11月29日，由全国工商联房地产商会、不动产杂志主办的“全国工商联房地产商会2008年度年会”在临空皇冠假日酒店隆重举行。其间，焦点房地产网采访了北京中坤投资集团有限董事长黄怒波先生。
【提问】：看到这次活动谈到我们怎么扭转发展思路的问题，中坤这边有什么新的动向呢？
【黄怒波】：其实我们在5年前就意识到这个问题，你看我在博客的文章上有就是《从北京地产突围》这个意思就是看到当时北京的住宅市场太热、太火，就感觉到这种混乱的局面对企业以后的发展会有问题，所以那时候我们就转到商业地产，比如做的大钟寺持有，那时候叫旅游地产现在叫渡假，在黄山投了10个亿今年做完，在门头沟、湖南的岳阳等我们都做了村落的渡假系统，所以转型比较早。所以这次宏观调控我们也难，但是没有像别人那样可能天天考虑到把哪个项目停了或者裁员的状态，相反这个调控到现在这个政策出来以后，对我们有极大的好处，为什么？你手里持有大量的优质部件，所以下次再投入资金肯定优先使用。像最难的时候我们拿到了16亿的银团贷款，为什么？就是因为你手里持有优质的物业，所以对中昆来说大家都做的事你不要做，而且每个人都做的事你不要做，这样就可能把自己跟别人差异化了。这是企业能够在这个危机中不倒下去的办法。
【提问】：你觉得住宅市场什么时候能够回暖？
【黄怒波】：很多人讲住宅市场明后年就会好的了，我不同意。第一跟当前世界大经济形势有很大的观点。第二我认为目前出台的政策都很快，但全部都是应急措施，他不是一个市场成熟以后逐步推出来的，一些引导市场的管理措施。国家上半年还在讲宏观调控房地产要把泡沫挤出来，大家都认为房地产商倒一大批才好，现在突然又发现不行了，还得救市，房地产是重要的支柱行业，知道他对经济的影响极大。这种情况下国家着急要快、要稳、要落实出台了不少房地产政策，这样的政策我觉得是应急的，没有起到很的的作用。比如说拿出9千亿，张主任又讲那2500亿，还有经济适用房、安居房、社会保障房这么多概念作为你是混乱的，连消费者也在考虑买哪一种房子好。所以我认为对商品房这块现在谁也不敢碰，因为商品房还是市场的住来，最后还是依靠市场解决问题，世界上没有一个政府依靠政府把国民的住房解决掉。
50年代我就看到过美国政府发誓要在50年还是多少年内解决全面的住房问题，这个我原来都写过文章有依据的，但是美国政府的住房问题越来越严重，这次美国的经济出现大问题主要是从住房开始就是次贷的问题。所以在这个方面我认为目前在应急政策下还要观望，所以为什么现在市场的回暖也有限。
再一个你看我们这一轮过去以后又来一轮，这一轮改变了什么？什么也没有改变最主要的金融没有改变，土地还是招牌挂，市场化还是要坚持的市场也没有说分房。主要还是以金融为主，金融以银行为主，银行也是要惜贷的，银行也不敢判断。所以这一轮市场的回暖我根本不乐观，再一个政府给一个强大的信号，告诉所有的老百姓我们政府要解决你们的住房了，那你说商品房的道路在哪儿？事实上他根本不可能解决住房的问题。所以我认为房地产市场这两三年内还是处在一个调整的阶段，我不认为再回到07年那个混乱的房价，或者那么发烧的局面，我认为在中国的房地产业内十年也不会出现。
【提问】：刚才说到大钟寺国际广场，可能是中昆最近的重要项目，我想问一下目前这个项目在招商和开业具体的情况是什么？
【黄怒波】：它也遇到问题，比如我们一再想开业，原来的症结是奥运会，这是没有办法的事。后来发现一个大问题，这种大型的商业必须要有大商户过来，比如百货公司进来，但是目前恰恰遇到一个致命的问题这些大商户全都开不了业，为什么？第一他们过渡扩张。你看从家乐福从什么开始前两年都是过渡扩张，经济危机出来以后对他们影响很大，第一资金链断、第二所有的销售额下来。这些导致他们现在无力拿到大项目以后按计划开张，但是你想比如有一个大商业跟我们签了约了，他拿了我4万平米，我明年五一无论如何要开业的，他说我8月、10月，明年一年都开不了，这一年开不了把大钟寺给拖死了。
再比如家乐福，他也说我明年10月也开，但是你怎么相信呢？他在前面的发展都可能停下来了，所以这些主力店把大钟寺拖死了。实际上现在北京的租金是往上涨的，这个原因我们再分析可能最近的供给量少，那怎么办呢？只有采取过渡的措施，我下决心我未必要主力店进来，我本身做的休闲生活中心，我让他先过渡一下，过渡几年后我们再考虑。
第三个问题我专门到美国去看了，美国的百货店非常惨，像（miss）百货店门口罗雀，再一个销售额，你看到美国倒的不少。我认为在美国也好、在哪儿也好在这次经济危机后百货店要洗牌，未必这个业态是一个比较好的业态。所以对中国来说怎么避免这个大家伙把你拖死，这是开发商一个重要的问题。对我来说大钟寺很简单，明年5、6月份我肯定开业，第一加大餐饮比例加大到30、40，第二我做个性的东西，这些店先进来，面对的就是青年阶层，时尚和它的休闲华，拿这个渡过危机，所以给大的主力店发了最后的通牒，你要进你给我签约5月份必须开业，要不出局。他们都很紧张，但是这个对我来说关系到我生死存亡的问题。我现在明白了很多大的商业中心推迟开业的时间很多情况都是取决于他大的主力店的情况怎么样。
【提问】：像您这样的企业包括大钟寺还有旅游地产这些都是以持有物业为主？
【黄怒波】：对。
【提问】：资金流动性是不是会差一点？比如像现在股市融资或者其他的融资渠道可能都比较单一，包括银行业惜贷，你怎么解决你资金来源的问题？
【黄怒波】：这个帐应该这样算，我把一个资产拿到手里，比如一个酒店他只要有营业流水我可以迅速变活，比如大钟寺我都卖掉了我可以变现几十亿，还有你看一个银团贷款给我10年期，你说哪个划算？比如黄山我最近拿到10个亿，我为什么把度假村请来？就是你拥有营业流水，这是一个强大的能力，这笔跟上市打交道要划算的多，所以长久持有物业，这个物业的后是一个现金流，这个现金流有商业、渡假、门票收入这样多重的组合实际上你你企业有一个持久发展的后劲，当然有的办法是突然暴富起来，就是我把大商卖掉一下拿几十亿，再一个是细水长流我慢慢走，跟登山一样我可能走的很慢，但是最后能登顶，但是有的走的很快，他走在半腰中就跨掉了，我觉得做的最安全的是物业持有。
