2008年10月11日中午，赵磊像往常一样吆喝着餐厅内的伙计。尽管每天仅有少数顾客来店内用餐，但赵磊不愿意看见伙计坐在椅子上打盹。一年前，赵磊将餐厅开在了地处朝阳路69号院的财满街3楼餐饮街，原本以为能在一年之内收回成本，但由于生意不好做，他已有了关门的打算。
而赵磊的朋友、私营企业家张林最近也遇上了烦心事，他在北京朝阳北路某小区投资的三间底商铺面，由于人流稀少和商铺租金过高等因素使得他的商铺鲜有商家问津，到目前仅有一间出租出去。
让张林感到困惑的是，当初他投资正是看中了朝阳北路和青年路的十字交叉区域内庞大的开发量，聚集了峰、珠江罗马嘉园 、星河湾、朝阳园、青年汇、华纺易城等数个中高档住宅项目。“如此多的居民，投资商铺一定旺”，张林想当然地认为。如今怀着与张林相同想法的不少投资者都面临着社区底商出租难、经营苦的问题，朝青板块社区商业成为一个“烫手的山芋”。
这实际上是当前社区商业普遍存在的一个问题。开发商开发的社区商业与经营者的需求不匹配，导致商家选址难，使得大面积社区底商出现空置的现象已屡见不鲜。本是服务于民的社区商业却成为扰民的最大纠纷源头。作为北京社区商业最为集中的区域，朝青板块的社区商业现状和存在的问题很大程度上能反映出整个京城社区商业面临的压力和挑战。为此，记者实地走访和调查了朝青板块各大项目的底商情况。通过采访相关业内人士，从项目体量、规划布局、后期运营等角度来分析目前社区商业面临的困境和未来的发展方向，给予开发商、投资者和经营者以借鉴意义。
商业人气难以聚合
空置率超半成
随着不同档次的大盘陆续进驻该区域，整个朝青板块的商业体量在近两年内急剧攀升。从社区商业布局来看，大多数项目主要集中在青年路沿线。日前，记者来到朝阳北路和青年路的交会处，经过对青年路沿线的项目逐一走访后发现，绝大部分项目的社区商业并未得到市场的认可。国美第一城、润枫水尚、天鹅湾、华纺易城等项目的商铺空置率都超过半成。
记者首先来到了朝阳北路和青年路交会处的珠江罗马嘉园。实际上，早在2003年珠江罗马嘉园便已进入该区域进行开发。作为区域入住较早的项目，珠江罗马嘉园依靠其社区商业配套，在一定程度上满足了前期入住业主的需求。据悉，珠江罗马嘉园将沿朝阳北路的商业物业定位为“康多提大道步行街”，面积达2万平方米。然而，在记者的走访过程中仍发现有不少店铺没有租出去。
“我买了康多提大道一期的商铺两年多了，在此期间陆续租过几个商户，但由于各种原因今年下半年又开始空置了。”在记者拨通了贴在商铺上用于招租的电话后，投资者王先生说道。据王先生透露，他的商铺租金在5元/平方米·天左右，面积有40平方米。
“由于开发商对其社区商业采取滚动开发的模式，目前项目的业态组合并不规范，使得商业的整体氛围并未形成。对于商家而言，要考虑以下因素：小区规模、居住人口的密集度；居民的生活标准和消费习惯；业态配比的合理性等方面。在人流量不好的情况下，商家不会贸然选择在此开店。”伟业顾问商业公司副总经理姜黎明说道。
沿着珠江罗马嘉园一路向北走，润枫水尚、华纺易城、国美第一城等项目先后出现在记者眼前。经过记者的实地走访，发现这三个项目的商户入住情况也不乐观，商铺空置率均在半数以上。
以国美第一城来看，有着10万平方米的商业体量，是青年路上最大的商业项目。规划有面积达3万多平方米的美食一条街和其他五大商业业态组团。在明天地产业务发展中心总监贾玉鹏看来，项目定位于青年路新商圈核心，主要服务于朝青板块周边近50万人的常住客群，同时辐射区域近100万人的居住人群。
尽管国美第一城商业的进入为购房者所渴望的完善的生活配套提供了基础条件，但实际商业运营效果并不看好，到目前仍有超半数的店铺未迎来商户入驻。尤其是在餐饮一条街上，很多商铺都贴着招租的告示。据悉，目前项目一层的租金水平在45元/平方米·天之间，二层的平均租金水平在3元/平方米·天。
为何社区商业空置率会一直居高不下？具体分析造成这种现象的原因，一方面在于开发商对商业运营规律不了解导致社区商业设施和使用者不匹配，使得商业地产的建筑结构不符合商业业态的需求。另一方面，目前进入社区商业的多是连锁经营店铺，社区商业的建筑结构、租金高低、经营方向的制约等问题，都为这些微利企业的经营带来了挑战。
社区商业过剩危机
以社区商业而言，是以满足社区内居民日常消费需求为主，面对的主要客群是社区的居民。因此，如果说某个社区里居民商业需求的上限是10万平方米，在这种情况下假设社区里有8万平方米商业，那每个商业都可以经营得很好，收益也很理想；但反过来，要是非给这个社区造上15万平方米面积的商铺，那即使居民再能花钱，商铺的投资者也肯定不会得到满意的回报。
