房地产业生存危机报告：烂尾之患与金融隐忧

   　资金链越来越脆弱，风险被成倍放大，交易量越来越少。当断供潮来袭、交易量锐减、资产价格下跌碰触警戒线时，人们才突然发觉，那个与金融业和产业链息息相关的地产业，它已陷得太深。

　　然而这一切仍在延续，钢材价格预警！水泥价格预警！金融防线预警……牵一发而动全身的地产业的兴衰萧条远非房价辩论、暴利争吵那样简单，一个事关GDP增长承诺的大命题开始被捡起。

　　1998年，商业银行向地产行业发放第一份个人住房按揭贷款。自此十年，商业银行成为地产的“加油站”，地产也成为商业银行利润绝对的增长点，二者形成一个庞大的利益共同体，十年间，合作甚欢。

　　然而，这样一个牢不可破的合作关系，在去年10月戛然而止，市场环境与信贷政策雪霜相加，令地产全行业不得不应声而退。

　　关键的问题在于，地产业的资产价格下跌会导致金融风险放大，在这个利益体愈发紧密的今天，任何一个局部的坏死都可能导致整体金融体系的瘫痪。

　　烂尾楼噩梦重现

　　“我们的好几个项目都已经停了。”11月上旬，北京某开发商透露，因为资金链紧张，旗下原本进行中的三个项目已经全部停工。

　　近期，“停工”成为继“降价”后2008年楼市的又一关键词，国内最大住宅提供商万科在京、沪、深等地，都降低了开工预期。究其原因，交易量萎缩是其中最主要的原因。

　　8月以来，出于对行业冬天提前到来的预感，一批主流地产公司相继宣布，主动调低未来半年的开竣工面积。

　　但对那些动作迟缓的中小地产公司来讲，由于对政策松绑减压存在幻想，不得不被动地减少投资或者停工。

　　“如果继续收紧信贷，地产业就无法承担拉动内需的龙头作用，同时，很多城市在前一轮地产泡沫中消灭了许久的烂尾楼就会重新出现，这是很可怕的。”上海一家大型地产公司负责人说。

　　广州另一家大型地产公司董事长表示，从年底到春节，地产行业的欠债可能会达到几千亿元。由于销售速度下降，加上地产公司大部分的钱都放在土地上，如果政府在信贷上给予地产公司一定的时间缓和与支持，让发展商在此期间考虑一下合理的策略，问题就会过去。

　　“这也是成本最低的办法。政府应该帮助资质优良、健康的地产公司度过暂时的难关，一刀切的信贷政策已经在地产行业造成好公司死、坏公司活这样的劣币驱逐良币的现象。现在不松绑地产，以后会有大量的烂尾楼让你来救。”他说。

　　考验金融防线

　　烂尾楼只是人们最容易想到的地产梦魇，然而，一个更大的危险正埋伏在地产业的下行通道里。

　　据权威数据显示，我国商业银行房地产贷款占全部贷款比重从1998年年末的4%提高到2007年年末的18.3%，全国房地产开发贷款从1998年至2005年，平均每年增幅达1000亿元。

　　面对十年间累积下来的巨量地产信贷，假如地产业的土地价格、房屋价格进一步暴跌，银行就会成为下一个受害者。在各个商业银行的贷款结构中，与房地产有关的贷款是主要的投向。如今，资产价格下跌使银行的风险逐渐放大，银行通过设置抵押物构建的金融风险防线也正经受考验。

　　仅以建设银行为例，在建行2007年财报中显示，2007年个人住房贷款达到5278亿元，开发贷款则从2006年的3023亿元增加到3178亿元。开发贷款在贷款业务结构中的比重仅次于批发和零售业贷款。

　　经济学家普遍认为，资产价格下跌导致银行风险扩大的风险还并不主要是按揭贷款，开发贷款才是风险高发区。全国人大财经委副主任委员、前央行副行长吴晓灵多次在公开场合表示，个人按揭贷款一直是银行的优质资产。

　　在各个与地产相关的要素中，土地价格下跌是最主要的风险来源，因开发商贷款的主要抵押品就是土地。值得注意的是，在商业银行抵押品中，相当大一部分是土地价格达到高点后的抵押。

　　如今，土地价格已经在全国范围内大幅下挫，甚至已接近无人买地的局面。今年1~9月，北京、南京两地土地需求量同比增幅下降53%与78%。

　　“银行一般的风险折扣率上限是70%，一般在50%~60%，也就是说，一块土地评估价值1000万元，那么最多可以贷款700万，至于具体的金额还要根据企业的状况而定。”某商业银行人士透露。

