业内人士探讨“成都商业地产崩盘危机”

连续两周对“商业地产崩盘危机”的观点进行了报道，在业界引发了强烈的震动。不少投资人甚至在电话中，声泪俱下地诉说种种投资失败的遭遇。同时，一些开发商和营销策划人士也对此发表了诸多看法。今日，对四种代表性的发言予以选登。 　　　　崩盘有失偏颇 　　　　乐观派不少成功操作了不少商业地产项目的操盘手们对成都的商业还是充满了希望的。 　　全心策划副总谢辉由于长期站在商业地产销售的第一线，所以了解成都人对商铺的投资热情，从银河商业广场开始，就累计了一大批商业项目的投资者。从投资的角度看，股票、期货已不具备投资价值，投资者转而投资房地产，其中小户型、商铺尤其受到中、小投资人的青睐。成都人喜欢轻松投资、轻松收益的投资模式，只是极个别商业地产的不规范操作影响了整个行业。对于商业地产崩盘的观点，其数据的准确性并无从考证，作为抽样调查所提供的样本量也没有标准，所以认为崩盘有失偏颇。 　　　　存在崩盘危机 　　　　谨慎派如今的投资者比较谨慎理性。铺价太高以及国家宏观调控等因素都使投资商铺的风险加大。 　　金瑞泰公司策划部经理黄劲从目前看，成都商业地产有崩盘的可能。因为现在城区有大量的拆迁地，这些地块由于价格非常高，开发商只有拿来做商业地产才有利润，不然就会亏，这使得商业地产开发量不断增大。而与此同时，成都商业地产的购买量又在逐渐降低。因此，确实存在崩盘的危机。 　　但是问题总有解决的办法，就成都市场看，既然成都商业地产存在购买力不足的问题，因此招商范围就应向成都以外发展，这就需要政府来做一些工作，以吸引外地人来成都投资。这包括政府整体规划，进行“城市营销”、政策倾斜、税收优惠等等。这些工作都只有政府才能做到。其次，就开发商而言，就是要解决项目的商机，营造人气。由于商业地产体量增加，供应量大幅提升，风险增大。这时候开发商在搞商业地产开发时要特别注意定位、业态、区域等。要考虑这个项目是否真正能为投资者制造商机，是否真正能营造人气。因此，避免商业地产崩盘的危险，就是要靠政府和开发商共同行动起来，各自根据自己的优势做好工作。 　　　　崩盘不合时宜 　　　　反对派成都商业地产的市场机会远远大于目前的威胁，这种市场机会蕴含在成都整个商业市场欠发达和成熟的体系过程之中，与中国整体商业行业以及商业地产市场处于启蒙阶段相匹配。成都商业地产的黄金时代不是已经走过，而是远没有到来！ 　　成都汇龙湾商业广场项目总监侯召成都住宅市场只是供求结构性矛盾。解决这种供求结构性的矛盾应通过扩大供给来实现。而个别商业地产项目出现运作和经营的失败，对整体市场威胁不大，相反供求结构的不合理意味着更多的市场机会。 　　从成都乃至全国整体的商业市场的发展状态上看，未来的十年内商业市场将处于高速发展期，相当数量的世界性商业零售品牌如今年年初刚进北京的泰国正大易初莲花超市已在成都完成两家店的选址工作。这种对商业地产市场的需求，是要用膨胀来形容的。在这种大量而有效需求的拉动下，断言成都商业地产市场崩盘，有些不合时宜。 　　　　崩盘区别对待 　　　　差别派商业地产的外延范围很大，崩盘一说还要看是否是某一种形态的过剩。 　　万瑞置业涂科从我们对于成都市场特别是写字间、商务公寓市场的了解，可以大胆地说，不但没有崩盘危机，反而是市场的热点。成都目前的写字楼、商务公寓的市场供应量小于需求量，综观成都市场真正意义上的写字楼、纯商务寓所数量实际上是偏少的。更多的公司办公是挤在了凯莱帝景、国嘉华庭、冠城花园等商住两用的楼盘中，不管物业如何，毕竟商住一体不能展现一个良好的办公形象。而这一类的产品显然不能代表成都写字间和商务公寓市场，如果由于它们而造成市场上对此有过热甚至崩盘的说法，显然是错误的。 　　