供应成交矛盾加剧 商业地产缓步或继续前行？

二十大新城、一百个城市综合体谋画未来杭州城市新格局；万象城、来福士、远洋运河项目等大型城市综合体相继启动……2008年对一直不温不火的杭州商业地产来说，利好不断。 

　　但似乎利好并没带来商业地产的热销，据统计数据显示，1-10月，全市商业用房仅成交1474套，面积为19.99万平方米。而10月31日，杭州商业用房可售套数为3627套，可售面积为68.80万平方米；写字楼可售套数为6000余套，可售面积为约61万平方米。 


　　一边是庞大的供应量，另一边却是日趋下降的成交量，杭州商业地产将何去何从？凯德置地、华润新鸿基、嘉里等外资与本土资本在商业地产上呈现出不同表现。 


　　-需求 


　　9月以来成交持续下滑 


　　与商品住宅上半年已现颓势不同，商业地产在8月份时还异军突起，一度成为楼市的“救命稻草”。 


　　透明售房网数据显示，8月份写字楼市场的成交量无论从环比还是同比都呈上涨态势，环比7月份上涨5.8%，同比去年8月份则上涨了9.4%。这样的数据与8月份住宅市场的大幅下降形成了鲜明对比。 


　　但好景不长，在随后的几个月，“后奥运经济”并未体现出对楼市的拉动作用，反而由于市场信心不足，导致住宅和商业双双步入持续下行轨道。 


　　9月份，办公楼和商业用房总成交296套，共计3.98万平方米，其中写字楼成交168套，共计2.22万平方米；商业用房成交128套，共计1.75万平方米。这样的成交量相较8月份下降了15%。 


　　虽然10月地方政府和中央政府相继出台救市新政，商业地产却并没有止住销售颓势。10月份，杭州办公楼和商业用房总成交208套，共计2.94万平方米，环比9月下降了29.73%和26.13%。其中写字楼仅成交86套，计1.18万平方米，环比9月下降48.8%和46.84%。 


　　价格上，相比商品住宅明争暗斗的折扣潮，商业地产价格表现普遍坚挺。据盛事管家商业地产部统计，10月份杭州写字楼售价指数报收2127.8点，与9月份相比小幅上升2.7点。而10月份写字楼租价指数报收1113.2点，市场均价和上月基本保持不变。 


　　盛事地产商业研究部李蕾认为，进入年终，商业地产将出现“淡市”，同时，经济下行对商业地产的滞后性影响也不容忽视。 


　　-供应 


　　未来几年至少500万平方米左右放量 


　　目前杭州商业地产市场存量已逾1万套，总面积为约130万平方米。加上近期将陆续入市的远洋运河项目、来福士广场、万象城、嘉里中心、中都·西溪CICI、坤和·三墩新天地、浙大创新科技园等项目，近350万平方米左右的供应量。这意味着，杭州未来几年商业地产供应量至少在500万平方米左右。 


　　而在不久前公布的杭州市城市建设总体规划中，包括钱江新城、之江新城、滨江新城、城东新城、下沙新城在内的二十大新城构成了未来杭州的城市格局。而在这二十大新城中，一百个城市综合体又成为城市发展的“引擎”。 


　　城市综合体的英文叫HOPSCA，由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、 Park (公园)、Shopping mall(购物中心)、 Convention(会议中心、会展中心)、 Apartment(公寓)组成。在国外及上海等国内一线城市，城市综合体以其充足的人气、超大的空间、完善的交通体系及现代化通信和安保设施，成为地产投资的重要舞台。根据规划，杭州将打造的100个城市综合体共14万亩，可开发利用面积6200万平方米，其中，10%为地铁上盖物业。 


　　-市场策略 


　　本土开发商：调整进度 


　　面对楼市下行和商业地产成交持续下滑的基本面，本土开发商纷纷调整了进度和策略。 

　　今年7月，毗邻西溪湿地国家公园的大型商业综合体-中都·西溪CIC高调举行产品说明会，定位直指“浙江风投总部基地”，并计划在年底开盘。年关已近，中都·西溪CIC并无开盘动作，记者从中都集团了解到，该项目的推盘时间将顺势延期。 

　　该项目负责人高玉告诉记者，推迟开盘的原因有两方面，一是因为目前整个宏观环境不景气，二是想在产品材料上再下工夫，提升产品品质。 

　　同样推迟开盘的还有坤和集团位于三墩的坤和·三墩新天地项目。该项目定位为三墩区域的社区商业中心，建筑面积约15万平方米，规划为商业、小户型公寓、写字楼的综合类主题生活街。这块原定于2008年下半年开盘的商业项目，也因种种原因往后延迟。坤和集团营销经理朱虹表示，对于这块商业项目的后市还是看好的，不过受累于整个经济环境的影响，所以推迟开盘。 

　　华门集团控股的浙大创新科技园营销副总汪嘉华告诉记者，他们位于西溪区块的创新科技园可能也会根据市场情况有所调整，“虽然市场交易量短期内回落，但也属于正常范畴，总的来说商业地产的风险比住宅市场小。” 

