出售写字楼物业 摩托罗拉总部悄然撤离京CBD

原有物业由新加坡主权基金淡马锡接盘

　　尽管此前多次否认，但摩托罗拉中国总部已悄悄离开了北京国贸CBD商业区——不久前，位于该区的“摩托罗拉大厦”易主并改名“丰树大厦”。如今，“MOTOROLA”耀眼的商标以及公司名称已经从该大厦的外墙铲除，但墙上仍留有风雨侵蚀的痕迹，而新悬挂的“丰树大厦Mapletreetower”位置偏上，似乎是无意为摩托罗拉公司遮掩尴尬。有业内人士评价，作为全球知名跨国公司，摩托罗拉的“出走”，只是其过去两年中在中国的业务不断出现下滑的一个缩影。然而，尴尬不单只在中国，摩托罗拉全球也面临前所未有的挑战。

　　悄悄撤离CBD

　　早在一个月前，记者就收到消息称，摩托罗拉有意出售其在北京国贸附近、朝阳区建国路108号的CBD办公大厦——“摩托罗拉大厦”。不过，随后该公司对消息进行了否认。

　　紧接着，著名房地产投资管理及服务公司仲量联行开始对同一位置的“丰树大厦”进行招租。据仲量联行介绍，该大厦地处北京CBD核心地段，总建筑面积33745平方米；虽然对方没有直接说明其实“丰树大厦”就是昔日的“摩托罗拉大厦”，不过委婉地说明：“丰树公司已于2008年成为新的业主，目前项目正在按阶段进行内部改造，预计2009年1月全面完成。”

　　一位摩托罗拉内部人士向记者透露，目前工作人员基本上全部搬到位于北郊的望京科技园办公。“对于很多员工来说，去望京上班真的很不方便。”该人士遗憾地说。

　　昨日，摩托罗拉中国区发言人向记者证实，原“摩托罗拉大厦”物业的确卖了，但出售金额不便透露。

　　据了解，原“摩托罗拉大厦”是一座连体姊妹楼，除中间有招商银行营业部之外，西侧的塔楼则一直是惠普（中国）有限公司的所在地；一直以来，“惠普大厦”、“摩托罗拉大厦”是该处的地标性建筑。国贸CBD地处北京东三环，云集了众多跨国公司总部。

　　此前，世邦魏理仕研究的数据显示，和去年同期相比，北京写字楼市场平均租金上升至人民币205元/月/平方米，同比增长9%。其中东二环地区由于推出了多个优质项目从而带动区域租金上涨15%，至人民币208元/月/平方米；CBD地区在激烈的市场竞争环境下，租金仍然上涨了11%；金融街地区受旺盛的需求带动，租金同比上升8%；而中关村地区由于在2007年没有优质的写字楼项目进入市场，来自于IT与高科技公司的稳定需求将租金推动上涨7%。

　　主动还是被动？

　　有调查显示，部分大型外资企业在高租金的压力下，为了降低办公成本，已将企业总部从北京城市中心的商务中心地区搬迁至城市周边的科技园内办公。

　　按地理位置估算，“摩托罗拉大厦”显然价值不菲。有分析认为，摩托罗拉出售总部物业的根本原因是为了“套现”；另一个原因可能是因为分拆在即，将物业变现对分拆分配上比较容易衡量与执行。今年3月，摩托罗拉宣布将把持续亏损的手机业务与其他无线设备产品业务进行分拆，预计分拆将在明年第一季度完成，之后摩托罗拉将拆分成两家单独的上市公司。

　　据美国《商业周刊》文章称，由于在中国市场面临着激烈的竞争，且无法复制“刀锋”(Razr)系列手机的成功，预计摩托罗拉今年在中国的市场份额将会出现大幅的下滑。市场调研公司IDC分析师表示，摩托罗拉在中国的市场地位要强于在全球的市场地位，摩托罗拉在中国曾做出了许多正确的举措，但那都已成为了过去。摩托罗拉2007年在中国的销售总额为26亿美元，占其全球总营收的7%；但该公司2006年在中国的销售总额为47亿美元，几乎是全球总营收的11%。

　　而据摩托罗拉中国区发言人昨日称，摩托罗拉中国近年来发展比较快速，所以早在两三年前，公司就已规划要在望京地区建造10万平方米的大楼——摩托罗拉中国创新园区，包括一栋16层塔楼、3座3层的研发楼和一座实验楼。目前，该物业已经正式投入使用，所以正将紫竹院的研发中心和摩托罗拉北亚中心（原摩托罗拉大厦）都统一整合到此处。

