哪些业态的商业地产项目更适合REITs？

REITs是一种标准化可流通的金融产品，一般从上市公司或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。 


　　REITs具备低相关性、低波动性和低风险性，因而在国外一些成熟资本市场受到一些中小投资者的偏爱。目前我国的准REITs相当于私募性质，而不是公开发行的完全的REITs。 


　　最近有消息称，设立房地产投资信托基金的方案已上报并获国务院批复，只待确立REITs实施细则便可正式出台。不过有业内人士认为，即便年内可出台政策，正式推向市场至少也要到明年。受全球经济金融危机影响，有关部门对于REITs等金融创新举措的态度将更加谨慎。同时，REITs方案之所以迟迟未出台，与银监会与证监会等政府部门间职能尚未理顺有关。 


　　在第七届证券投资基金国际论坛中得到的消息，深交所一直致力于交易所理财产品的开发，以打造我国金融超市为战略发展目标。该所积极推动有市场需求的金融产品的研发，已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了REITs产品方案。 


　　看来，REITs将渐行渐近，而作为REITs主要资产包——处于成熟运营阶段的商业地产项目（大型租赁型商业场所、写字楼、酒店等广义的商业地产）将成为REITs管理商最为关注的。 


　　作为REITs的资产包，商业地产项目必须具备完全产权、进入稳定经营期、年收益率（租金）高于8%的商业地产项目。在此前提下，哪些业态的商业地产更适合REITs？富智商业顾问认为，大型购物中心和写字楼最适合REITs。 


　　大型购物中心：营业规模大，项目市值高；主力店群多，经营比较稳定；商铺换租可以及时处理，经营易于调整。大型购物中心比较适合作为REITs的资产包整体上市。比如深圳万象城、上海正大、北京新燕莎等等。但对于产权所有者以投资收益为目的的项目则除外，比如深圳中信城市广场，其所有者平安保险是以之为其险资的获利而投资的。 


　　专业市场：专业市场可分为二类，一类是生产资料市场，受下游产业影响大，行业周期性也影响租金收益，有时政策性影响也较大，如产业政策、城市规划变动等。这一类项目不太合适作为REITs的资产包整体上市。另一类是消费品专业市场，相对来说经营容易稳定，这一类项目还是合适作为REITs的资产包，但要求规模适中。超大规模的专业市场则受到市场影响时不容易作经营调整，因而其风险较大。 


　　商业街：商业街同样分为二类，一类是拥有多家主力店的、经营稳定的商业街，且有足够的停车场位，这类商业街需由同一家开发商统一开发经营，比较适合作为REITs的资产包；另一类则是专业街，与专业市场的类似，可分成二种情况进行分析。 


　　写字楼：在一、二线城市的写字楼中，如出租率较高且租户有一定共同特点的项目，也就是说具备一定特色商务主题的项目均可以考虑作为REITs的资产包。具备一定特色商务主题可使项目具备稳定的租客群，并随着品牌效应的影响，租金递增的可能性也较高，物业增值较明显。 


　　酒店公寓：在经济发达的一、二线城市，当地酒店对于游客或商务客来说，如没有出现明显的供大于求的情况，则可以考虑将酒店公寓作为REITs的资产包。但如该项目整租给二房东经营的，由于产权所有者获取的租金回报非常低，此类项目则不宜作为REITs的资产包上市。