房地产投资信托基金推出在即 部委会签完毕

      本报记者近日证实，房地产投资信托基金（下称REITs）的意见稿已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕，推出箭在弦上。知情人士向记者透露，REITs的相关细则也已在紧锣密鼓地制定当中，“进度快的话，年内可面世。”

　　普益财富信托部研究员赵杨向记者介绍，作为不动产证券化当中的一种，REITs即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均分为若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。而目前中国国内REITs产品仅停留在准REITs产品上，主要是信托公司推出的信托集合理财计划。

　　据了解，多年以来，央行一直在操作REITs的进程。前几年股市繁荣，REITs被市场遗忘，现在楼市反转，出于转移风险的目的、改变地产商融资渠道银行独大的局面，REITs被重新提到日程上来。记者了解到，年初央行方面就有口头意见要求加速推进。

　　美国万通投资银行执行董事孙飞指出, 现在的RETIs很可能是央行做政策指引，实际操作是证监会和银监会。一位接近银监会的人士在接受记者采访时表示，进行中的REITs主要是上市型+权益型产品，风险比较低。这种类型REITs在投资中把基金财产已经转换成了房地产及其相关权利，安全有保障，不会被挪用。万一投资失败，REITs管理人还可以把房地产进行变卖，基金持有人不至于血本无归。

　　针对市面上流传REITs可能吹大楼市泡沫，上述人士表示，现在做的REITs并非向房地产所有者和开发商提供融资，设立这种基金的主要目的是为基金持有人获取稳定的投资收入。孙飞也表示，REITs主要面对的是商业地产，目的是租金收入，和商品房价关系不大。

　　不过，REITs正是配合楼市调控应运而生的。上述接近银监会的人士表示，未来可能推出廉租房投资信托基金、廉价住房信托基金，从而解决中低收入家庭的住房问题。赵杨提醒，目前推出廉租房REITs的一个重大问题是廉租房的收益率较低，难以满足投资要求。廉租房作为保障低收入人口住房的重要政策，其收取的租金不会很高，而目前国际REITS的收益率却普遍较高，二者收益率差距可能会比较大。这一点只能通过税收优惠、政府补贴等方式来缓解。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，对于开发商来说，REITs只能说是一个中长期的利好。从具体的政策出台，到资金到手，起码还要一年半载。面对银行越来越严的贷款口径，开发商能否顺利过冬已经成为了一个大问题。

　　孙飞表示，难点在于银监会与证监会之间的范围划分。按照中国金融业分业监管的原则，信托公司由银监会而非证监会监管。这样作为信托基金的REITs只能在银行间流通。但按照国际标准，REITs也可以在股票市场流通。而如果只能在银行间流通，那么房地产信托投资基金募集资金有限，实质和准REITs区别不大。