资料来源：上海富阳物业咨询有限公司研发处
去尽管今年房地市场波动明显,但浦西黄金地段目前在建的多个甲级写字楼并未作出延期上市的调整。根据高力国际的数据显示:2008年第三季度浦东和静安共有四个甲级写字楼项目入市,带来了434900平方米的新增供应。由于新增供应较大而需求却相对疲软,导致整体市场空置率大幅上升至9.8%,是2004年四季度以来的新高。因此业主选择了更多灵活措施来吸引潜在租户。与租赁市场不同的是,富阳研究机构表示在九月新增写字楼供应大幅增加的同时,该类物业的需求也有所回升。九月成交办公物业成交7.1万方,环比上月上升了近60%。
租浦东租金大跌7.7%
值得一提的是,浦东甲级写字楼在空置率大幅上升的情况下,遭遇了3年来平均租金的首次下跌,且跌幅较大。仲量联行报告显示,今年第三季度,上海全市甲级办公楼平均租金为9.1元/平方米/天,环比下降2.4%,同比上升8.6%。其中,浦东方面平均租金为9.2元/平方米,环比大跌7.7%,同比微涨2.7%;浦西平均租金则为9.1元/平方米/天,环比微涨0.7%,同比大涨11.5%。
在浦东,上海环球金融中心和中建大厦皆于本季度竣工,并分别约有40%和50%的预租率。这两栋办公楼为市场共计注入了近30万平方米的新增供应量。然而租户并没有进行大面积的扩张。
仲量联行上海董事总经理顾东尼表示,上海环球金融中心等新竣工项目让浦东甲级写字楼的业主们感觉到巨大的竞争压力,加上国际经济环境使得跨国公司放缓了扩张步伐,“这是造成三季度浦东写字楼租金大跌的重要原因。”
二次定位谋求“变身”成功
“有迹象表明,许多租户开始选择续租以留在原来的办公楼,浦东新竣工的大部分甲级写字楼都难超过50%的预租率。”何恩凯说,由于租户的观望态度,新写字楼的预租率自上季度至今没有大的增长。
“如今,’老写字楼’的业主们更愿意提供优惠的续租条件,以留住现有的主要租户,并确保到期的单元有续租。”何恩凯透露,为了留住老租户,业主们愿意给出更多的租赁优惠,如延长装修期（免租期）等。
2007年被新加坡太平星和德国基金公司SEB合作收购的上海高腾大厦,于今年10月份完成“变身”后推向市场。据悉,这栋房龄已有十年的大厦,经重新定位之后,其出租率高达93%,并有望在今年年底实现满租。
资料显示,高腾大厦原名百腾大厦,最初由新加坡凯德置地开发建设,总建筑面积52,000平方米,共24层。2004年高盛对其进行收购,三年之后转手售予新加坡太平星和德国基金公司SEB的合作体。两大投资基金公司在项目公司中各占50%股权,收购之后对该项目进行了重新定位及全面改造。
高力国际大中华区业主服务区域董事刘小华表示,考虑到美国次贷危机引发的国际经济环境持续恶化,上海写字楼市场自2008年起新增供应集中上市,但需求却开始相对疲软,租赁市场已转为租户市场,增大了招租压力。无论是项目定位和客户锁定,对于能否成功吸引客户入驻皆起到了重要影响作用。
售供应环比上月增加123%
根据富阳研发机构的数据显示:9月写字楼供应大幅回升,达到22.1万平米,环比上月增加了123%,同比去年同期增加了近57%,达到了近10个月以来该类物业供给的第二高峰。其中,市中心区域区写字楼物业的供给在总体供给中占到很大的比重,虹口区与普陀区都有较大体量的项目入市。而其它项目主要涉及嘉定、闵行、南汇、松江等区域。
“9月新增写字楼项目整体档次较高,半数以上项目供应面积在12000平方米以上,为独立办公物业,楼层大多在20层以上;其余项目供应量较小,多为’老楼新卖’。”上海中瑞市场研究有限公司分析师透露:本月新增写字楼项目的主力分割面积仍以小面积为主。除长风地区2号（西）地块–E、K幢办公楼工程项目分割面积略大,其余各项目的主力分割面积均在250平方米以内,特别是大上海国际花园三期和汇港国际商务广场两个供应大盘,主力分割面积均在100平方米以下。
富阳分析师透露:在9月写字楼成交前十名共成交4.6万平方米,占到该物业总比的近64%,但是单个项目成交量体都较大。成交前十名中,有7名是处在外环以内市区区域。如东海园二期、宣化路300号项目以及普陀的绿洲中环中心和国浩长风城等。与公寓不同,写字楼楼物业成交主要都是较集中在市区。由于中国经济的长期向好,上海写字楼物业长期需求仍然相当强劲。
甲级写字楼市价同比增长20%
根据高力国际调查,第三季度甲级办公楼总体市价同比增涨20%至每平米50,086元,涨幅较第二季度有所放缓,市场毛收益率稳定在7.2%的水平。根据富阳研发机构的数据显示:在9月新增写字楼供应大幅增加的同时,该类物业的需求也有所回升。而9月全市成交办公物业成交7.1万方平方米,环比上月上升了近60%。
业内人士指出:2008年至2012年是新增供应集中上市时期,供应水平较高,因此近年来供不应求的局面将被打破,空置率也将明显上升。目前企业对扩张趋于谨慎,但短期内宏观经济增长的放缓以及通胀压力的缓解会为未来货币政策的进一步放松创造条件,因此从中期来看,企业经营环境将得到一定改善,进而增强其对于未来市场的信心。其未来的扩张需求也有利于新增办公楼项目的消化。但国内经济刺激政策对整体经济的带动效应取决于国际金融市场何时回稳。
