大鳄“抄底”背后：国外游资曲线炒作中国房地产

      10月31日，黑石集团以5.367亿元的价格，购入卓越金融拥有的上海长寿商业广场95％股权。此前，黑石还以45亿元人民币购入大型商业项目“仲盛世界商城”。半个月前，美林宣布投资26.5亿美元成立新的亚洲房地产基金。一时间，“野蛮人”重来的消息四散，广州、深圳不断传出各种故事。

      放大版“温州炒家”

      “我们也就是想买几栋物业，分享一下中国经济发展的红利。”香港人许家聪讲着一口流利的普通话，他是中东GDM投资基金在中国的负责人。这个中东的私募基金从成立之初就开宗明义，目标指向亚洲新兴市场的房地产市场，中国是最主要的目标。

      “从2008年年初开始，打算投资国内地产的外资就有增无减，”许家聪表示，金融风暴的确让一些欧美资金脚步暂缓，“但没有退却”。暂缓是由于投资者投资意欲减少，同时选择增多。摩根士丹利新一期全球房地产基金已经募集超过半年，却还没有募集到预期的100亿美元。与几个月前相比，世界很多市场都“便宜了”，投资价值已经呈现。“中国由唯一的选择，变成众多有投资价值的市场之一。”例如，一些中东资金就开始购入美国的商业大厦。

      许家聪认为，如果世界范围内的经济不景气开始蔓延，中国也许是受冲击最少的地方。

      10月下旬，英国地产开发及投资公司高富诺集团（Grosvenor）传出消息，成立一只6亿美元的基金，投资中国的商业地产。上海、北京、深圳、重庆等地都是他们的考察对象。高富诺集团计划将亚洲资产在公司总资产中所占的比例由6％提高到20%。

      “我们购入商业项目，会持有5年以上再转手。”许家聪表示，现在正与广州、深圳三栋在建的写字楼谈。这些项目的价格的确比较低了，与市场高点相比，普遍都折价50%。

      以黑石近期购入的长寿商业广场为例，卓越金融持有该项目已有两年，当时购入价为4.6亿元。在这轮交易中，卓越报价11亿元，但最后成交价仅为5.367亿元人民币，缩水过半。

      据《中国经营报》记者了解，目前广州起码有四大商业项目正与外资谈判当中，四个项目均位于广州的商业中心，收购方除了中东资金外，还包括美国、新加坡等地的资金。涉及金额，少者不足2亿元，多者在五六亿元。据消息人士透露，深圳、上海等一线城市正在谈的收购项目开始增多，但基本都是10亿元以下的中小型收购，前几年动辄数十亿的收购较为少见。

      虽然在谈的项目增多，但戴德梁行华北区投资部主管叶建成认为，也许大部分的收购谈判都会以失败告终，现在不少外资都极力表示准备抄底，“或许就是为了吸引更多愿意降价销售的优质商业资产”。深圳大学国际金融系国世平教授也认为，真正大面积成功的收购可能要到明年上半年。 

      “持有项目5年以上的外资有什么可担心的？”许家聪甚至觉得，说到底他们只不过是“温州炒家”的放大版而已，“一切都在市场可控范围内”，真正要担心的是另一群大鳄。

      不可忽视的真相 

      这些国外大型基金对于购买物业没有太大的兴趣，他们要直接介入开发项目，然后再在国外发债券。用国外庞大的游资炒起国内的各种房地产产品，包括住宅。 

      国家明文不允许国外资金流入房地产，但并不妨碍花旗、美林、瑞银、ING等国际金融巨头正纷纷成立更大规模的中国地产基金，因为他们可以与国内开发企业合作。而每当开发商与国外基金合作开始后，就变得有些亢奋，例如龙湖集团得到ING支援后，随即在上海郊区拍下1万元/平方米的地王。

       外资进入开发领域后，遵循的还是建房子——卖楼赚钱这套模式吗？

       恒大在引进战略投资者后，在集团旗下注册了大量的“空壳公司”。每当有需要时，他们就为这些空壳公司注入项目，然后由战略投资者向外出售。

       例如恒大旗下有一个“雅力控股有限公司”，按招股书的资料显示，这个公司控制着恒大御景半岛项目60%的利润以及其他收益。但这个公司的职能“纯供美林作投资用途”。通过一系列的安排，美林可以通过这个资产包向国外投资者发行债券。对于众多徘徊在门外，千方百计投资国内市场的资本来说，这无疑是分享国内房地产红利的最好途径。

       在安邦咨询首席分析师贺军看来，恒大正是从传统的开发模式转向更加激进的拍卖模式。据贺军介绍，在国内房地产市场上，本土开发商与欧美等外资投行的资金运用模式是完全不一样的。前者主要是赚取房产开发中的增值利润，而后者看中的并不是开发利润，而是在中国经济增长过程中所带来的资产和汇率升值。中国经济近30年的高速增长在全球范围内带来的资产重估，使得包括汇率和土地价值在内的“中国资产”面临着巨大的升值空间。

      如果说购入项目是等待中国资产的升值，那么介入开发就是主动地促使这种飙升。从开发商的角度看，只要这套方法成行，他们就可以把源源不断的外资注入项目中，即使国家收紧银行贷款，也没有资金的顾虑。国际资本就成为他们抬高国内地价的钱袋，从理论上说，只要恒大的战略投资者能找到足够的国外投资者，该公司就几乎可以不受资金限制地拓展项目。其对地产市场甚至社会的冲击可想而知。

      恒大上市受阻，但并不代表这套模式被摒弃。万科、金地、奥园越来越多的国内开发商选择与国外大基金合作，也许他们会比较温和，更加隐晦。但盈利逻辑基本如此。

      当然这一模式之上是国家的“限外令”，如果严格执行，一切还在控制之中。今年7月1日起，商务部将“限外”的权力下放到商务主管部门。此前业内人士表示虽然审批权是下放了，但标准基本没有放宽。

      然而，大环境一再改变，在现今一连串儿的地方救市措施下，“限外令”也成为攻击对象。从这个角度看，故事才刚刚开始。