外资抄底商业地产 广州抄底多为十亿元以下项目

      9月8日到11日，第十二届中国国际投资贸易洽谈会在厦门举行，包括凯雷、鼎辉投资、霸菱亚洲、雷曼兄第、蓝山资本、软银赛富在内的超过200家国际私募股权基金（PE）和风投公司（VC）等投资机构参与，境内外专业投资商和贸易商超过5.5万人，这些机构带着千亿美元资本来中国寻找商机。最终，总投资金额159.03亿美元项目确定，利用外资135.55亿美元，外资所占比例85.24%.但谁也想不到，一周后，雷曼兄弟就宣布破产，美国华尔街遭遇海啸般重创，美股暴跌，全球震荡。这一阶段外资流进中国的变数陡增，而外资抄底中国楼市也在业界变成需谨慎对待的敏感话题。 

      挑选企业重于挑选行业合作开发多于直接收购 

      据了解，这次PE来中国并不太在意行业，主要是看企业。这次洽谈会就有超过500家拟上市高成长企业报名参展。这对于外资来说是个很好的机会。虽然没有明确数据说这次会有多少资金进入房地产行业，但有业内人士称房地产企业肯定在其中。选择合适的企业作为合作伙伴对外资来说很重要。 

      摩根士丹利大摩新一期全球房地产基金已经募集超过半年，却还没有募集到预期的100亿美元。而摩根士丹利并不是想通过找抄底机会来完成计划，而是想通过卖掉手上部分项目来套现。当然，这都是在为继续投入中国的房地产市场做准备。荷兰国际投资管理公司（ING）是第一家来中国房地产市场的欧洲金融集团，它在今年3月也宣布了一项新的房地产基金计划，加大对中国内地房地产市场的投资。 

      去年以来，中国对于外资直接投资房地产业有了更多控制条款，直接设立房地产开发企业、收购境内著名房地产开发企业的股份、直接收购国内房地产物业都不是太容易的事情。据高力国际投资顾问部助理董事高凌霄介绍，目前能在中国拿到项目的很多都是早些年就在中国注册了控股公司的，可以成立外商独资企业来做房地产。另外，外资还可以通过收购房地产项目的外商独资企业的海外控股母公司的股权以实现进入中国房地产的计划，合作开发的多。有媒体报道，作为私募巨头的黑石近日就与卓越金融合作，共同组建了一家商业资产管理公司，准备向中国的商业地产进军。另外，雅居乐地产控股有限公司出售了旗下冠金公司30%的股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款。 

      广州商业气氛淡外资最青睐上海 

      上海甲级写字楼租金达400元/平方米，广州只有200元/平方米 

      今年外资交易的大宗商业项目上海有20个，广州只有两三个 

      过去十多年，广州太注重生产制造业，金融服务业远远落后于上海 

      根据多方资料显示，上海是最受外资青睐的市场。高凌霄称，从全国范围来看，外资进驻房地产业热门集中在上海，且主要表现在商用物业上。今年1-8月，上海整栋商用物业收购超过了140多亿。这两年来，通过高力国际对中国市场进行调研、洽谈的外资机构也多看中上海项目，而今年，只有上海有成功案例。 

      据了解，外资除进驻上海外，在北京也有一定比例，但广州、成都是相对较少的。上海今年以来，大宗商业项目有外资交易的有20个左右，北京十几个，广州两三个。高凌霄认为，广州商业项目少外资的情况，主要在于广州的商业市场不够成熟，上海有很多项目是整栋买卖的，广州很少有允许整栋买卖，像中信这样的大楼都用了拆散卖的方式。有些外资都企图直接卖地做项目了。广州本地开发商多，但普遍存在资金周转压力，所以拆散卖是不健康的。在上海，参与房地产建设的很多本来就有外资，就算是本土开发商，项目也很国际化，受外资青睐的就多。 

      有业内人士认为，在过去十多年，广州太注重生产制造业，金融服务业远远落后于上海。而金融与地产的联系是非常密切的，特别是商业地产。外资中国总部在广州的就寥寥无几。2005年，上海写字楼租金200元/平方米，到现在是400元/平方米左右，而广州甲级写字楼现在的租金大概也就200元/平方米。差距很明显。 

      抄底标准 

      国内哪类项目受外资青睐？ 

      在中国，拥有以下几方面条件的会比较受外资青睐：1：商业项目的地理位置是投资者考虑的首要条件，良好的地理位置，对租户选择写字楼是非常具有吸引力的。2：商业项目需具有一定的规模，可改善空间大；3：商业项目可以整栋收购，外资不太喜欢被拆散卖的项目，拆散卖的项目虽然短期内能解决开发商资金问题，但对长远的经营管理是不利的。外资不太愿意冒这样的风险。 

