开发商融资渠道有限-商业地产临近“贫血”？

由于开发商过分依赖银行贷款，或者其他举债方式，使得他们在建购物中心的同时，债主就已经跟在屁股后头。因此很多购物中心开发商还没有盖好商场，就急着卖铺，也难以真正做到国外购物中心那样“只租不售”。而购物中心一旦分割出售，就给后期经营带来系列问题，甚至在长春、南京等很多城市都发生了诉讼纷争。这一整个过程，就形成了一个恶性循环。
　　
　　盲目开发、重复投资；占有银行资金至少1300亿元，造成银行信贷风险；缺乏专业化商业管理，习惯通过分割商铺回笼资金……一段时间以来，购物中心开发商几乎成了众矢之的。

　　戴德梁行的投资咨询部高级经理赵波倒是站出来说了一句公道话：“在日前中央对商业地产的预警中，我们不能单方面指责开发商，事实上，如果所有银行都规范操作，何以造成巨大的信贷隐患？再则，中国日前的融资渠道有限，对需要长线投资的购物中心来说，直接导致了这个行业从资金源头上开始，就存在难以克服的缺陷。”
　　
　　国内购物中心融资过分依赖银行
　　
　　国际购物中心协会国际事务部副主席史考特.哈里斯日前接受记者采访，介绍了发达国家开发购物中心的经验。
　　
　　他说，购物中心属长线投资项目，回报期很长，可能8年，甚至10年以上，因此，在发达国家购物中心的融资渠道主要依靠基金，尤其是退休基金。而由于银行贷款属于短线投融资产品，因此，在购物中心开发中，只扮演一个微不足道的角色。
　　
　　而国内的情况刚好相反，根据中国商业联合会最新调查显示，全国范围内，购物中心的投资额当中有80％以上的资金来自银行，粗略估计，Mall已经圈了银行至少1300亿元资金，银行资金成了这个Mall建设过程中的主体。
　　
　　中国商业地产联盟秘书长王永平分析目前国内购物中心的各种融资方式时指出，由于开发商过分依赖银行贷款，或者其他举债方式，使得他们在建购物中心的同时，债主就已经跟在屁股后头。因此很多购物中心开发商还没有盖好商场，就急着卖铺，也难以真正做到国外购物中心那样“只租不售”。而购物中心一旦分割出售，就给后期经营带来系列问题，甚至在长春、南京等很多城市都发生了诉讼纷争。这一整个过程，就形成了一个恶性循环。
　　
　　据悉，就连国内知名的商业地产开发商大连万达，也难以走出这种“猫逐尾巴”式的游戏方式。不久前，长春万达广场的100多名商铺业主与万达集团发生冲突，甚至上升到诉讼层面。
　　
　　一位业主以76.5万元高价买下一间面积为30.60平方米的商铺，预期年收益率是14.4％，结果开业后连预期的一半都达不到。??开发商急于回笼资金，自然会有动听的广告，而买铺的业主显然忽视了商业需要长期培育的这个基本规律。
　　
　　汤臣“上海传奇”购物中心总经理沈以亨说，这几年，是商业地产的卖方市场，由于开发商不愁卖铺，也使得他们对短期贷款的开发方式表现得很无所谓，长期来看，购物中心如果不做到“只租不售”，是很难成功的。“到目前为止，我还没有看到这样的范例。”沈以亨说。
　　
　　开发商很难不成投机分子
　　
　　就地产融资渠道来看，目前还相当有限。据首创置业董事长刘晓光介绍，目前地产商采取的资金来源主要有以下几种：自有资金，银行贷款，发债，国内上市，海外直接上市，海外基金；其次，就是另一种方式的回笼资金方式了，如通过预售房获取的客户资金，另外就是施工企业的资金。
　　
　　戴德梁行的投资咨询部高级经理赵波日前接受记者采访时一针见血地指出，在国内，还没有合适于购物中心开发的融资渠道，限制了行业的良性发展。
　　
　　首先，地产公司上市难度非常大。而信托产品，一般只发2到3年，而且最多只能作成200份，对投资动辄10多亿元的购物中心项目，实在是难以“心有余而力不足”，况且，目前的信托大多只熟悉金融，对专业性很强的商业地产开发所知了了，也不大愿意涉及这一领域，而商业开放商也往往诟病信托的回报要求太高。
　　
　　其次，就是委托贷款了，这种方式目前在地产行业比较通行，可是涉及到要大把烧钱的购物中心项目，也是难度很大。
　　
　　剩下的，商业地产商就只有依赖银行了。在宏观调控之前，由于目前我国金融体制的特殊性，开发商只要有“关系”，就不难贷到款。
　　
　　而银行贷款不仅是短期性质的，而且每年都有利率浮动，开发商为了尽量少承担受利率浮动的风险，也希望尽早还贷。“受国内现有投融资体制的限制，国内的购物中心开发商也采取了一套与之相适应的开发方式。
　　
　　他们在判断项目可行性的时候，不是看自己够不够专业，具备不具备这样的开发资格，而是看自己能不能搞定关系，包括土地和贷款，只要他们认为自己有‘实力’能够搞定这些关系，他们就大胆地去开发了。由于市场的不成熟，使得开发商也不难于在中后期回笼资金。这导致了整个行业的某种不健康气氛。”赵波说。
