政府增加基础设施建设投资 商业地产迎战略机遇

 　　国务院及有关部门近日连续发布的有关扩大内需、增加基础设施建设投资等措施，在稳定房地产市场的同时，也为市场战略发展提供了新机会。

　　很多专业机构分析认为，扩大内需、增加基础设施投资等措施，对商业地产发展的指引作用更加明显，新政策措施将促进商业地产的整合布局，以及新兴商业地产的形成。  
   
　　扩大内需

　　促进品牌零售商业地产增量布局

　　“扩大内需，眼前靠投资，长远靠消费”，“从扩大内需、刺激消费的发展方针来看，对百货业发展是一个机遇。”这是很多业内人士对国家扩大内需政策的看法。专业人士认为，国家有关扩大内需的政策和措施，给零售物业带来的机遇非常明显，将促进国内外品牌零售商在各个城市的增量投资布局。

　　如近期加拿大机构基金管理者魁北克储蓄投资集团旗下的亿万豪剑桥公司，在京、沪、广、深等地寻找购物中心开发机会，有意举牌收购。而佛山兴华集团、广州新光商业、深圳茂业等广东商业大佬，也已开始抄底国内商业物业。

　　如本市零售商业布局，继上半年国际品牌相继进入市场后，很多高端品牌零售商正在积极扩大版图，新进租户和现有租户的扩张都推动了对商铺空间的吸纳。

　　另外，扩大需求政策对消化零售商业地产空置量有好的推动作用。如目前一些城市累积了大量的可售商铺，一方面因为近年这些城市商铺供应量过大，另一方面也受到消费欲下降影响，因此有关增加居民收入等扩大需求政策将有利于可售商铺的销售。

　　基础设施建设

　　打开新兴商业地产发展空间

　　在国家有关促进经济发展的措施中，增加及加速城市基础设施投资建设具有直接拉动经济及间接带动房地产发展的作用，如地处郊区的“奥特莱斯”等新兴商业物业将因基础设施的加速完善而快速布局。据五合智库等专业机构人士介绍，“奥特莱斯”这种集仓储、折扣、批量销售为一体的新兴商业模式在海外已盛行百年，目前也在中国快速流行。这些奥特莱斯的经营地点和一般的商场不同，多数处于市郊一带。原因在于：首先，作为品牌商品的折价处理产品，要避免和市区内品牌专卖店正价商品的销售竞争；其次，郊区化发展的趋势已经成为一种历史的必然，市郊场地租金和人员工资要求也具备更高的性价比；第三，需要充足的购物空间。大型奥特莱斯的购物面积一般需达到几万至几十万平方米，以提供更多的空间容纳更多商品品种，提供更多停车场地，实现奥特莱斯“仓储式”销售，为游客提供充足的娱乐休闲空间及停车位。因此，过去奥特莱斯主要选择消费能力强、基础设施完善的北京、上海、广州、深圳等一线城市。

　　随着城市经济及基础设施的发展及完善，目前奥特莱斯等新兴商业体系也在很多二三线城市筹建，并将其列入市政规划之中，预计随着国家加速基础设施及城市化建设措施的落实，这些城市的奥特莱斯等新兴商业体系将有更大的发展空间，同时也将在更多城市中出现。

　　铁路建设

　　带来商业新热点和新布局

　　继我国将投资4万亿拉动内需保经济增长的政策公布后，铁道部发展计划司又透露，今后三年我国铁路计划投资规模将超过3.5万亿元。这是国务院十项措施中“加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设”政策具体实施计划的一部分，专业人士认为，以铁路为重点的交通建设对商业地产意义深远，将带来商业热点转移和新布局。

　　首先，高速铁路的建成缩短了城市之间的时空距离，同城化效应增强。产业开始在不同规模的城市之间转移、整合，与此相伴随的是城市间人流构成上的分流及购物需求的变化。这一需求变化将带来商业地产业战略新热点和新布局，如根据各城市的特点，将形成城市主流商业地产定位及格局。像天津等城市，将重点建设适应国际化城市需求的国际时尚中心、购物天堂、高档商务楼等。而像苏州、无锡等城市将以特色旅游城市为定位形成服务于旅游业的商业地产格局。镇江、常州等城市商场地产要满足通勤人口和周边居民的特色需求。

　　其次，高速铁路交通枢纽建成后急剧增加的人流打破了该地区原有商业的低水平平衡状态。国内外诸多案例表明，在高速铁路交通枢纽建成后实施合理商业发展战略能够有效促进该地区商业的迅速升级，实现区域由纯粹的交通枢纽向交通枢纽与商业枢纽综合体的转变。如新加坡、荷兰、日本等最繁华的时尚商务、商业区都是在交通枢纽区域形成。如日本在上世纪90年代崛起的CBD，依托高速铁路和轨道交通，勾连地下地上建筑，集聚多种功能的商业商务设施；法国的里尔利用综合交通枢纽优势，制定了面向欧洲的国际化商业发展战略，最终使该地区发展成欧洲的重要商业中心。

　　另外，高速铁路交通枢纽还将带动“物流商贸城”的形成，这种商贸城是一种多专业市场的复合，将商业与物流更好地融合在一起，分布于城市中心区以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住组团、工业区、交通枢纽等附近，兼顾批发和零售，多栋物业按照不同的专业市场类别分成若干片区，每个片区内又具备交易、展示、仓储、运输、办公、旅游等功能，可以被看成是专业市场的最终形式。