市场分析：需求压力剧增商业地产难成“避风港”

三季度数据显示，商业地产呈现出放缓迹象，北京市场写字楼总体租金下挫0.4%，北京高档住宅均价较上季度降低5.5%，这也是该数字自2006年第一季度后首次出现下降。

　　此外，由于奥运因素，多数商业地产项目推迟上市时间或开发周期，预计2009年供应量会有大幅上升趋势。此外国际国内经济面临放缓的危险，商业地产的需求面临压力，难以成为房价回调中的“避风港”。

　　受累金融危机

　　仲量联行的数据显示，由于受全球金融市场动荡影响，目前已遭受重创的金融行业已不再是北京写字楼市场的最大用户；而企业租户在租赁时也更为审慎，有的甚至暂行中止了扩张计划，这可以从2008年第三季度北京写字楼市场总体租金微挫0.4%中得到印证。仲量联行北京副董事总经理兼商业地产部主管张莹表示：“由于9月份市场的急转直下，预计写字楼租赁市场面临更大的挑战，空置率已超过30%的中央商务区尤其如此。”DTZ戴德梁行提供的数据也表明全球疲软的经济需求已经给北京区域性写字楼带来负面影响。北京二季度的吸纳量接近30万平方米，但三季度下跌至16.9万平方米，吸纳量下挫接近一半。

　　上海和深圳市场的状况也不容乐观。高力国际介绍，第三季度上海办公楼市场出现小幅下降态势，租金稳定在每平方米9.9元/天，是近年来的首次环比持平。大环境经济转差导致深圳不少企业经营越来越困难，有些企业为节约运营成本，将写字楼租赁的面积缩小，或者直接将写字楼由福田中心区搬迁到其它租金较低的区域。三季度深圳甲级写字楼的平均售价为每平方米4040美元，较上季度下降13.5%。

　　除写字楼市场外，仲量联行认为高端住宅市场和工业地产均出现放缓。三季度北京高档住宅的均价较上季度下降5.5%，这是自2006年第一季度后该数据首次出现下滑。而全球对中国出口商品的需求下降，中国出口业状况的恶化导致租户对北京工业地产的需求降低，其中，制造工业地产需求的降幅最大，2008年第三季度其平均租金环比下跌3.2%。

　　与其他商业地产的惨淡局面相比，商铺可谓三季度唯一的亮点，由于奥运会的举办，零售商在奥运会前对商铺空间需求强劲，租金普涨。但DTZ戴德梁行认为，开发商资金链紧张，加之政府对外商投资房地产行业的诸多限制，本地开发商将推迟商业地产项目的开发计划，或转手已开发项目套现资金,这将对商铺的前景造成一定压力。

　　前景堪忧

　　目前资金链紧张的房地产发展商更加困难，一些物业业主在资本流动性市场表现愈发活跃。凯德置地将其旗下的凯德大厦作价3.52亿美元出售给韩国Sky物业管理集团；国航大厦也挂牌整体转让，转让价格和买家尚待确定。内忧外患加之供应剧增，商业地产前景堪忧。

　　高力国际提供的数据显示，上海三季度新增供应大幅上升，四个项目的面市为上海办公楼市场带来434,900平方米的新增供应面积，这使得上海市场整体空置率明显上升至9.8％，达到2004年四季度以来的新高。

　　受奥运会影响，北京不少商业地产项目延迟上市。第一太平洋戴维斯预计，第四季度北京写字楼市场的供给量将达到约50万平方米。而仲量联行预计，未来12-15个月将有240万平方米的写字楼新增供应投入市场，这将导致部分业主被迫重新调整租赁战略。商铺业主也将面临更为严峻的商业环境。鉴于零售商在奥运后的注意力从扩张转向利润率的最大化，他们对商铺空间的需求相对放缓，加之在未来的15个月内预计将有165万平方米的新增购物空间投入市场，预计今后商铺业主之间的竞争将更趋激烈，下季度整个商铺市场的平均租金将下跌15%-20%。

　　高力国际认为，高端公寓的前景也不容乐观，受美国次贷危机的影响，原来有意进驻中国的外资企业延迟或取消进驻计划，这必然会对服务式公寓造成一定程度的影响,预计未来广州市服务式公寓的平均租金下降3%-5%。

　　尽管如此，DTZ戴德梁行仍预计短期商业地产市场将维持相对乐观局面，但有些风险因素需要关注。