　　该发言人称：“摩托罗拉是一家科技公司，而不是一家房地产公司，放弃地处北京繁华CBD的办公楼，仅仅是资源整合的正常行为，被外界误解成公司资金缺乏而出售，并不是真实情况。”他表示，望京聚集了大批电子通讯领域企业，早已不是昔日冷清的北京郊区了。

　　对于全球经济面临衰退的影响，该发言人认为，中国属于新兴市场，对危机的抵抗能力比较强。不过他不愿透露，是否会同其他手机厂商一样，调降今年的市场目标。

　　摩托罗拉的挑战

　　摩托罗拉中国公司一直没有公布明确的分拆时间表，但是其内部人士透露，目前大家都很期待手机业务赶紧剥离出去。摩托罗拉公中国目前有三大业务，分别是企业移动解决方案部、宽带及移动网络事业部和移动终端事业部。其所谓的移动终端事业部，负责的其实就是人们熟悉的手机业务。

　　2007年摩托罗拉全球的总销售额是366亿美元，其中手机业务的销售额是190亿美元，约占52%，其中国区的业务构成中也大致体现了这种比例：手机业务占中国业务的一半。不过，手机业务连续数十亿美元的亏损，已经令公司元气大伤。

　　10月30日，摩托罗拉将公布第三季财报，据目前的情况预测，财报并不乐观。战国策分析师杨群表示，“摩托罗拉竟然连行业最重要的展会——10月21日北京国际通信展都缺席，令人怀疑其财务状况，尤其是资金流的健康状况。”

　　而摩托罗拉内部人士表示，其实企业移动解决方案部、宽带及移动网络事业部的盈利水平还相当不错。不过，因为手机业务的拖累，令内部士气低迷，如果能顺利分拆或可走出另一片新天地。

　　美国知名财经杂志《福布斯》分析称，虽然摩托罗拉今年3月表示，将于明年分拆其陷入困境的手机业务与其他无线设备产品业务，但由于美国目前陷入金融危机，摩托罗拉将面临着现金短缺难题，其分拆计划将面临更严峻挑战。

　　据了解，摩托罗拉2007年新出机型仅13款，而其竞争对手三星却推出了54款，诺基亚也有37款。业内人士表示：较少的机型打击了摩托罗拉零售商的动力。对此，有经销商表示，“诺基亚的产品线丰富，不同店面可以主打不同的款式，这样终端之间不会造成竞争。而摩托罗拉上市新款相对要少，款式不够分到不同渠道，只能全面铺货。这样就导致做摩托罗拉的终端销售互相竞争，毛利率更低。”

　　摩托罗拉大厦接盘者淡马锡

　　据了解，收购“摩托罗拉大厦”的公司——丰树产业（Mapletree）是新加坡房地产巨头，背景是新加坡政府所拥有的著名投资公司淡马锡控股的全资子公司。

　　除了在新加坡拥有约179万平方米的商业、住宅、办公、工业物业外，丰树产业还把投资触角伸向美国旧金山、马来西亚以及中国。该公司曾透露，将通过一只房地产基金在中国开发3.2亿美元的房地产项目。

　　成立于1974年的淡马锡控股，实质上是新加坡的战略型主权财富基金。淡马锡总裁何晶曾公开表示，新加坡经济的黄金时代已经过去，世界经济新的高增长地区是包括中国在内的一些发展中国家。

　　淡马锡最早进入中国大陆还是在上世纪80年代，投资项目五花八门。其最近备受瞩目的动作是，作为淡马锡子公司的典范新加坡航空坚持3.8元的价格购买东航增发股权，被指责为造成中国国有资产流失而遭到否决。

　　外界一直以来对淡马锡的传闻不断。它掌控了包括新加坡电信、新加坡航空、星展银行等几乎所有新加坡最重要、营业额最大的企业，曾有媒体估算，淡马锡控股所持有的股票市价占到整个新加坡股票市场的47%，几乎主宰了新加坡的经济命脉。

　　何晶是什么人？她其实就是现任新加坡总理李显龙之妻。2002年，何晶被任命为淡马锡控股执行董事兼CEO时，曾在国际媒体上引起风波，许多人批评并影射这项人事任命的不当动机。

　　2003年，淡马锡的投资回报率高达46%，被认为是何晶出任CEO后大胆扩张的结果。两家国际评级机构——标准普尔与穆迪投资都在淡马锡控股财务报表发表后给予AAA的最高信用评级。因此，一直以来何晶地位稳固。