北京：CBD空置率高出安全线5倍 Q3写字楼市场显疲态

仲量联行最新发布的北京高端地产市场分析报告显示，全球金融危机对北京房地产市场产生的影响正在逐渐显现，2008年第三季度，北京CBD写字楼市场的空置率已达到惊人的31.6%。而按照业内惯例，写字楼市场空置率的安全线指标应在6%左右，当空置率超过20%时就被认为风险很大。

　　报告显示，众多商业写字楼的租户在第三季度已收缩了其扩张规模，某些租户甚至取消了其扩张计划。市场对写字楼的需求放缓已成为普遍存在的事实，而外资银行在这方面的发展趋势尤其明显。虽然第三季度整个写字楼市场的平均租金较上季度仅微幅下降0.4%，CBD的跌幅为0.7%，但确实表明市场供求的天平现已开始倾向于租户。

　　更严重的问题还在于，奥运会期间的施工限制使得很多新写字楼项目被延期到2009年推盘，因此2008年第四季度和2009年写字楼租赁市场的竞争将更趋激烈。仲量联行预计未来12-15个月将有240万平方米的新增供应投入市场，而其中的大部分供应量仍将集中在CBD。仲量联行北京副董事总经理兼商业地产部主管张莹表示，如果市场需求走软持续，如此大的新增供应将进一步推升空置率并导致租金的持续下滑，这一点在空置率已超过30%的CBD将尤其如此。

　　而高端住宅市场的表现也不乐观，第三季度北京高档住宅的均价较上季度下降5.5%，这是自2006年第一季度后首次出现。与此同时，尽管豪华公寓和别墅的均价持续上扬，环比增幅分别为3%和1.9%，但与此前几个季度相比其增幅已经放缓。

　　相比而言，受零售商在奥运会前对商铺空间需求强劲的支撑，第三季度北京购物中心的平均租金较上季度上涨了3.5%。但仲量联行指出，鉴于零售商在奥运会后的注意力从扩张转向利润率的最大化，他们对商铺空间的需求相对放缓，加之在未来的15个月内将有165万平方米的新增购物空间投入市场，预计第四季度整个商铺市场的平均租金将下跌15%-20%。