大幅下滑,市中心较好位置的门面商铺租赁价格与去年同期相比已有10%~20%的下降。在仲量联行发布的第三季度房地产报告中,过去几年每年上涨幅度超过10%的上海写字楼租金,首次出现下滑,环比下降了2.1%。

　　上海商业地产似乎陷入了整体低迷状态。

　　模式不同

　　尹宝军告诉记者,由于上海对外开放的时间较早,其金融中心的地位早已被外界所认可,因此在上海商业地产的发展过程中,大多数商业物业都由外资持股,投资成分较大。在当前美国金融危机的“震动”下,许多外资机构“自身难保”,在本着“现金为王”的原则下,纷纷抛售在华物业。这自然给以外资持股为主的上海商业地产带来一次不小的震荡。

　　“但北京都是本土企业开发为主,比如B级以上写字楼,本土企业持股的占到90%以上,所以在这种情况下,北京的商业地产自然比上海要稳定多了。”尹宝军说。 

 　　清华大学国际商业地产运营商CREO办公室首席专家朱凌波认为,受奥运影响,北京许多商业地产项目都没有开盘,因此北京商业地产在最近的三四个月当中,处于停滞阶段。而这也在一定程度上回避了金融危机所带来的动荡影响。

　　戴德梁行投资部华北区主管叶建成则认为,上海商业地产并不如想象中那般严重陷入低迷,因为当前许多被外资抛售的物业是几年前就已购得。而这些经营管理已经成熟的物业在退市之时,刚好与市场的调整相碰撞。遂被业内许多人士误解为抛盘。“当前市场处于调整期,观望的氛围比较浓厚,所以反映出来的一些状况也不一定是真实的。”

　　而某位不愿透露姓名的业内人士对叶建成的说法也表示赞同,“大摩等投行现在所抛的商业物业基本是在2003年前后购进的,已经获得很大升值了,而外资基金一般存续期是3~5年,所以现在是套现退出而已。其实接手的人还是很多,至于金融危机只是被当作讨价还价的筹码。”