世邦魏理仕：外资撤离中国楼市大潮并未来临

华尔街金融危机席卷全球，中国部分一线城市的房地产市场受到严重冲击，外资纷纷寻找新的避险方式，战略重点开始向二、三线城市转移。 

　　不会对普通住宅市场产生明显冲击 


　　作为全球知名的综合性地产咨询服务公司，世邦魏理仕CB Richard Ellis 也是第一家进入中国的国际公司， 2008年10月15日，世邦魏理仕宣布其位于中国西南地区的重庆分公司正式成立，至此，世邦魏理仕在大中华区已设立第16家核心办事机构。世邦魏理仕投资物业部副董事长张峥在接受中国经济时报记者采访时表示，此举是出于公司对中国长期市场前景的良好预期。 


　　“虽然部分城市出现外资抛售所持有物业的现象，但由于外资在中国房地产市场中的份额并不是特别大，且多分布于长三角和环渤海地区，对中国其它城市的房地产市场影响并不大。此外，外资在中国房地产市场中的投资多集中在高档居住型物业写字楼和商业地产，不会对普通住宅市场产生明显冲击。”张峥说。 


　　事实上，目前外资在中国市场中的投资行为表现为基金的形式，包括向海外地产机构、企业、私人、社团、养老金组织等非金融机构募集的地产基金和向金融机构募集的地产基金，其中前者的投资方式较谨慎，且占据外资投资中国市场的较大比重，之前在华抛售物业的基本上仅限于几家金融机构背景（特别是投资银行背景）的地产基金。 


　　“目前多数稳健的开发型、成长型、持有型地产基金暂时都不会撤离中国房地产市场，但是金融机构背景的基金由于其持有者多为投资银行，容易出现出售物业现象，尽管其占有的比重较小，但该类基金的名气较大，市场影响力大，容易导致市场恐慌。”张峥表示。 


　　他认为目前市场中出现的一些基金选择适当时机出手所持有物业的情况，主要受到基金赎回压力影响，“由于每一个基金都会有一个赎回期限，3年、5年，有的是7年，市场不好，可能会出现一部分基金份额被提前赎回的现象，但并不是清算，因此不会出现短时间内外资集中退出市场的情况。” 


　　张峥表示，外资集中抛售在华物业现象的出现，更多的是对市场心理层面的影响，市场信心受到重挫，打击市场参与者的心理预期。 


　　外资投资重点向二、三线城市转移 


　　“从目前的现状来看，华尔街金融危机的影响是全面的，无论是投资量还是投资额，外资在华的投资业务都受到严重冲击，部分城市成交量锐减一半。在市场形势并不明朗的前提下，即便是有投资意向的投资商也会放慢投资脚步。”尽管如此，张峥依然认为，外资撤离对中国楼市整体的影响有限，冲击将主要体现在商业地产领域，表现形式为国内的商业地产成交量急剧萎缩，价格出现剧烈波动， 


　　“商业地产由于其资源占有量大，对资金的需求比住宅多，受到的冲击要比住宅市场明显得多。”张峥表示，大多数外资持有商业地产的意愿已经较之前降低了不少，交易没有以前频繁，商业地产租金的全面下调，开发企业流动资金紧张导致建筑品质下降。一些商业地产商不得不采取更加激进的方式进行销售，包括由整售变为散售等。 


　　另一方面，由于中国房地产市场依然主要以内需为主，受到外资撤离的冲击并不大，现阶段出现的价格下调更多的是中国房地产市场自身调整的结果。 


　　“近几年来，高地价推高房价，房地产市场中存在一定的泡沫，现在是挤出泡沫的过程。短期内中国房地产市场会出现调整，但从长期来看，由于中国正处于快速城市化的进程中，房地产市场的发展必然会保持一种向上的态势。”张峥对中国楼市前景依然持乐观态度。 


　　他认为目前外资抛售现象比较集中的上海和北京，本质上与中国房地产市场关联性不大，主要是受到全球金融市场资金短缺影响，外资纷纷调低市场预期，近两年可能会出现外资不看好中国市场的倾向，其他新兴市场对外资的吸引力可能会增强。 


　　他分析说，由于一线城市受到的冲击较大，一些投资商开始将业务向二、三线城市转移。近几年来二、三线城市的商业地产开发速度非常快，但是张峥在调研过程中发现一些问题，部分二线城市的商业地产与当地的经济发展、就业水平并不匹配。 


　　张峥认为，就二、三线城市而言，当地的住宅地产有较为强大的支撑，商业地产的需求却相对不足，因此，地方决策部门应当调整规划，否则在经济出现波动时，一些现金流过于紧绷的商业地产商陷入销售停滞状态，极有可能重蹈十年前的覆辙，部分二、三线城市将出现比较多的烂尾楼。 


　　张峥强调，中国资本市场当下最关键的问题在于树立市场信心，华尔街金融危机的发生，让大家意识到最负责任的市场也会发生最不负责任的事情，此时此刻，中国市场更有必要强化责任意识，增强中国对国际投资资金的吸引力，这些吸引力显然不应当局限于房地产行业。