一 项目背景展示:
2008年原开发商在工程施工阶段出现资金链问题,筹资引入投资商(新开发商).
2008年1月举行了开盘庆典活动.
2008年4月项目停盘,代理商退出.
2008年10月项目准备二次开盘,由新开发商负责销售.
2008年5月项目承诺10月竣工,09年1月开业;08年8月项目改为12月底竣工,09年5月开业.
二 项目推进态势:
1 基础信息:黑龙江东部地区面积最大,档次最高,布局最合理的地下人防商业项目;世界500强企业,中国建筑总公司,施工总包,确保建筑质量;总投资近1亿,长170,宽130,总面积21500。
2 项目地段:位于鸡西火车站中心地下;未来市政通道将由火车站铁路地下贯通,使对面园林路的人流能直接通过;两区交通要道交汇处;周边两大成熟商圈已正在通过中心大街专卖店连成一片。
3 商场整体定位:以大型零售业为主体,大型主力签约店,众多品牌店,大型超市,电玩动感地带, 美食新天地,24小时休闲,餐引,娱乐不夜城,多功能商业服务设施形成的综合体。
4 经营模式:百货业态布局,小面积商铺销售的经营模式.利于投资者坐享大商场"店多拢市"的规模效应,少投资多受益.
5 整体业态规划:
百货:名表,眼镜,化妆品,珠宝首饰,男女鞋包衣服,皮草,内衣,运动,休闲,应季服饰折扣店10000米
超市：大润发5000米
餐饮：肯德基，上尚家，喜家的水饺，樱木拉面，食为天，奇客快餐，西麦快餐2000米
娱乐：神采飞扬，灿烂阳光，双子座电玩2000米
6 商业新地标：入驻商家都是国际，国内大型连锁机构和旗舰体验店，强大的规模优势和品牌人格优势，打造成立体化，多层面，多内涵的新城市主义空间
7 营销理念：百货营运方式主导经营，shopping mall
三 项目调性分析：
1 竞争对手：
大商-新玛特商圈：已经成功的运营，深得当地居民信赖，建立了强大品牌忠诚度，成了对所有商业行为得参考标准，高中低端的定位收纳了主流消费群体。
园林路申太地下商业街商圈：项目建设中，09年1月开业，旧有的商业氛围，容易勾起人们的购物习惯，一条铁路将鸡冠区划开是它未来人脉截留的优势，同质化的全新包装有极强的替代可能。
中心大街专卖店和本案：一个是夹在两圈中间的鸡肋，一个是两雄争霸外的三足。
2 矛盾不在局限外：
大商，申太，广益，中心大街各商圈，商街，商场之间的产品同质化十分严重，未来的价格战是再所难免的，加上诸如祥光月秀等新盘的底商强势进驻，必然会形成一个新的 市场冲击力，而解决冲突的关键点也许就要推演到产品和价格之后的服务上，
但本案在服务上和别人相比又是一个新手，如同微弱比强大，那么就只能去寻找一块别人没有开垦过的新领域，把这个世界变平，这样至少能在一个公平的前提下竞争，或者能够先发制人突破，本身就是一种创新，需要创意，勇气，胆略，眼光，执着，知识，文化跳出原有圈子的固化思维模式，拒绝劣势的复制，对所有的定势重新下定义，成为下一波地产游戏规则的制定者。
只有真正的企业家，才能演绎出蛇吞象的奇迹。
3 亮点的塑造：
案名：时代购物中心
广告语：国际时尚体验之都
整体定位：鸡西最高端
项目当前只是对产品的硬件UPS的简单提炼，盲目的复制商业地产的策划模式，求大，新，全，高。缺少创意，概念模糊，没有文化，内涵，外延，个性。没能诠释出时尚，动感，新潮鲜活的项目灵魂，而只是简单地将各种商业巨头们的拼凑起来，各自为利形散；没有一个项目的核心凝聚力，没有表达出一个项目的情感归宿点神不聚。
因开发商和运营商是一个团队，那么所有的项目诉求和愿景都应该是一气呵成，必须准确的找到一个或几个能够满足未来市场需求的规划创想，可以用未来的运营方向来导出当前销售方向，挖掘出一个可操作性的文化结合差异点。
4 高端定位的风险：
历史经验火车站地下商业的特点是，流动人群大，社会阶层无法分解，购物环境无法保持清静幽雅，故作为快速消费的可行性强。
