扬州商业地产步入多“心”时代

     市区规划培育建设十大商业副中心，如果说商业主中心是一匹看得见的“白马”，那么商业副中心、区中心则是具有投资潜力的“黑马”—— 业地产步入多“心”时代 

  市商贸局日前召开“推动市区商业副中心建设”会议，根据我市商业网点发展规划，今年起，市区将培育建设十大商业副中心，分别为广陵新城、京华城中城、瓜洲商业副中心、蜀冈商业副中心4个市级商业副中心，以及来鹤台商业圈、蒋王商业圈、汊河商业圈、曲江商业圈、邗沟区商业圈和扬州商城商业圈6个区级商业副中心。 

  商业副中心的开建会对扬州地产产生怎样的影响？楼市会否因“心”而使价格得到提升？商业物业的开发是否会因为住宅小区的开发而发展？带着这些问题，记者采访了房地产业内人士。 

  “十‘心’”规划正当其时 

   “从100平方公里到250平方公里，城市的发展促进了房地产业的发展，对商业配套也提出了新要求。十大商业副中心的提出体现了政府意识的导向性，它形成了一个很好的梯形商业圈，即主中心、副中心、区中心。”一直从事房地产研究的世联顾问公司总经理许世斌这样阐释多“心”时代的来临。 

  在他看来，我市数年前提出的“一主三副”的说法现在有些滞后了。“在城市规划中，蜀冈商业副中心是不能缺位的。它向城市北部区域的辐射能力非常强，影响力可达高邮、天长，有江阳工业园，有扬州天下大型住宅小区，有瘦西湖板块的支撑，这个地方有条件也肯定能形成商业副中心。” 

  “心”与周边地产互为作用 

   有关城市核心商圈的说法，最初的理论是中心地理论，“一个城市只有一个中心，其商圈即核心商圈”。然后衍生出“同心圆模式、扇形模式及多核心模式”，即一个城市具有多个中心地域，每一地域都会形成核心商圈，它们共同促成城市商圈的形成与发展。 

  在扬州，文昌商圈无疑是公认的核心商圈，“在文昌商圈，行人在500米的半径内可以解决吃、穿、住、行问题。”许世斌说。环顾当下扬城的商业地产，其中有很多在最初仅为一个为社区服务的商业物业，随着商业形态的不断补充，加上人气的聚集，助推了当地成为城市商业副中心。“西南板块的蒋王商业圈、汊河商业圈、扬州商城商业圈都是这样的情形。” 

  京华城中城则是“心”拉升周边地产升值的范例。当初京华城开建，很多人是抱着“赌一把”的心态买房的，随着京华城中城的开业，周边人气迅速集聚，京华城、奥都花城、和美第等一批地产项目崛起，京华城周边地产比无商业圈覆盖的同期地产均价每平方米要高近千元。 

  “心”有赖于商业地产的有效配置 

  三年前，扬州的商业地产开发无论在形象上、销售上都没有大的起色，这与本土大部分的开发商重住轻商有关。而这几年扬州商业地产开发应该说有了明显的进步。首先是主题街、特色街的兴起，开发商不是简单地建商铺，而是考虑开发什么样的商铺，通过市场细分，主动研究商业业态定位，研究商业经营和管理模式，特别是自己的特色，在销售方面也采取主动招商的方式。其次是对商业地产开发本身在认识上作了调整，一些开发商认为商业地产不能全部一售了之，而应该遵循“三三制”的原则，即三分之一销售，三分之一出售后回租，三分之一自己保留作为“资金池”，这就是认识上的进步。所以从这方面讲，扬州商业地产的开发将出现新的局面。 

  “随着城市化的发展，因商业地产集聚出现了一些新的区域，经过几年的市场培育，这些新区将成为相对成熟的商圈。但是商业也要按照市场经济规律、商圈的规律来经营，不能盲目建设。商业规划对房地产来说也很重要，开发住宅时同时要考虑留多少比例的商业、开发哪些商业业态。”市商贸局市场体系建设处负责人告诉记者，目前我们确定的部分商业副中心还没有形成鲜明的特色，今后将根据实际情况，因地制宜，有计划地引进符合本区域商业发展枷虻母骼嗌堂称笠等胱ぃ?0个商业副中心各具特色。 

  对于商业地产投资者来说，如果说商业主中心是一匹看得见的“白马”，那么商业副中心、区中心则是具有投资潜力的“黑马”了。