厦门商铺是先租还是先招商？利弊点各不相同

      商铺：先租还是先招商？ 

      随着全国各地商铺轰轰烈烈的开发，投资者对于大街小巷的商铺投资开始疑惑了：什么样的商铺才是好的商铺？与此同时，开发商也为自己手中的商铺苦思冥想，是继续走老路，卖商铺为先，还是搞好后续经营，先招商再销售，更或是将商铺作为一种资产，只出租不销售、长期持有？其实目前几种商业地产的开发经营模式，在厦门都有存在。而在投资者的眼中，他们的利弊也各不相同。 

      独立商铺 以销售为主  

      代表项目：新景·禾祥龙郡、天鹅美苑  

      模式解读：沿袭多年以来厦门商铺的开发经营模式，虽然方式显得陈旧了很多，但是对于开发商和许多投资者来说，传统却也自由。目前敢于采用这种营销模式的店面多为地段较好的独立店铺，且商铺总量不会太大。例如新景·禾祥龙郡位于厦门繁华的禾祥西商圈，且项目本身较为高端，店铺为独立挑高，买一层送一层，具有较高性价比。天鹅美苑虽在岛外，却因集美大桥的开通，占据了集美桥头堡和BRT车站的优势，同样项目以独立商铺为主。  

      相比，单纯出售的销售模式，必然会存在业态无法控制的现象，前些年厦门地产商没有限制餐饮业的时候，餐饮开在社区的投诉较多，现在新销售的商铺已经严格按照要求，餐饮污染的问题已经不存在了。对开发商和投资者来说，“百花齐放”未必不是件好事。如顺应社区居民需求，在刚交房的时候，店铺多以装修建材以及小型超市为主。待社区成熟后，服饰、百货、精品、食品类的商家才会争相入驻。同时随着社区的逐步成熟、租金的提高，商家的品牌也不断升级。 

       购物中心 必走招租之路  

       誅代表项目：汇景购物中心、南中大地广场、加州城市广场 


       誅模式解读：相比独立商铺的纯粹销售模式，大型商业购物中心必定要走招商之路。近几年，厦门Shapping-mall发展迅速，从SM、世贸商城到明发商业广场、华天购物中心、瑞景生活广场、加州城市广场，无论其商铺卖与不卖，都先要招商。  

       打破了传统商业 “只建不管”的开发模式，购物中心一般由专业化的物业经营公司对整个物业实施统一经营与管理，加大了商业物业的品牌、形象推广力度。由于厦门商业比重较大，加剧了商业地产的招商难度。同时由于厦门目前还缺乏非常专业的商业地产管理公司负责招商和销售，因此目前厦门的大型购物中心经营状况有好有坏，差异较大。 


  这些购物中心多采取全部或部分“只租不售”的模式，比如SM就采用完全不销售模式，由开发商长期持有，保证业态和招商的绝对话语权。因此，开发商在前期招商的时候，可以事先进行合理的业态规划，避免了业态混乱不利于经营的情况。而且在招商时先招业态的主力店，利用主力店的市场引导作用来发展业态氛围，那些散铺的招商工作自然而然就会与主力店的业态相符合，这也有利于后期的经营管理。 



个性街区 租售兼顾 


  誅代表项目：厦航·同城湾、凤凰城 


  誅模式解读：为了让商铺能为社区加分，同时也为了商铺更好地销售，现在不少开发商开始走向租售兼顾的新思路。首先在项目规划设计之初，开发商就已经为商业街进行了良好的定位。在商业项目销售之前，就开始广而告之的宣传，明确招商对象。如厦航同城湾就将项目定位为集休闲购物、餐饮娱乐、有氧健身等多种功能于一体的溪岸风情商业街。而与之相邻的凤凰城，定位与同城湾较接近，其努力的方向则是争做同安的 “禾祥西”，整个步行街分为时尚街区、餐饮街区、生活街区三大业态。  

      在开发商的引导下，“先租后卖，租得好就会卖得好”已经逐渐成为很多人投资商铺的普遍观点。因此，发展商在商铺销售过程中，商铺招商与商铺销售几乎同步进行，甚至招商进度比销售进度还要快，通过招商锁定租金，锁定租期，然后再出售商铺，因为可以明确告诉项目的目标客户，商铺的租赁价格是多少，投资者只需要8年或10年就可以收回全部投资，然后便可以坐享其成。 

      大社区商铺 先租后卖、只租不卖  

      誅代表项目：芸溪居住公园、未来海岸  

      誅模式解读：现在越来越多的大型社区的开发商都表现出强烈的责任感，为了社区的配套，像未来海岸、芸溪居住公园，开发商都将很大精力放在了招商上。为了将优秀的业态引进社区，开发商甚至采取前期贴补的方式，以极低的租金或是短期内免租金的方式先将商家招进来，目的就是为了让商家更好地服务社区。  

      开发商先租后卖或只租不卖，也有其自身的想法，原因有二。首先，这些大型社区多为分期开发，其一二期业主已经入住，后期的还没有销售，为了让后期的业主看到卖点，开发商必须先将商业做起来。  

      另外，对于大型社区的商铺，早期销售不占优势。因此，有些开发商开始转变销售模式，在他们看来是“先租后售，舍小利得大利”。他们首先把投资者、经营商家的利益放在第一位，再解决好经营商家进场后的经营保障问题，先让投资者、经营者受益，形成良性的循环，最后才是开发商的商铺销售问题。也只有经营起来了，开发商的商铺的销售价格才能真正地体现。