      广州哪些项目更入“法眼”？ 

      在广州，怎样的商业项目更入外资“法眼”？首先，一定是要位于发达城市，如广东的广州和深圳就最受欢迎；其次，是优越的区位，如珠江新城、越秀、琶洲等，跟随市政的拓展方向；第三，是物业本身的指标要比较先进，包括电梯数目、停车位多少、层高、空调运作形式等；最后，关注的是地区的标志龙头位，如珠江新城的龙头位就在外商活动中心对面，靠近广州大道一带。 

      外资看广州 

      凯德置地：我们也期待在广州做出商用项目 

      凯德置地是新加坡嘉德置地在华全资子公司，中国是其重要的市场。今年8月，凯德置地通过高力国际购得了上海徐汇区在建的甲级写字楼恒业大厦，目前，该公司在中国有72个购物中心和四个大型综合商用项目，部分正是与沃尔玛、北京华联、万科等联盟合作，而到2010年，在中国拥有的商场数目计划将达到100个。 

      当记者问到，凯德置地进入广州已经多年，但在商业项目方面似乎力度还不是很大，如何看待广州商业市场，凯德相关负责人表示，广州地理位置优越、人均可支配收入居全国前列，随着经济的持续增长和消费品市场的不断成熟，对高品质商业、写字楼等的需求会进一步提升。“我们将在广州和华南其他市场继续寻找合适的商业地块。我们在佛山已经有3个商业项目嘉信茂广场了，未来，我们将继续为华南提供更多高品质、多元化的创新性产品。” 

      而对于项目，该负责人则称，选址和商圈消费能力是综合项目成功的两大因素。“凯德置地来到广州已有4年了，我们希望在做好住宅之余，还能做出精品的综合商用项目。凯德置地在这方面的项目开发有着丰富的经验，我们也期待能在广州引进来福士这类综合商用项目。” 

      一个越秀项目、两个珠江新城项目“洽谈”中 

      外资抄底广州商业和住宅的比例达95：5 

      有外资对广州某个以商业项目为主的地产公司相当感兴趣，准备帮助其上市 

      外资在广州的抄底情况又是怎样呢？记者采访了为外资和广州发展商牵线搭桥的中介人士，获悉广州确实有外资在进行抄底，但多数还是现在进行时，仍在洽谈中。 

      广州抄底多为十亿元以下项目 

      通过多方面渠道记者了解到，目前在广州，至少有三大商业地产项目正在被抄底。其中一例是越秀区的一个比较出名的写字楼项目，引来了美国资金和新加坡资金的关注，均准备整栋购买，目前正在紧张的谈判中，具体面积和收购资金不方便透露，预计收购资金达几亿元。 

      而另外正在进行时的两例均位于珠江新城，第一个是珠江新城的半成品写字楼项目，该项目地下室已做好，工程已经做到一楼，有美国资金准备拿出五六个亿，收购其中一个面积约45000平方米的塔楼。第二个是准备收购珠江新城的某商业地块，该商业地块拥有酒店的功能，外国资金准备以定做、合作开发的形式进行抄底，先给一半钱，完工后再给一半钱。 

      据透露，进入广州抄底的外资多为外国民间财团、小型基金，一般会拿出10亿元以下的资金去收购项目，不会动不动就几十亿投入。

     “现在抄底更加笋”

     接受采访的中立地产董事总经理文志坚就是近年来频繁为外资和广州发展商牵线搭桥的业内人士。他告诉记者，一年前，外资已经开始观察广州楼市了，而当前，在很多外资的眼中，广州正是好的抄底时机。原因有两个，第一，是价格，相对于一两年前，广州的物业价格已经有所调整；其次，外资认为人民币的升值空间还很大。

      但文志坚个人认为，这些外资去年若没拿到项目是一种幸运，因为“现在抄底更加笋”，但他也表示，接下来的一年内，抄底时机将比现在更好。

      从中立地产方面的资料他们发现，外资抄底拣商业的占绝大多数，在广州，商业和住宅的比例去到95：5，比例相差悬殊。

      三种形式抄底广州商业

      这些外资一般是以什么样的形式进入的？文志坚解释，外资抄底主要有三种方式，第一种是直接买断项目的产权，如上面所提的越秀区写字楼项目；第二种是以收购企业的股权的方式进入，如上面所提的珠江新城