上海：商业地产投资存在四大结构性矛盾

近年来，本市商业房地产市场发展速度很快，市场供求两旺，一派繁荣。投资者也纷纷进入商业房地产市场寻找商机。目前本市商业房地产投资出现四大结构性矛盾，投资者需睁大眼睛，理性分析。
　　
　　一是商业设施与社会消费购买力的不相称。香港1平方米商业面积有4万元社会消费品销售总额支撑，而上海4平方米商业面积才带来1万元社会消费品消费总额的增长。按照这个购买力计算，如果社会消费品销售总额每年以10%的速度增长，那么上海现有的存量商业设施在未来5年内都将超过饱和。然而在未来5年之内，至少将有300多万平方米的商业面积增长，并且带来现有商业设施投入产出的规模经济效益问题。
　　
　　二是商业经营格局与社会消费需求的不适应。上海已经进入选择性消费时代，但从现有的商业经营格局看，综合性、大路货的比较多，而专业性、特色货的却比较少，并且在某些领域，其规模与格局已经明显落后于国内其他一些大中城市。有资料表明，上海城区只有7大类27条专业街，其中服饰类只有2条，即七浦路和襄阳路。
　　
　　三是单一商业设施规模与周边商圈购买力的不协调。如大型超市的片面求大、便利店的盲目设点问题。目前，全国在建立项的购物中心达200家左右，总面积约3000万平方米。如果按照每平方米保本销售额8000元计算，也就是说要达到2400多亿元的零售额，这些购物中心才能保本经营。目前，北京、上海两地政府已明确表态不鼓励再建大型百货商场。
　　
　　四是市区与郊区的商业设施布局不合理。市区600多平方公里的商业设施布局缺乏个性和系统性，商业设施能够配套的社区只有50%。另外，一些高档商务区、高档金融区里的商务设施也严重不足。市区商业街大多还是集中在西南方向，东北面成规模的商业设施布局甚少，没有适应近几年上海人口大量迁移宝山、杨浦等现实需求。
　　
　　在近6000平方公里的郊区，传统商业业态还没有得到很好的调整。去年，郊区的社会消费品销售总额已经超过全市总额的50%，但郊区的商业设施却还远远不够。现在上海商铺市场的供应量，市中心仍占到80%以上，但从去年上海土地供应情况来看，已经能够明显地感到外围地区商铺量的增加。如去年上海共推出商业地块32个，中心地区包括虹口、杨浦、普陀、黄浦、闵行、宝山等共15个新增商业用地，而青浦、奉贤、嘉定、金山、南汇、松江等郊区则新增17个商业地块。但是，人口郊区化步伐不快，将影响这些新建成的商业设施的开业。
　　（消息来源：解放日报 作者：施蔷生 作者系上海城市发展信息研究中心高级咨询师）