关键还是看产品是否适应市场的需求。成都作为一个日趋国际化的都市，写字楼、商务公寓的拥有量反映了城市发展的速度。过去这一类产品大都集中在市中心，而随着城市的南向发展，写字楼、商务公寓的市场也在南移。如果因为某一范围内数量上的集中而断定存在崩盘不符合市场原则。 （天府早报　记者张杨刘娟）　　相关报道一：成都商业地产“崩盘危机”牵动投资人 　　投资人针对口岸学专家对成都商业地产提出的种种担忧发表了自己的看法 　　　　商业地产太多了 　　　　商业地产满地开花，不少的投资者认为成都近一段时间内的商业地产的项目太多了。前年、去年的还没有卖完，今年又有大量的商业地产出台。所以不少人认为商业地产有些过剩了。 　　89055×××李先生近一两年商业地产被热炒，从普通商铺到商业街，短时间内，商业地产以“奔腾”速度完成了多次升级，甚至有专业人士称之为“商业地产年”。但随着这股浪潮的席卷，市场的不成熟也带来诸多问题。据中国商业网点建设管理联合会最近发布的一项调查显示：目前全国在建立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。如果按照每平方米保本销售额8000元左右计算，也就是说要达到2400多亿元的零售额，这些购物中心才能保本经营。欲取得这一庞大的零售额，将导致两个结果，一是中小企业被挤垮，二是有场无市。 　　13880581×××陈先生目前，北京、上海两地政府已明确表态不鼓励再建大型百货商场，国家商务部、银监会据悉也将出台相关规定进行调控。那么成都如今不少的大型百货商场、超市尚在建设中，他们如何来保证投资人的利益呢？如果真如专家调查百货商场、超市的景气度排在末尾，那么还有谁敢投资这类的物业？ 　　　　只重开发不重经营 　　　　现在很多的问题集中在商业地产开发商和经营商对商铺投资商的承诺兑现上。现在的开发商和经营商只是一味地说，能够得到多少的回报率，但如何实现呢？没有一个明确的说法。投资的都知道，铺子是靠养出来的。商业地产能不能够有一个好收益，全看养铺阶段的功夫，只有市场的各方面因素发展成熟后，商铺优势才逐渐显现。这时才能谈到后期丰厚的投资回报，谈得上“旺铺”。开盘即为“旺铺”的情况很少见，商业地产开发商高喊的“商铺投资回报率8%-10%”实际上指的是商铺养活后的投资回报。可如何做好前期养的工作，开发商考虑得很少。 　　85430×××王女士开发商只注重前期开发，不注重后期经营。开发商圈地后即到银行贷款，拿到钱后便开工，建成后能租就租、能卖就卖，根本不考虑能不能经营，是否适合经营。 　　13980825×××蓝小姐因为，相信了开发商承诺，自己买了城南的一个铺面。当时该商业项目的人气还看涨，但该项目建成后，人气和商气一直起不来，商铺的投资陷入了困境，投资的一大笔钱迟迟收不回来。不得以把商铺分租出去，炒房炒成了房东。想想开发商的承诺，远远达不到，更不用说升值了。可开发商早就去开发其他项目了，这个项目已经交给了经营商，经营商经营不好撤走了事，谁还管回报啊！ 　　　　商业地产含金量低 　　　　成都的商业地产含金量不高，在规划与设计上没有太多的创新，是投资者反映的又一个问题。 　　13548108×××张先生开发商在住宅开发上创新不少，又是欧陆风，又是川西民风，但是在商铺的开发上几乎没有变化。特别是临街商铺，明显地可以感受到商铺的形式一成不变。没有通风采光需求，没有户型的要求，商铺的开发太随便了。特别是现在的群楼商业地产项目，面积大，径深长，房价高，投资者选择业态十分受局限。为什么开发商在商业地产的规划和设计上不能像住宅一样升级换代呢？ 　　