房地产投资新模式——REITS

来源:万达集团商业公司发展部 作者:邹海荣

中国房地产业经过近20年的发展，其发展模式已开始受到业界人士的关注。一般说来，房地产公司的模式可以分为开发公司模式、物业经营公司模式、房地产服务公司模式和房地产金融投资公司模式。房地产公司的模式与房地产行业的发展成熟程度息息相关。在行业兴起初期，房地产开发公司模式占主导地位；房地产行业进入到相对稳定阶段，开始以经营和开发混合的模式为主，单独的经营公司开始出现；等到房地产非常成熟的时候，金融投资的模式开始逐渐地增加，发展成为一个主导商业模式。随着中国房地产行业步入稳定发展阶段，越来越多的房地产发展商已经意识到原有商业模式发展的局限性，他们正在迫切地寻求突破与创新。
根据有关资料显示，1996年，世界上最大的房地产公司排名的前二十五名中，美国只有三名，而前十名中根本没有美国的公司。说明美国的房地产发展模式与其他国家和地区有着较大差别。通过研究比较可以发现，美国的房地产市场包括三个小循环，三个小循环组合在一起又成了一个大循环。这三个小循环分别是：以房地产开发商为核心的房地产开发循环；以房地产投资管理公司或房地产投资基金为核心的房地产投资循环以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。到目前为止，中国的房地产商基本上还都只是兼具房地产投资功能的房地产开发商，纯粹的房地产投资管理公司和房地产基金都还没有出现。在当前城镇居民购买住房的热情空前高涨、银行按揭等房地产金融体系逐渐形成、中国资本市场初步形成、境内外养老基金和保险公司等急需寻求新的投资方向和投资工具、中国房地产商业模式和房地产商角色即将发生转变的时候，房地产信托投资基金开始浮出水面。
一、房地产投资信托（Real estate investment trusts）
房地产投资信托是信托公司通过制订信托投资计划, 与投资者(委托人)签订信托投资合同, 通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金, 然后进行房地产或房地产抵押贷款投资, 并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。房地产投资信托的优势主要表现在这样几个方面:
1、房地产投资信托通过集中化专业管理和多元化投资组合, 选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务, 可有效降低投资风险,取得较高投资回报。
2、中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。
3、房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的理想渠道, 其特有的运行机制(组织形式、有限责任、专业管理、自由进出转让、多元化投资、优惠税收与有效监管)可以保证集中大量社会资金(从而产生相当大的市场强度与经济规模)，投资回报较高，投资风险较低, 是一种比较理想的资本市场投资工具。
房地产投资信托的资金来源有两个方面: 发行信托受益凭证或股票, 由机构投资者(人寿保险公司、养老基金组织等)和股民认购；从金融市场融资, 如银行借入、发行债券或商业票据等。房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易, 或采取场外直接交易的方式交易, 具有较高的流通性。房地产投资信托除了具有信托的一般特征, 即所有权和利益相分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性外,还具有以下特征:
① 信托财产是房地产证券, 采取股票或受益凭证的形式, 可上市交易, 流通性强。
② 经营期限分为定期或不定期, 财务运作对大众公开, 透明度高。
③ 法律对REITS的结构、资产运用和收入来源进行了严格的要求。如美国规定：房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制, 以防止股份过于集中；每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务, 75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。
④ 可以获得有利的税收待遇, 避免了双重纳税(房地产投资信托不属于应税财产, 且免除公司税项)。但如果投资信托公司的行为不像一个投资者，而像一个交易商那样在短期内就买卖其不动产，那么，它所获取的一切收益都要缴纳100%的所得税。

