天坛地区社区商业调查 满足不定人群消费需求

      本次调查的区域是天坛地区，顾名思义，京城著名的旅游胜地天坛公园就坐落在这里。天坛公园周围是几个建立在上世纪80年代的老式小区，多是六层砖楼，有楼房约30座，常住人口约2万人，人群以老北京居民为主，多为中老年居民。 

　　由于区内有名胜古迹天坛公园的存在，每天来此地旅游的游客众多，据了解，天坛公园每天接待的游客达到上万人。不仅如此，每天还有很多来自全国各地的心血管病和口腔病患者到天坛医院求医。这造成了这些人群对当地商业的特殊需求。 


　　商业专家表示，某个地区的配套设施是否合理，除了要看能否满足当地居民的消费需求以外，还需要看能否满足当地不定人群的消费需求。具体到天坛地区的不定人群，就是来天坛公园众多的旅游者和来天坛医院就诊的病人。 


　　记者通过走访发现，天坛地区的商业配套设施比较符合当地居民和不定人群的消费需求。具体来说，由于天坛地区的老年人居多，腿脚不便，这就使得各个社区内个体便民店数量很多。以永内东街社区为例，一进入社区，记者就看到有6家个体便民店。每家店的面积不足10平方米。一个店主告诉记者，来自己小店买东西的都是本小区的居民。由于附近没有超市、便利店等设施，所以自己的生意还不错。 


　　虽然社区内的个体便民店可以满足当地居民简单的购物需求，但是对于居民一些较高的消费需求来说，这些还远远不够。经过实地走访，记者发现偌大的天坛地区，只有一家华润万家超市和一家物美便利店。 


　　有居民表示，除了自己社区内的个体便民店，超市和便利店等业态在这里极度缺乏。不仅如此，南城较老资格的百货商场——天桥商场，也于近日宣布，将主营中老年百货的业态改为经营民俗商品。这一举动使得区内大量的中老年居民深感购物不便。 


　　住在天坛南里的刘女士告诉记者，本来京城尤其是南城的百货商场就不多，中老年服装更是难买，天桥商场这一转型使得自己购物更为不便。 


　　北京财贸职业学院商业研究所黄爱光教授表示，天桥商场转型销售民俗商品并非明智之举，老北京民俗商品的主要消费群体是来天坛公园旅游的游客。由于天坛公园旅游线路等因素导致游客进入公园都是从南门或者北门进入，而天桥商场地处天坛公园西侧，游客想来商场购物着实不便，很大一部分游客已被天坛公园周边的纪念品小店分流。 


　　对于来天坛公园旅游的游客这部分人群来说，当地的商业设施能够满足其消费需求。除了上文提到的纪念品商店以外，当地的餐饮，住宿等配套商业设施也基本完善。 


　　由于天坛医院是全国著名的心血管、口腔医院，全国各地的患者慕名来这里就医。而当地匹配这部分消费需求的商业设施也基本合理，医院周边有数家鲜花店、水果店。 



　　社区声音 


　　永内东街居民徐金玉：虽然这种便民个体小店的商品品类有限，但是购买一些消费品，比如饮料、卫生纸、充值卡还是能够满足。但是，如果购买其他的日用品则不够便利，需要到天桥商场旁的华润万家超市。 



　　客人声音 


　　来天坛公园旅游的张女士：天坛公园周边的纪念品商店很多，想要买北京的特产很方便。惟一令人不满意的是纪念品商店没有统一的机构管理，价格不够透明，水分很大，消费者权益难以保障。 


　　来天坛医院看望病人的王先生：天坛地区内与医院匹配的商业设施，比如鲜花店、水果店等在这里很多。由于没有形成垄断，鲜花的价格也比较合理，自己很满意。 



　　整体评估 


　　●总面积：约4平方公里 


　　●总人口：约2万人 


　　●住宅楼：约30座 


　　●居住人群的年龄结构：主要是祖辈居住的老北京居民，以老年人居多。 


　　●消费能力：比较弱（弱、比较弱、比较强、强） 


　　●人均超市数量：少（每2万人一座超市） 


　　●人均便利店数量：偏少（每2万人一家便利店） 


　　●便利店平均面积：约50平方米 


　　●人均大型购物中心面积：无 


　　●核心商业：天桥商场作为区内核心的商业设施，在转型之前经营定位是中老年百货，可以满足当地居民的购物需求，但是现在转型销售民俗商品，使得原先的固定消费者丧失。 


　　●人均餐饮数量：合理 


　　●有无菜市场：有 


　　●餐饮人均消费：合理 


　　●早餐：有能够提供早餐的餐饮，相对合理。 


　　●餐饮饱和度：饱和 


　　●健身场所：无 


　　●社区居民满意度：一般（很低、比较低、一般、比较高、很高） 


　　●社区居民预期：一般（很低、比较低、一般、比较高、很高） 


　　●社区内娱乐设施数量：合理 


　　●社区居民抱怨最多的：个体便民店商品价格不规范，定价较高；社区周边缺少较大型的超市，居民较高的购物需求难以满足。 


　　●社区居民最满意的：个体便民店数量较多，简单购物比较便利。 


　　●社区未来三年的商业预期：一般 


　　●商业重合度：不合理 


　　●比较缺乏的商业业态：大型超市 


　　●商业结构是否合理：比较合理 



　　综合评级： B 级 


　　评级说明 


　　AA级 非常便利 


　　A级  比较便利 


　　B级  相对便利 


　　C级  相对不便利 


　　D级  极不便利 



　　专家视点 


　　个体便民店应加盟连锁便利店 


　　北京财贸职业学院商业研究所教授 黄爱光 


　　调查显示，当地居民最满意的是个体便民店数量较多，较好地满足了社区居民的简单消费需求，而且便民店就在社区内，居民购物方便。但是调查结果同时显示，一部分居民在享受便民店给自己带来方便的同时，也被它的不规范经营所困扰。由于个体便民店的进货渠道不一，进货数量有限，造成了商品价格比超市高，而且一些商品的质量难以得到保证。 


　　天坛地区特殊的地理位置，导致在这一区域内兴建大型超市已不现实。这就需要便利店起到更大的作用。 


　　我认为，这些个体便民店的老板应该寻求加盟正规的连锁便利店或社区型超市。由便利店统一规划管理，建立起与区内现有面积匹配的便利店。这样就可以规范这些店的商业运作，给当地的居民带来真正的实惠和便利。