　　这意味着，假如某个开发商在2007年9月以一块评估价值为1000万元的土地向银行贷款，按70%放贷700万元，若土地价格下降20%，该土地价值将只有800万元，银行的风险完全暴露。

　　令问题更加严峻的是，在银行发给地产业的贷款中，相当一部分是非抵押贷款。如果任由地产业在信贷断粮的打击下继续下落，地价—楼价—金融风险在内的恶性循环就会次第出现。

　　北京科技大学教授赵晓表示，银行对地产一刀切收缩信贷，此时反而会把这些潜在的风险变成实实在在的危险。“收缩信贷就是最大的金融风险。”

　　幸亏风向正在变化。10月26日，央行行长周小川在全国人大常委会作报告时，表示银行将在完善风险控制的前提下，支持房地产业的合理有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行。

　　11月10日，国务院总理温家宝指出，房地产业是国民经济的重要支柱产业，要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。

　　产业多米诺

　　经济下行背景下销售不畅，成本上升，银根向地产业全面收缩，地产全行业遭遇现金流生死命题。面对形势重压，地产业的自救首先从缩小开竣工面积开始。然而，这个自救的逻辑却意外吹响了关联行业的生存集结号。

　　钢材价格预警！铝材价格预警！混凝土价格预警！水泥价格预警！在地产业投资热情消退引发的一长串警报声中，人们感觉到，地产业的兴衰萧条远非房价辩论、暴利争吵那样简单，一个事关GDP增长承诺的大命题成为救市的主要动力。

　　11月9日晚间，十项经济刺激计划正式出台。在政府祭出的组合拳中，地产业的支柱地位再次被重申，在民间舆论仍然存在反对救楼市呼声的大背景下，政府的言行意味深长，深谋远虑。

　　“扩大内需的关键不在于消费，而在于投资，特别是房地产投资为主的城市化建设。”赵晓说。

　　根据中国物流与采购联合会发布的数据显示，采购经理人指数从今年9月份的51.2下降至10月的44.6，创下自2005年1月份以来最低水平。在新出口订单减少、钢材等建筑材料需求放缓等情况下，该指数下跌显示出制造业活动大幅收缩。

　　占GDP10%的中国房地产投资也显示出刹车的迹象。8月份，万科宣布，下半年，万科的开工面积将由原计划的848万平方米减少到683万平方米，减幅19.5%。两个月后的10月28日，万科再度下调开竣工面积，再减少开工面积110万平方米。

　　万科的行业地位传递的寒冬信号也为同行所捕获。8月份以来，包括首创置业在内的一批国企地产公司也宣布收缩。最近的信息显示，开工能量甚大的地产公司如碧桂园、富力等也拟加入收缩规模的行列中去。

　　华远地产总裁任志强说，按投入产出法计算，中国的房地产业不仅拉动了钢材、水泥等相关产业的增长，而且首先拉动与影响最大的是中国的金融保险产业、租赁和商务服务、中介服务、建筑业、物业管理等第三产业，是产业结构调整的重要推动力，其次才是拉动了建材、酒店、旅游、加工、制造等相关行业。

　　“银行的最大单一行业利润便是房地产业。”任志强说。

　　然而，地产业在过去一年间获得的信贷支持却与自己的国民经济地位相差甚远。

　　本报在华北、华东及华南楼市遍访大小地产公司，获得的最强烈直观的信息即是，谨慎、放缓已经成为笼罩在项目开、竣工节奏上最主要的投资情绪。

　　并且，假如信贷政策继续对商品房项目“闭门谢客”，现有的大量在建项目亦随时可能因资金困顿而陷入停工状态。届时，法律及施工纠纷将蜂拥出现。

　　瑞银投资银行亚洲区副主席中国区主管蔡洪平表示，房地产业在中国的二十年发展过程中是一个先进生产力，是中国经济发展的火车头之一。

　　他说，房地产商也是中国先进生产力的一部分。同时也感谢那些买房者，这样政府得益，拆迁户得益，施工队得益，建材商得益。在中国GDP发展过程中，有一个中产阶层的生活大规模改善运动，这个运动至少持续15年的时间。

　　“当然我并不是说市场不能调整。但是，我们一定要看清楚。