89618×××林女士现在的商铺面积不小，有的动辄就是上百平方米。开发商希望投资大户整个“端”。但是这样的机会毕竟是少数。真正能够持续经营的是中小的投资者。不过为了大客户，开发商可以不断地修改方案，对于中小的投资者根本没有提出自己建议的机会。（天府早报　记者张杨）　　相关报道二：成都商业地产　管理瓶颈突围五部曲 　　从成都市建委相关统计数据，今年1月～5月，成都市商业项目开工面积为70.9万平方米，去年同期开工面积为20.84万平方米；开工商业项目造价为5.42亿元，去年同期造价为1.78亿元。无论是开工面积还是项目造价都比去年同期上升了3倍多！从以上数据来看，今年商业项目竞争的激烈程度可想而知。同时，由于一些商业地产开发商对经营管理知之甚少，在实际操作中遇到很多困难，强烈感到心有余而力不足。那么商业地产项目应该如何突破经营管理的瓶颈呢？ 　　　　第一部曲：经营管理前期介入项目规划 　　　　大地房产副总经理杜晓渝认为，随着市场规范化和竞争的激烈化，越来越多的商业地产开发商意识到项目成功除要看销售业绩外，越来越看重后续经营管理怎么样，投资者和经营者的经济效益如何，社会效益如何。因此，商业地产运作的成功，很大程度上取决于经营管理的成功。 　　首先，一个商业地产项目的成功，定位规划至关重要，多大规模的商业面积和哪些商业业态，有合理的规律性的要求，规模、档次要根据市场需求而定。然而很多开发商只注重了项目本身策划，项目做得很出彩，并没有研究所在区域的商业布局和消费结构，更忽略了经营者对项目的具体要求。 　　成都众信和诚实业董事长张效春认为，开发商在项目前期的规划设计时，应该考虑后期经营者特别是主力商家的要求，为其“量身定做”。因为对于不同的主力店，对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求，如果开发商自己在做设计时不符合这样的要求，那么项目越深入，后期招商的困难就越大。这就需要经营管理者了解到商家的具体要求后，前期介入项目，与开发商一起设计规划。据张总介绍，２００４年２月２１日，众信和诚与遂宁市北兴房地产公司签订了合作协议。签约之时，该项目正处在考察、论证阶段，项目现场还是一块杂草丛生的空地。项目签约以后，众信和诚立即开始了深入市场调查。经过细致、周密的市场调查，提出了相应的市场定位和运作策略。通过与目标商家的沟通，相继有众多成渝两地优质品牌餐饮、休闲、娱乐商家多次到项目现场参观、考察，提出了数十个经营要求，涉及到房屋的层高、承重、消防、电梯、噪音等多个方面。通过听取经营者的建议，开发商做了合理的修改，为后期的经营扫平了道路，也节约了宝贵的后期建筑调整资金。 　　　　第二部曲：招商重点突破主力店 　　　　目前成都商业地产开发商普遍缺乏有效的经验，存在着招商资源渠道不畅通、资源缺乏等问题。商业地产项目和住宅项目有所不同，其销售对象并非直接的购物消费者，而是商家，特别是主力店。开发商要将店铺销售出去并且想后期经营管理顺利，就应该先确定主力店。 　　众信和诚张效春指出，主力店对整个项目的支撑作用非常重要，这对以后的招商和销售有很大的市场号召力。但是对很多开发商来说，要想找到一个理想的主力店并不是一件容易的事情。这就需要专业顾问机构来做商业地产评估、资源整合等工作，因为他们手中的商家资源和渠道要比开发商丰富得多，与很多知名的连锁商家有战略合作伙伴关系，可以凭借强大的海内外客户资源及供应商募集能力，可为不同项目选择合适之主力店。而且对整个项目来说，主力店的引进还应走在前面，因为大型商场、大型连锁店为了赢利，会对项目进行认真而专业的评估：市场如何？开发商的房子如何？开店的效益如何？而这个过程需要大概一到两年。