上海写字楼市场迎来拐点 租金价格平均下降7%

     上海写字楼市场一直坚挺，即使在2005年，上海房价因为宏观调控而大跌时，写字楼租金价格依然上涨，但是现在，情况发生了变化。

      2008年第三季度，上海浦东甲级写字楼租金价格平均下降7％。仲量联行中国区商业部董事李凌认为：“这就是上海写字楼市场的拐点。上海的写字楼市场已经从卖方市场转入买方市场。” 

      观察上海的写字楼市场，要从浦东和浦西两大区块来看。近年来，浦东的写字楼加速供应，大大缓解了这一地区供不应求的局面。2008年第三季度，上海环球金融中心和中建大厦竣工，预租率分别达到30％～40％以及50％。这两栋办公楼为市场注入了近30万平方米的新增供应量。与此同时，多数租户并没有扩张办公面积的打算。于是，业主们不得不提供优惠的续租条件，以求留住现有的主要租户。相比之下，在浦西，写字楼的供应缺口一直比较严重。2008年第三季度，只有东海广场这个项目为市场增添了6.5万平方米供应量。但是，这个区域的租金增长却不到1％。

      这其中的原因，李凌认为，是许多跨国企业调整了业务增长目标，办公空间的需求也就随之调整了。可以想见，随着这些公司扩张计划的推迟，搬迁到新大楼的紧迫性也有所降低。虽然许多跨国公司在中国的业务仍然保持增长势头，但迫于来自公司总部的压力，他们会继续缩减新员工招聘数量以及办公室的装修预算。有迹象表明，许多租户开始选择续租原来的办公楼。除了跨国公司在放慢扩张脚步，还有很多企业为了节约成本，将办公室从商务区搬到了非中心商务区的办公楼中。

      产权式写字楼市场也出现了“拐点”。佑威房地产研究中心发布的数据显示，2008年第三季度，上海产权式写字楼的成交量仅为21.35万平方米，环比第二季度下滑了47.5％，同比更是下滑54.6％，创近5年来的新低。数据还显示，2008年前三季度，上海写字楼的供应量达到114.18万平方米，比去年同期增加了26.6％；成交量为96万平方米，环比下降23.2％。

      在经历了2007年的供不应求之后，2008年产权式写字楼的供应量大幅攀升。然而由于全球性经济低迷的影响，成交量反而出现了大幅下滑，导致了产权式写字楼的供需关系从2007年前三季度的0.72∶1上升到2008年同期的1.19∶1。与此同时，2008年第三季度产权式写字楼的平均成交价格也降到了14484元/平方米，基本上与2007年同期相当，环比二季度17380元/平方米的高位跌了16.7％。

      佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，绝大多数的产权式写字楼同质化现象严重，再加上项目内部有多个业主激烈竞争，导致了项目整体形象的恶化。前几年以小户型为卖点的产权式写字楼，目前的租、售情况都已经极度恶化。多数地段的写字楼售价不及同区域住宅的七成，而且还销售困难。

      仲量联行投资部中国区董事贾梁告诉记者：“由于办公楼租金增长趋缓，投资者对于办公楼物业投资将更加谨慎，并将目光转向商铺市场。” 

      高力国际的分析师预计：“2009年的写字楼市场，仍将有较多新增供应入市，全球性金融危机的影响，将在未来数个季度中进一步打击办公楼需求，市场空置率将持续走高，租金的增长也将面临更大的压力。” 

      立超商业地产执行董事刘科表示，现在写字楼市场的旺销产品是面积300~500平方米的户型，价格每平方米1万多元。刘科认为，整个上海的写字楼市场基本面没有变化，而且仍在增长。新加坡有700万平方米甲级写字楼，东京有2900万平方米，纽约有3000万平方米，香港600万平方米，上海才450万平方米，长期来看市场还是很大的。