门槛降低 地产“外行”围猎成都楼市

今年以来，诺亚舟、阳光保险集团、明宇集团、四川水电集团、建国汽贸、奥凯集团等非房地产行业，纷纷通过拍卖拿地的形式进入成都房地产行业

　　房地产是一个从来不缺少外来者的行业，“外行”地产企业早已不是一个新名词。前两年，诸如IT、家电、制衣、制药等，几乎所有的其他行业企业都将目光瞄准了房地产。在目前已经发生变化的市场，行业利润和融资环境都大不如前的情况下，一些身陷“资金门”的房地产开发企业都萌生了去意。然而，就在这样的情况下，一些从事其它行业的公司却将目光投向了房地产。

　　机会成本降低

　　外行业借机入市

　　近两年的宏观调控、金融紧缩等政策，进一步提高了房地产行业的入市门槛，使房地产行业真正成为资金密集型行业，也为资金实力雄厚的外行企业进入房地产行业创造了机会。

　　回头看去年底今年初的土地拍卖，曾经活跃于土地市场的公司逐渐淡出，而胜出的则是诸如诺亚舟、阳光保险集团、明宇集团、四川水电集团、建国汽贸、奥凯集团等非房地产行业的企业。他们有的从事电子教具生产，有的是保险行业，有从事酒店发展管理的，也有从事电力、能源的。同样，在今年通过挂牌形式拿地的华西证券有限责任公司、成都市金牛区建筑机具材料供应公司、成都鼎立资产经营管理有限公司、成都中节能环保发展股份有限公司等也都不是房地产企业，但他们都分别为自己的企业区域总部或专业市场觅得了市区优质土地。从来都是用租赁物业经营的美美百货，也联手房地产开发商，出资2.24亿元，为其未来在南城的旗舰店置办商业用地。

　　之所以在这样的时候选择进入房地产行业，美美、明宇集团、建国汽贸等公司是出于自身需要经营场所，与其租赁不如自己开发自己持有，这样在未来融资的时候就多了优良的抵押品；另一方面，目前的房地产虽然冷清，但相对酒店、零售等行业，还是有更多利润可图；第三，目前整个市场不景气。特别是作为进军房地产的最大成本——土地成本明显下降，从而进入的机会成本降低，这些都对外行企业和资本产生了强烈的诱惑。

　　作为四川水电集团的房地产开发公司，金娇房产董事长罗毅告诉记者，去年新政出台后，房地产行业的确进入了一个下行的通道，市场本身存在着三个方面的博弈，政府、开发商、消费者之间形成的剧烈振荡是不太正常的。这也是因为经过20年的成长发育，成都目前的房地产依然是一个不完善、不成熟的市场。试想一下，如果是在2006年、2007年进入房地产市场的话，公司运作的成本将远远高于现在。

　　资金为王

　　支撑入市信心

　　“从现在房地产发展的轨迹来看，房地产经营几乎回到了最原始的年代。”在成都房地产行业从业15年的梁先生如此感慨。

　　如今金融危机、银根紧缩等问题的出现，使房地产行业真正成为资金密集型行业，对开发商自有资金的要求，为资金实力雄厚的外行业进入房地产创造了机会。“现在不缺钱的，除了去年扩张规模小、没有乱拿地的公司和今年刚刚进入地产行业的公司外，还有就是非专一经营的房地产公司。”四川省建行的一位专业人士如是说，“同样的资金优势还存在于大量拥有非房地产业务的集团背景的公司中。”

　　从今年来看，更多有实力、多元化运作的外行企业进入了成都房地产市场。据了解，今年6月才成立的成都中节能环保发展股份有限公司从事节能环保，其注册资金在亿元以上；来自青海的奥凯投资，主业为煤炭矿产，目前在成都进行房产开发的公司注册资金也在亿元以上；成都罗曼假日酒店的主人——四川明宇集团有限公司也是一家跨地区、跨行业，多元产业的现代化大型企业集团，资金实力雄厚；成都鼎立资产经营管理有限公司当年是为了解决成都信托问题、化解金融风险，由成都工业投资经营有限责任公司和成都国有资产投资经营公司共同出资组建，其实力不容小觑。