如果前期就确定主力店，后面的招商和销售就不会出现时间空当，开发商则能实现资金快速回笼。 　　全心房产营销总经理于忠针对商业地产销售谈到，大多数投资者对主力店的进驻十分看好。像他们所代理的楼盘如银河商业广场、都市欣城·灿坤商业广场都是因为有知名大型商家的进驻吸引了众多的投资者和经营者。 　　记者还了解到，金沙园商业广场最初定价是６０００元。当大型超市诺玛特进去之后，商业环境被营造出来，售价就翻了一番，提高到１２０００元。同样，在成都双楠同辉购物广场开业的伊藤洋华堂分店、落户于天邑花园的家乐福、入驻城南天府汇城的上海联华等，都是由经营管理者和商家一起直接参与设计、规划，真正采用了量身定做的方式，这样确实有利于引进主力商家，提升整个项目的吸引力。 　　　　第三部曲：六位一体构建经营链 　　有专家认为，商业地产开业后的运营状况是否良好才是考验经营管理者内功修为的标准。一位专家学者型商业地产管理者曾提出“六位一体”运作模式，即投资者、开发商、经营者、专业运营商、终端消费者、政府六方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡，达到共赢目的。这六方是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖商铺大赚特赚，同时要为投资者和经营者等其它利益方留下利润空间，整个项目才能满盘皆活。 　　而在这“六位一体”模式中，商业地产的经营管理者要做的就是进行资产保值增值、配套设备维护、打造区域品牌、提升商家品质、有效的风险管理等等，如何才能做好这几方面以提高租务管理水平，则是业界急需研究学习的。 　　著名电脑商城＠世界的运营商世纪登峰公司负责人认为：区位条件、物业类型、综合经营程度、装修及时间等不同因素的变化和组合等若干因素支撑起一个完整商业地产价值体系。要实现商业地产的保值增值，除了所有权与管理权要分开外，经营管理者就必须懂得价值因素的排列组合及其作用。一个优秀的运营商对上述因素应该有一定的预见力和控制力，但对一些不可抗拒的因素，通常的做法是实行产权方资产保险、保全措施。 　　　　第四部曲：力争树立区域品牌 　　　　打造成区域品牌，使商业地产项目成为区域亮点对运营至关重要，这就需要经营管理者的整体包装。众所周知的纱帽街汽配市场，外迁以来生意依然红红火火；东大街灯具市场外迁金府商圈，促销活动搞得有声有色……这些都得益于整体包装。这也说明了有人出面牵头给人信心上的保证，将缩短一个商圈成熟的时间。商业地产项目道理同样如此，但是往往一些运营商在整体规划、品牌树立和推广方面缺乏行之有效的手段和措施。以高升桥某商业广场为例，开发商在招商时为了项目的“多拉快跑”，对物业的用途、经营性质以及装饰装修风格等都没有限制，来者不拒。这种被业界称之为“杀鸡取卵”营销模式的结果是，当物业投入运营后，搞餐饮、娱乐、茶房、装饰装潢、家具家电等等之类的什么都有，整个物业成了一个大杂烩，进场的商家经营五花八门，品质参差不齐，也给该项目后期的管理增加了难度，难以形成品牌、口岸效应。 　　　　第五部曲：注重有效的风险管理 　　对商家进行有效的风险管理同样是商业地产经营管理中重要部分。一个成功的营运商，进行资源整合，应具备规范系统的对经营者的危机保障措施，只有这样，才能让更多的经营者成为整体战略经营的核心要素。记者在众信和诚了解到，他们有一整套风险管理体制：定期对商家的财务状况、经营状况、服务水平和竞争对手、竞争环境进行测评分析，发现问题并制定相应的解决措施。从专业角度在保证商家的利益的同时，也为整个项目的持续健康营运打下良好的基础。（消息来源：成都晚报）