上海酝酿土地出让新规 工业用地可建企业总部

“上海工业用地的容积率将从1提高到2，同时企业总部大楼用地也可以按工业地块招拍挂方式出让；此外计划每年增加150万～160万平方米的写字楼供应量。”一位接近上海市政府决策层的知情人士对记者透露，上海市政府有关部门正在酝酿意在“扩大内需、促进投资的土地新政”，不日即将出台。

　　如何在促进房地产投资的同时坚持严控土地供应，成为地方土地部门需要权衡的首要难题。

　　但大量增加写字楼供应量、企业总部用地可按工业用地招拍挂，无疑引起了业界的争议。

　　“这一政策已经不止在于‘救市’，自然也不会是仅仅针对市场租金影响等简单考虑，而是已经上升到提振上海地方经济的层面。”上述知情人士如是评价。

　　促进投资VS严控土地供应

　　在11月中旬的上海市政府工作会议上，上海市结合实际部署出台了八项措施。其中在“加快推进重大产业项目建设”一项，提出要“重点推进商办楼宇建设”。正是在这一会议后不久，有关部门关于“提高上海工业用地容积率和增加写字楼供应量”的新政消息由此传出。

　　面对记者就新政内容的求证，上海市房地局有关人士表示“还没听说过”，但他同时强调，“早在2005年上海就把开发区新建项目的容积率从0.5左右提高到0.8以上。都市型工业园项目容积率则更是早已提高到1.2以上。”

　　此前中央“救市”新政刚刚出台，便于10月末公布了《全国土地利用总体规划纲要》。

　　这一强调“严控建设用地增量，节约集约用地，尤其是从严控制城镇工矿用地中工业用地的比例”的《纲要》指出，全国工业项目用地容积率仅0.3~0.6，工业用地平均产出率远低于发达国家水平。

　　“即便是上海、深圳等城市，工业用地的容积率比东京、新加坡等发达国家城市也还有不小差距，”泰麒房产工作室分析师何凌飞称，“上海近年来大量供应工业用地，指标趋于紧缺，工业用地容积率从1提高到2，无疑大大提高了土地利用率。”

　　“容积率提高一倍、企业总部大楼用地可以算工业用地，这个力度可谓很大，这或许跟今年下半年以来政府土地出让压力大有关。”DTZ戴德梁行华北区投资部主管叶建成一针见血，“这样对于开发商而言可以相应降低土地成本，而对于政府则土地单价可能有所提高，对财政收入也有好处。”

　　何凌飞指出，“土地招拍挂向来是GDP和政府财政收入的大头，上海下半年土地流标频出，多为底价出让。而在上海的“十四条”救市措施中，通过减少土地供给从而减少经营性商品住房项目供应量，又是其中的一条。如何在加强土地控制的前提下，提高土地利用率乃至出让收益，从而保障地方财政收入并拉动经济增长，自然成为政府决策的关键所在。”

　　增加写字楼供应惹争议

　　“上海写字楼都已经供过于求了，还要增加那么多？”叶建成等业内人士听闻这一新政后反应激烈。

　　二、三季度以来，上海写字楼市场就一直处于悲观态势。DTZ戴德梁行上海写字楼三季度市场报告表明，截至今年第三季度，上海甲级办公楼存量已高至5121887平方米。未来4个季度还将有622209平方米的甲级办公楼竣工。

　　“供应量大、需求疲软，整体市场空置率大幅上升到9.8%，这已经是2004年以来的新高。这种情况下还要增加写字楼尤其是甲级写字楼供应？”浦东陆家嘴某高端写字楼租务部门朱经理质疑道。第三季度，他所在的浦东区域甲级写字楼平均租金为9.2元/平方米，环比已然大跌7.7%。

　　让更多业内人士忧虑的是，“如果企业总部用地也可以按工业用地招拍挂，那对于国美、苏宁之类想在市区拿地建企业总部的企业或许是重大吸引，但对于企业总部承租占比很大的写字楼市场则又是一大打击。”

　　此外，上海工业用地容积率的提高对于已经拿地尚在开发的开发商是否适用也是尚未明晰的争议焦点，“假如开发商在原有地价拿地后容积率翻番，土地成本岂不是得以大幅下降？”叶建成指出。恰是这一点，让在嘉定郊区拥有大幅工业地块却因为容积率等一些问题“搞不定政府”而停滞开发的温州严老板对新政满怀期许。