　　在银行收紧信贷等一系列宏观调控政策出台及楼市降温成交量萎缩的情况下，他们作为新一代的房地产商，不存在资金链与融资渠道上的矛盾，对这些拥有大量富余资金的外行业来说，现在正是一个很好的进入机会。“现在的地价便宜多了，我们也想拿，无奈口袋里没有‘子弹’，所以只有降价加快资金回笼的速度，以期赢得下一次入市的机会。”城西某项目负责人曾这样解释他们降价的原因。

　　的确，现在市面上出现了大量廉价的存量土地，面对这样的机会，不动心是假的，但没有钱的事实，只能让内行艳羡外行那雄厚的资金实力了。在金娇房产罗董看来，目前的市场上有进入的，但更多的会是退出或等待的。对从其它行业进入的新企业来说，就得到了一个最好的机会——与“内行”站在同一起跑线上，有同样的机会成为房地产业的优胜者。同时，在市场走低的时候，作为新进入的开发企业，有着土地成本、开发成本都相对较低的优势，并且更容易享有政策优惠。

　　门槛不高

　　外行也能成内行 

　　每个行业的发展都存在周期性，多元化发展可以实现新的投资组合，多种行业互相补充，形成较为完善的产业链，可以有效地降低企业的整体投资风险和经营风险，多元化经营已成为很多大企业发展的必经之路。那么，在选择行业的时候，象房地产这样一个有利可图、门槛和技术含量都不高的行业，自然就是首选。用珠三角某著名家电企业房地产业务负责人的话，“家电企业不缺钱、不缺地、不缺关系，为什么不进入房地产行业呢？”。

　　业内专家表示，假设其它非市场因素都不存在，与电信、石油等行业相比，外行业进入房地产业的门槛并不高：没有牌照、许可证等指令性的要求，只需要准备购买土地的资本，能够在拍卖中购得土地，就完成了房地产开发至少一半的工作；剩下一半就是开发和销售了。虽然在这个环节也有一些技术含量和专业技能要求，但目前通行的模式是进行外包，如果该企业没有足够的专业技能，可以用较高的资金成本，去寻找具有较高专业水准的承包商，最终完成整个开发销售环节。

　　金娇房产董事长罗毅接受采访时说，他们虽然是成都房地产的一名新兵，但公司的员工都从事房地产多年，有着丰富的经验，所以进入房地产业后对市场、对产品都有自己的想法。他给记者举了一个例子，其在温江的项目，一开始策划公司提供的方案都是让企业获取最大利润的高层，但通过公司自己对市场的研判，最后否定了策划公司的提议，而是把方案调整为低密度的花园洋房。

　　用罗董的话来说，目前市场所表现出来的销售疲软、价格走低，其中一个原因就是产品同质化严重。因为这两年开发商拿地的价格太高，为了有利润空间，不得不做高容积率的电梯公寓，从而造成市场上高层电梯过多。他告诉记者，他们对自身的定位是，做花园洋房的专家，让房子变成艺术品，并且永远不做电梯公寓和纯别墅。

　　外行进入

　　加快房地产整合 

　　新的资本的进入，房地产市场的整合是不可避免了。台湾九鼎轩顾问李元发认为，在下一个阶段，目前活跃的第一代地产商将会受到较大程度的挤压，甚至被淘汰。而第二代地产商由于拥有强大现金流及土地资产，在向地产延伸时，会以其直接融资的效率迅速以规模抢得市场份额。最后所产生的效果是“老牌地产商必然要被新生力量取代”。

　　分析人士指出，新手变熟手必须有一个周期。只不过由于地产业的特殊性，不光是资金的大量投入，还要考虑不可再生的土地资源以及政策调整的成本。随着房地产市场化程度的提高和竞争的激烈，对于开发商的开发实力、开发经验、开发水平等方面的要求也将越来越高，外行进入房地产行业后需要根据房地产业的特点制定企业发展战略、确立经营管理方针、引进优秀的专业人才等，如不能深入了解市场，开发出为购房者所接受的产品，也将面临市场的淘汰。

　　金娇房产董事长罗毅表示，自己进入房地产市场的时候，国家的宏观调控已经开始了，而宏观调控的实质就是为了挤泡沫，调整市场怪异增长，其目标就是为了防止过热。现在应该是“暴利时代结束了”，当市场进入下降通道，市场就应该是更理性，开发商就应该只获取合理的利润而非暴利，而就市场而言，优胜劣汰也是必然。