然而，在实际的社区商业开发过程中，很多开发商为了盲目追求利润，往往会刻意增大商业的比重，从而为后续社区商业的运营埋下了失败的伏笔。以朝青板块来看，据不完全统计，目前在东四环的东北方向朝阳北路和青年路的十字交叉区域，已聚集了峰、珠江罗马嘉园、星河湾、朝阳园、青年汇、华纺易城等数个中高档项目，开发总量已达到了400万平方米。随着住宅开发的陆续放量，区域内的商业配套项目的放量也开始激增，形成了总计近26万平方米的分散型社区商业布局，包括国美第一城10万平方米的商业、朝阳园近2万平方米的“尚街”、星河湾近万平方米的商业、青年汇4万平方米的商业、华纺易城2万平方米的商业、珠江罗马嘉园2万平方米的康多提大道、润枫水尚2.6万平方米的商业、天鹅湾5万平方米的商业。
“商业和住宅是互相依存的关系，任何一个居住区都离不开商业活动，住宅和商业是相辅相成的；反之离开居住人群，商业也不能独立存活。离开了商业设施的居住区就像一个‘睡城’，使老百姓的生活很不方便，这也是政府把商业配套作为住宅项目开发的一个硬性规定的初衷。”北京润丰房地产公司总经理王宇在近日的一次关于朝青区域商业发展的探讨会上表示。因此，在区域住宅开发总量日益提高的同时，社区商业也会出现相应的增长。
社区商业的激增，是朝青板块的全面成熟，还是意味着开发商盲目跟风欠缺理性？关于社区商业过剩危机的言论是否切合实际，将通过对区域现有常住人口对商业需求来进行分析。为此，中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，通常某个社区底商体量以不超过住宅体量的1/20为好。由于项目性质不同，这个比例并不是绝对的。因此将社区居住人口作为参考更科学，由于社区居住人群的高档消费大都会在区域商业中心，所以一般而言人均不超过1平方米社区商业面积为宜。
以目前入住项目来看，国美第一城的商业住宅比是1：10，华纺易城是1：25，青年汇是1：8，这些数据说明目前朝青板块的社区底商已经超出了社区本身的消化能力，面临过剩的危机。
社区商业如何开发
目前社区商业似乎进入了一个怪圈：开发商在销售商铺时很火爆，到后期运营时便出现各种问题。便利店、小超市、饭馆、洗衣店等商家在新建住宅区里，都是社区商业不可或缺的业态。可在很多新建的小区里面，社区商业发展却困难重重。未来，社区商业尤其是大盘的社区商业，将如何发展具有很重要的借鉴意义。
“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐是目前中国社区商业主要面临的六大困境。”中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路如是总结。第一是规模不适合。有的规模太大导致空置，有的严重稀缺，居民购物不方便。第二是布局不合理。最突出的问题是底商太多。有的社区底商占到50%以上，影响了老百姓的生活质量。第三是业态不齐全。在招商过程中没有一个完整的、统一的规划，在有一定规模的社区里面普遍感到缺少中型的有凝聚力的商业中心。第四是结构不适用。有的商业建筑的结构先天存在着缺陷。第五是运营管理不规范。开发商大多数卖完就不管了，运营缺乏整体的策划和统一的服务。第六是整体不和谐。
针对以上社区商业存在的困境，开发商需要从以下几个方面来做：首先，开发商需要明白配套服务是社区商业的核心宗旨，商业部分的经营价值可能不会很高，但其真正意义是使住宅销售部分增值。因此，配套商业的特点是门类繁杂，服务多样化，宜于配套互补，价格利润空间低，各类功能规模有限，要求服务便利。
其次，商业规模是社区商业规划的核心内容，开发商在社区商业划分的时候要根据不同体量的社区来考虑不同的商业策略。早期社区在兴建的时候对相关的商业配套考虑较少，例如在北京天通苑 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)和望京的大型经济适用房社区刚刚建立后，商业配套数量明显不足，导致居民的消费需求无法满足。而后来随着商业地产的过热，很多社区商业由于定位错误，模式不合理，不但未能给社区提供完善的服务，连自身的生存都成了问题。因此，社区商业的模式确定，有很高的技巧要求。
此外，开发商需要追求业态的便利性。因为从国外相对成熟的社区商业发展现状来看，社区商业在便利性上有着天然的优势。社区和外面是基本分离的，一般在社区里，小超市、餐饮店、快餐、宠物服务、自助洗衣店都很多，这些都是社区居民生活上不可或缺的服务，同时又要求快捷的服务，这正是社区商业的优势所在。