　　
　　与海外基金对接困难
　　
　　宏观调控好像是道分界线。由于银行银根紧缩，一时间，很多目光都投向了海外基金。目前市场上已经有一部分海外基金进入商业地产领域。
　　
　　但是对大部分商业地产开发商而言，海外基金还是“可望而不可及”。上海亚太盛汇购物广场的总经理权共同告诉记者，公司两年前就已经把19000多平方米的北广场70％的铺位卖出去，由于各种原因，广场至今未开业，因此，明年至少得赔偿支付小业主2000万元的年租金。
　　
　　权共同说，由于缺乏周转资金，公司也一度找过海外基金，“但是他们要的回报率太高了，我们无法和他们合作。”权先生说。
　　
　　赵波向记者证实，目前银行的利率为5.31%左右，而在国外回报只要7％到8％的基金，进入中国市场后，考虑到国家政策风险、货币风险、市场风险和项目风险，他们往往把回报率提高到20％左右。国内开发商的操作不够透明，财务报表不清，资金程度也很难衡量，赵波说，考虑到风险因素，海外基金把回报率提得这么高，也是可以理解。
　　
　　尽管很多人希望吸引海外基金，而海外基金希望找到得是有实力的开发商。
　　
　　而有实力的开发商总有办法获得其他低利率的贷款，这就形成了一个逻辑悖论。
　　
　　当然，宏观调控以来，很多购物中心开发商由于急需一笔“过桥资金”，也会找到赵波那样的投资部门，希望能够联系到海外基金。“根据各人的期望程度不同，他们会自动开出很高的回报率，一般都在15％左右，最高的答应可以给出30％到40％。”赵波说，从这些方面看来，国内的购物中心开发商确实还是很不成熟??海外基金考虑的第一要素是安全，其次才是回报，他们对项目有着非常严格的要求，选址、招商、管理团队等等，都要合适。
　　
　　而国内的开发商对项目的预算属于典型的“粗放型”，他们考虑的更多的是与银行的关系，而不是项目本身，二者就很难谈到一块。
　　
　　另外，在国外投资和开放往往是两个概念，赵波说，这也造成了购物中心开发商和海外基金的理念差异。
　　
　　一些基金认为，基金是投资人，开发商就是纯开发商。而中国的开发商习惯于投资人和经营人合而为一，自己投资自己产出，在基金这样的新投资人面前，角色一时还很难转换过来。
　　
　　呼吁产业基金法出台
　　
　　业内认为，在所有房地产开发项目中，购物中心是最迫切需要产业基金支撑的项目。
　　专家指出，中国不缺资金，民间资本其实非常雄厚，中国缺的是合法的投资渠道、机制。在美国，个人投资主要通过基金，这些基金由专业人员来操作、管理，最有名的就是索罗斯。在中国，目前没有一个在本土募集、本土投资的合法产业基金，有的只是非法集资。中国急需产业基金法。
　　
　　在今年的“两会”上，已经有代表提出了产业基金法的议案。有位政协委员在今年的全国政协会议上，提交了《关于积极发展产业投资基金，加快我国产业投资基金立法的提案》，认为当前我国迫切需要对产业投资基金立法。他的提案建议，一是依法支持和大力发展产业基金，扩大集合委托、委托投资和委托贷款业务，进一步使庞大的民间资金和城乡储蓄转化为资本，实现投资增长和居民收益增加的双赢局面；二是推进产业基金立法工作进程，充分发挥产业基金对产业升级与资本市场发展的作用。
　　
　　但是，中国产业基金法暂时还很难出台。赵波认为，主要原因是市场环境还不完善，法律出台的配套条件还很不成熟。首先，诚信体系不健全，不光是个人诚信、企业诚信，还包括政府诚信，尤其是各地方政府诚信。一些基础行业的信息披露还不充分，投资者无法找到全面、准确的投资信息。同一产业在不同地方游戏规则不统一，比如房地产业，在各地区税种、税率、费种、费率都不统一，这些都严重制约了产业基金法的出台。
　　
　　中国商业地产联盟秘书长王永平指出，日前购物中心的发展，很大程度上受制于我国投融资体制改革的滞后。王永平呼吁，应尽早推出中国的产业基金法，否则，即便是进入国内的海外基金，也很难常规操作。
　　
　　链接
　　什么是Mall？Mall又称Shopping Mall，意为大型购物中心，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。
　　Mall原意是“林阴道”，现在也可译为“购物林阴道”，意指在Mall里有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典，还有另外一个新解释：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”Mall纯粹是商业利润被压低到极为稀薄、需要极端节约成本的产物，一般都建于地价较为便宜的市郊，并且在交通便利的公路旁边。