国内地产业短期将横向发展 商业地产抗跌性强

在全球经济持续放缓、银行信贷紧缩,以及市场抱持观望态度、寄望政府出台新一轮刺激国内经济政策的情况下,预料国内房地产市场短期走势会横向发展。但是与住宅楼宇相比,商用物业市场的抗跌潜力稍强,因此,业务涉足这方面的在港上市的中资地产股的表现和回弹速度不容忽视。 

　　今年10月,内地政府出台了一系列刺激住宅市场的措施后,北京市某销售楼盘曾出现数千人排队购买的热闹场面,这反映了市场的需求仍然存在,但由于投资者和用家仍然担心国内经济会跟随外围环境持续放缓,加上失业人数有趋升的态势,所以宁愿静观其变及等待政府推出下一轮的政策才做决定,这就解释了为何内地房价虽然已经跌至历史新低,但仍未显著回升。 

　　虽然在银行的房贷当中,地产开发商贷款只占了37%(楼房买家占了余下的63%),但银行特别注意贷款予地产开发商所带来的风险,尤其是那些曾于2007年以高价投地的中型开发商,因为这些公司随时会因资金问题以减价求售,继而影响其盈利前景及偿债能力。 

　　此外,市场预期政府会有进一步的投资方案,用以兴建住宅,以供低收入家庭居住。我们相信此政策将为房产市场带来短暂的负面影响,但对商品房市场的影响则轻微。 

　　我们认为,公司业务包含商品房的地产企业的防守性较高,而在一众商品房开发商中,尤以在北京具有开发项目的发展商的潜力较大。另外,由于上海商品房的供应较多,加上当地商品房的用家和租户大都是国际性的大型客户,一旦面临环球金融风暴,不少企业会因而倒闭或收缩其业务,估计这将对该地之商品房租金收入构成负面影响。然而,我们仍对资金流动性高及资产负债状况稳健的内房地产公司看高一线,因为他们强劲的现金流足可支持其于疲弱的市况中以低价购入项目或作进一步的扩展。 

　　整体而言,不少在香港上市的中资地产开发商的股价已很吸引,其2008年的市盈率平均为5.7倍,而香港本地的开发商则为7.7倍,可见中资地产股的股价平均已比香港开发商的股价出现了较大调整。