住宅市场走低 商业地产将迎来春天

随着住宅市场的走低，商业地产尤其是购物中心会受到越来越多的关注。本土开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。商业地产成了开发商手中非常重要的一张底牌。
　　商业才是真正利润点

　　明天地产业务发展中心总监贾玉鹏认为，住宅走低也会成就商业地产。在目前住宅市场走低的环境下，做好商业和住宅的规划是地产项目成功的前提。“目前北京人均GDP已经达到了8000美元以上，这正是人们对商业地产的需求呈爆发性增长的时候。”贾玉鹏认为，“如果能在确立项目之前就将产品、业态的定位做好，那它的利润就可以得到保障。”贾玉鹏坚信，“即使目前很多品牌开店计划延缓，外国500强企业在北京选址的脚步也有所停顿，但我坚信未来的商业地产有很大的发展机会。”

　　北京鸿坤伟业房地产开发公司总经理胡斌也认为，很多迹象显示，在中央扩大内需政策的引导下，政府将会逐步放宽现行的紧缩政策，转为刺激本土消费，因而对本地的商业零售市场发展十分有利，商业地产很有可能在短时间内异军突起。

　　一直专注商业地产的苓创商业地产顾问机构总经理冯新认为：“虽然目前商业地产面临销售难、运营难、招商难的现状。但从长远来看，商业地产真正的黄金时代远远没有到来。”

　　持有商铺需有优质管理团队

　　“商业地产将迎来春天”的论调获得了不少开发商的认同。但也有业内专家提醒，商业地产的规划、设计、销售和招商是如今开发商必备的技能。“与住宅物业可以直接出售获利不同，商业地产的价值建立在有效的策划和发展以及优秀的资产管理团队之上。而持有商铺也将成为开发商真正的利润点所在。”专家说。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在分析当前房地产以及商业地产行业形势时认为，持有型物业有三个重要的特点，一是收益相对稳定并且长期化，二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险，三是大型商业项目更容易成为投资机构旗下众多资产中的优质资产。 晨报记者 刘云波专家提醒

　　专业团队是持有商业成功必需

　　业内专家认为，由于此前的开发商主要是从房地产开发的角度进行商业地产项目的开发建设，几乎很少从商业的角度进行统筹，所以很多出售型的商业地产项目由于经营、管理不善而带来一定的负面影响。但目前开发商已经意识到只有持有经营才是商业地产项目真正的出路。由持有者经营可以在经营定位、商铺管理、品牌维护等多个方面达到统一、合理、专业。只要不急于回笼资金，做持有型物业，获得一份稳定投资回报显然更为划算。但专家也提醒广大开发商，大多开发商做商业都是半路出家，对商业运营管理都是“门外汉”，若想规避风险，最好还是通过招徕有金融和管理经验的基金和运营者这条渠道，缩短学习过程，增强自身实力。

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　　持有商铺需坚守三五年

　　为了顺应市场环境，目前一些有实力的开发商也开始“捂”住商铺，只租不售。主要是因为开发商要先培育市场，以低租金吸引好商家来此经营，让社区商业迅速成长起来，更好地服务社区。当商业成熟之后，开发商或推向市场销售卖掉商铺或继续保留作为公司的资产长久持有，此时的商铺已经由“生”变“熟”，价值自然也不同了。

　　而对大多数中小房地产企业来说，能不能保证长期的资金支持是最大的问题。持有经营商业地产需要开发商能坚守至少三年五年，还需要持有经营者不断地进行投入。据了解，持有物业的回报率一般是8%至12%。