　　外来开发商：积极运作 

　　在本土开发商纷纷调整策略之时，外地开发商却在积极运作。 

　　近日，投资高达70亿元的来福士广场综合体设计方案正式获批，该项目总建筑面积约40万平方米。记者了解到，凯德置地一位全面负责中国来福士项目的副总裁上周已常驻杭州，开始推进杭州来福士项目。杭州来福士也是凯德置地在中国四个来福士项目中(上海、北京、成都、杭州)投资和开发面积最大的项目。 

　　与此同时，投资近百亿的远洋运河项目也在其沿街地块挂出了新的项目效果图，这标志着投资百亿元的远洋项目正式进入启动阶段。另一个总建筑面积高达80万平方米的商住综合体万象城，也自8月以来先后推出了三期住宅房源，并取得了销售率近96%的佳绩。 

　　“运作商业地产对企业实力和资金链都是很大的考验。”上海仲梁联行执行董事陈立民表示。在国外和中国香港，商业地产都是开发和经营，不会销售，而国内商业地产与住宅一样，是一种短期行为，建好就卖。国内资本的流动性太快，目前太短浅，商业地产被用作土地和资本炒作，快进快出，加剧了楼市和资本市场的不稳定局面。 

　　“商业地产的回报，5年是道坎，经营五年，就可以开始逐步收回投资。在香港，40年经营的商业地产，利润回报高达几百倍，这就是商业地产的诱人之处。”陈立民说。 

　　专业机构：杭州商业地产交易下滑并非个例 

　　数据显示，北京、上海、深圳、成都等大中城市近几个月的商业地产交易均有下挫迹象。 

　　据数据显示，十月份上海写字楼共计成交527套，成交面积65606平方米，环比上月下滑9.49%，而十月份上海写字楼供应量则高达183177平方米。虽然有环球金融中心等高价房源注入，但第三季度浦东写字楼租金仍然下降7%。这也是自2005年以来该数据首次出现下降。 

　　受全球性金融危机影响，大批企业的倒闭、裁员使市场空置率近几周来持续走高，也让写字楼租金的增长面临了更大的压力。在此情况下，投资者不得不考虑写字楼租金收益回报率，对写字楼物业的投资也将更加谨慎。上海写字楼市场结束了长达3年的蜜月期，进入量价齐跌的“冰冻期”。 

　　“量价齐跌并非商业地产的常态，这属于市场调整而非市场衰退。”仲量联行上海董事总经理顾东尼表示。 

　　中国开发部总监唐能文也表示出相同的观点。唐能文认为，虽然近几个月杭州商业地产交易量持续下滑，但商业地产由于具有稳定的现金流、租金收益和租户，仍然是投资热点。 

　　“这一轮经济调整，必然会带来下一轮企业整合和投资扩张，同时，很多国际基金都倾向于整体收购杭州的商业物业楼，他们对钱江新城和三墩区域的商业物业非常感兴趣。这些都为杭州的商业地产注入需求。”唐能文表示。 

　　据统计，2005年外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。而目前摩根士丹利、高盛集团和花旗集团等国际金融大鳄均在上海等一线城市持有大量商业地产。 

　　民营企业的增长活力以及商业地产的高额回报，成为政府和投资机构热衷商业地产的主因。以广州首个地铁综合商业体“流行前线”为例，1999年开业时公开租金平均价格是每平方米150元左右，现在二三级市场的租金平均价格是每平方米2000元左右，仅仅7年多的时间，租金价值已经翻了十几倍，不可不谓是一种商业奇迹。 

　　杭州大力打造的“楼宇经济”，便基于政府对商业地产的长期看好。记者从杭州市经合办了解到，2007年，杭州商务楼宇税收在3000万元以上的有38幢，其中以标力大厦、黄龙世纪广场等为代表的12幢商务楼宇还跨入年税收“亿元楼”行列。而明后年将上市的坤和·三墩新天地、嘉里中心、来福士广场、万象城、远洋运河项目等大型城市综合体，则有望进一步提升杭州楼宇经济的整体软硬件水平及价格。 

　　“虽然上升空间很大，但国内商业地产结构不合理，经营思路落后仍然是影响商业地产成长的关键，在本轮楼市调整中，商业地产开发商也应该反思和调整，中国房地产业才有未来。”陈立民表示。 

　　-采访手记 

　　商业地产业应顺势自救 

　　成交下滑远非商业地产末路，却隐现诸多顽疾。 

　　数据显示，即便在开发质量和运作水平远高于杭州的北京、上海等一线城市，商业地产的存活率也仅有30%左右。相比中国商品住宅近年来价格的畸高病症，商业地产却面临先天不足、后天失调的诸多症状。 

　　一方面是快进快出的运作模式导致商业地产出身卑贱，先天不足。开发商力求短期获利，偏好于卖楼和尽快回笼资金，直接影响到项目的前期定位和后期商业管理，造成租售两难。同时政府出于利益驱动，推波助澜，拼命鼓励大项目上马，“满城尽是综合体”，却缺乏