本案的前三年运营风险怎样度过？局势其实很明朗，城市的主流消费群体已经被两大商圈瓜分，尤其是步行街和中央大街的各种专卖店，产生的可替代产品间的重叠再重叠现象，在新玛特，一百，广益城等百货商场的高压下，在本案业种规划上简单的商业复制，品项重叠，一味地寻求高端，必将引来一场客户争夺战，而硬碰必将粉身，那么就必须另辟蹊径
然而，从媒体运作，项目现状探析和物料诉求上来看，企业意图并非是在打造品牌，难道注入巨资只是做一个投机吗？难道是真的不精于商业地产的操作吗？还是表象下存在着本质上无奈的博弈？
四 业种划分的再思考：
原划分：名表、眼镜、化妆品、服装
新划分构想：
1 群体：动感、浪漫、格调、休闲
2 城模：鸡冠、恒山、滴道、城子河（浓缩城市文化，形成城中城特色）
3 色彩：黑、红、黄、绿、橙（彩城主题颜色，每年流行色，成功人士的调性）
4 个性：淑女、绅士、学生
5 新人类：宅男宅女、购物狂、月光族
6 年龄：00、90、80、70
7 萌动：单身、友谊、闲话、商机（现代网络文化的现实版）
8 异域：欧洲、西班牙、美国、英伦
9 体育：姚明、易建联、李宁
10 影歌：刘德华、张学友、黄晓明
新生活、舞蹈、电视时刻捕捉时代流行的最前沿，吸引各种广告，媒体，商家前来做宣传，活动，营建一个超出原有商业价值的新智慧，新文明。
五 未来之路：
长假期改短假期，2009年开始正式施行的国策，必将给人们的旅游带来一种全新的消费变革。然而随着人们日益增长的文化需求，文化迁徙将成为一个未来城市建设的新动态，一旦出现成功案例就会开启一个巨大的不枯商源，谁能引导，激发，开创这一新的商机，谁将站在未来财富的制高点，进而左右未来财富的流向。
这使我不得不联想到国家十一五规划:大力发展文化创意产业,转变经济增长方式,建设创新型国家.也许我们一直以来都关注着实体,资源,物质上的开发,而忽略了在智力,文化,文明,历史上的挖掘,我想未来的十二五,十三五必将延续和强化这一新的发展模式.因为这是可持续的,循环的,环保的,潜力无限的.
旅游地产
资本积累到一定程度的人们，必然会去追求更高的精神享受，没有长假的中国使过惯了假期旅游的大款们的美好计划泡汤，内心对视觉冲击和文化体验的渴求变得更加强烈，这就需要建造出富有异域文化的楼盘欧风，西班牙的概念地产就是为了满足人们深层的旅游需求，让短期的体验转变成长期的拥有，使不用走出城市就可以去感受各种文明的成果。
影视地产
流行元素是80，90的个性体现，未来地产的消费主力必将是这个群体偶像，现代，流行，新潮这些都需要我们加入更多的艺术特性，冰冷的钢混只有经过包装才能变得充满光泽，华丽和唯美必须通过某种载体来实现，那么采用影视里的新想法，新思维，新观点和地产结合，可以让充满幻想的一代进入一个梦寐以求的现实生活空间，就连网络游戏里的虚幻文化也可以作为参考，只要是被持久关注的就是前沿。
百变创意地产
衣食住用行，当地产行业的飞速发展到一定规模的时候，富贵人们对生活空间的一成不变越来越不耐烦，最后到了无法忍受几点成一线生活模式，疯狂的找寻工作以外的一丝刺激，在繁华都市里的寂寞内心的矛盾不断激化婚外情，酒吧，野外冒险这些事物把人们从家里请出来，潜在的对中国的家文化构成了一种新的挑战，进而吃掉地产未来的发展空间，面对这些挑战出现了社区、会所、俱乐部等住宅综合体现象，目的就是要把人们留在家里。
我们都知道中西方文化的最大差异就是家的概念，西方文明的演进使人们对房子的热情转变为租赁方式，而我们要想继续传承家的文化就必须有中国自己的地产品牌和本土化的地产模式，而不是一味的复制shopping mall,cld,cbd
百变创意地产就是将所有业主和准业主对生活的向往和文化的追求，进行阶段性的归纳，定期的更新主题，用变化的思想来赋予建筑新的文化品位，能够在不影响居者生活的前提下，架构起内心深处的渴望和现实生活的桥梁。
尤其是商业地产和住宅地产相比更具有与生俱来的柔性和再塑性。
（来源：互联网）