二、房地产投资信托发展前景广阔
现在美国的REITS有300多家，其总资产已超过3000亿美元。从长远来看，REITS的平均收益率已经超过房地产开发收益，在美国REITS已经成为一种风行的房地产投资方式，其比重已经超过直接投资、持有证券等方式。随着我国房地产业寻求新的融资途径、民间资本力量的发展壮大和商业地产开发的如火如荼，房地产投资信托REITS发展前景日益广阔。
1、房地产公司融资新途径
房地产开发项目投资量大、建设周期长，必须依靠金融机构的支持和配合，一个项目的成败往往和房地产商的融资能力和水平的高低息息相关。而目前除几十家上市的房地产企业外，多数房地产企业开发项目还只能依靠巨额贷款，背上沉重的债务负担。特别是银行预算约束不断加强、《关于规范房地产金融业务通知》及2003年121号文件的出台，使各路开发商意识到不能仅靠银行这一条腿走路，拓宽融资渠道迫在眉睫。一时间，拓宽融资渠道成为房地产界、金融界喊得最响的话题。
IPO门槛太高，买壳上市风险太大，证券化还遥遥无期，于是很多房地产商开始寄希望于房地产投资基金。一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；另一方面，房地产投资基金以分散投资，降低风险为基本原则，其在一个企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，企业不会丧失自主经营权。另外，房地产产业投资基金作为投资者，对房地产企业的运行还能起到一定的外部监督作用，增强其运行的透明度，有利于促进其健康发展。
房地产基金为房地产企业带来了生机，房地产企业也通过获得房地产投资基金而大大拓宽了融资渠道，解决了资金瓶颈的问题，降低了经营的风险。
2、民间资本新出路
改革开放为我国积累了巨大的社会财富，而在社会财富不断积累的过程中，伴随着的是民间资本的力量日益强大。2003年，我国城乡居民人民币储蓄存款余额已突破10万亿元。在民间资本不断积累壮大达到一定量之后，它必然需要相应的释放渠道。另外，随着中国保险市场的发展和中国养老保障制度的改革，中国的机构投资者也已经成型。目前股市低迷、银行利率过低，民间个人资本和机构投资者投资渠道极为狭窄，民间资本资源没有得到有效运用。“温州炒房团”现象从一定程度上说明巨大的民间资本缺乏有效合理的释放渠道，无法向急需资金的产业或行业投入或再投入。房地产信托投资基金的出现丰富了投资品种，为广大的投资者提供了一条全新的投资渠道，可以广泛吸收社会上的分散资金，发挥资金的规模优势，推进相关产业特别是房地产业的快速发展。同时，广大中小投资者也能通过REITS这种投资方式来分享房地产开发收益，打破房地产开发商对房地产开发收益的垄断，促进房地产开发商向投资经理人的转变。
3、顺应商业地产的发展
随着中国商业的逐步开放，国外零售、家居和餐饮等商业巨头纷纷涌入中国，推动了商业房地产的发展。同时，商业地产的收益性物业特点将使其拥有者有更强的抵抗政策风险和经济周期性不景气的能力，其可预期的现金流也更容易使其实现上市。商业地产开发的巨大利好前景使许多开发商趋之若骛，在中国掀起了商业地产开发的浪潮。然而商业房地产的价值不仅在于它所处的地段，更在于它能获得未来收益的能力，而收益能力在一定程度上取决于商业地产经营管理能力。目前中国房地产开发可归为香港模式，开发全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，商业地产的经营管理能力是许多传统大型开发商所不具备的。另外，商业地产开发占用大量的资金，而商业地产回收期较长的特点使一些开发商在租售之间举棋不定。在国外，一些大型的房地产投资基金机构旗下都拥有几十甚至上百家商业物业，如摩根士丹利、GGP，汉斯、555集团、铁狮门Tishman Speyer Properties等，这些机构不仅具备雄厚的资金势力而且具有丰富的商业物业管理经验。在我国商业地产发展的今天，创新完善房地产金融工具，发展房地产投资信托基金已是大势所趋。
在当前中国，由于政策的限制，还没有正式的房地产信托基金出现，但成立房地产信托投资基金的声音不绝于耳。随着我国房地产金融体系的逐步完善和房地产业的不断发展、房地产投资功能的日益显现，房地产信托投资基金的出现已是指日可待。