裁好布料做衣裳：购物中心专业管理面临的大困局

“裁好布料做衣裳”沈以亨眼中的上海商业专业管理
　　
　　“地产开发商商裁好了布料，然后找到商业专业管理团队说，你们帮我们做衣服吧。”
　　
　　商业地产开发缘何难以和商业专业管理对接？为解释这个原因，汤臣“上海传奇”购物中心总经理沈以亨打了一个形象的比方。

　　购物中心分割出售，购物中心招商困难，购物中心与小业主诉讼频频……2003年以来，购物中心成为商业界最热门的一个话题之一，也成为最易引发事故的交通隐患之地。沈以亨指出，忽视专业商业管理，是导致系列问题的关键。
　　
　　卖方市场下的商业地产

　　商业专业管理缘何备受冷落？沈以亨认为卖方市场下，商业地产刚步入花样年华，即使不注重内涵，也不乏大批的追逐者：“大约在1996和1997年间，中国内地的零售业由卖方市场转向买方市场，中国内地的商业也由此进入激烈的竞争之中，专业化管理逐渐得到重视。而在商业地产方面，1999年以来，一直还是卖方市场，地产商就要盖好商场，不愁卖不掉商铺，在这种情况下，商业地产中专业商业管理就成为点缀性的装饰。”在内地工作近10年，沈以亨看得比一般内地商业人士还要透彻。

　　这几年，几大城市的商铺价位节节攀升。“一铺富三代”尤其的得到中国投资者的认可。由此也造就了一大批具有“中国特色”的购物中心：问题重重的产权分割式购物中心。

　　在上海的一些购物中心打出分割出售商铺的广告后，竟然出现投资者整夜排队购铺的现象，媒体也频频发出关于“天价商铺”的报道。

　　沈以亨指出，在中国,专业的购物中心管理人才本来就是“凤毛麟角”，而开发商找到这些专业人才又往往显得“别有用心”，导致了一大批非专业的购物中心管理团队开始管理购物中心。

　　“我以前也接触到很多这样的开发商，感觉他们只是需要我们去，帮助他们卖铺作个概念，但是实际上，他们并不关心后期的管理究竟是否专业，导致最后合作往往不成功。”沈以亨说。
　　
　　裁好布料做衣裳
　　
　　商业地产和商业管理对接困难，已经成为业界公认的一个难题。那么，究竟是什么原因导致了两个原本需要密切配合的行业显得格格不入？

　　为回答这个问题，沈以亨打了一个形象的比方：“地产开发商裁好了布料，然后找到商业专业管理团队说，你们帮我们做衣服吧。”

　　沈以亨经常遇到开发商邀请他去看一个商业物业，他说，目前内地的商业地产开发商，还没有学会用商业的方式来开发商业地产，不是门面太深，就是动线不够，或者餐厅的排风设施不到位。沈以亨举了一个非常普遍的例子是，很多地产商在设计的时候，按照工程设计书上的规范，进行配电：如1000平方米配100千瓦的电。“而现在的商业设施，至少配上200千瓦。”而一旦这种配电系统已经定型，后期的更改就非常困难。

　　此外商业动限也非常重要。曾担任正大广场执行副总裁的沈以亨指出，正大广场在原先设计的时候，大门朝向原来的过江码头，而现在，靠近东方明珠的后门却成了正门，这也给后期的商业经营带来了困难。

　　而在国外发达国家，购物中心开放商在融资以前，已经找好了专业商业管理团队，开发商能否成功融资，与管理团队在业界的影响也很有关系，就是这种机制，迫使开发商不得不重视专业商业管理，而专业的商业管理技术，在开发商造房子的环节就已经介入，避免了后期管理者必须“削足适履”的作法。

　　“只租不售”在国内暂时难以实现

　　“国家实行宏观调控后，专业的商业管理人才好像忽然得到了重视。”沈以亨开玩笑地说：“宏观调控似乎帮了我们的忙。”

　　中国的购物中心会不会因此学会“只租不售”，与国际接轨？宏观调控是否将促成商业地产和专业商业管理的真正联姻？

　　沈以亨认为这个结论尚言之过早。只有少部分真正有实力的开发商可以做到这一点，对大部分开发商而言，“只租不售”的资金压力过大，很难真正实现。而宏观调控虽然迫使一些开发商不得不去重视专业商业管理，但是并不代表他们已经真正意识到专业商业管理对经营购物中心而言的重要性。“很多人出发点还是卖铺，只是现在卖铺比以前难了”。沈以亨说。另外，购物中心不比百货，管好一个购物中心，需要的是“大厨”，而相比国内迅猛增长的购物中心而言，大厨就成了稀缺资源，沈以亨担心，人才因素也将是未来几年制约购物中心专业化的一个重要原因。

　　最近，部分购物中心改变了分割出售的方式，先出租2到3年，等到商业氛围逐渐浓厚以后，才考虑卖出部分商铺回拢笼资金。“相比全部‘只租不售’而言，这种方式可能更符合中国大陆部分发展商所谓的实际情况。”沈以亨说。
实际上，购物中心要真正发展成功，‘只租不售’还是必须坚持的原则。（作者：吴乐晋 来源：东方早报）