2004天津商业地产大变局 呈现几大特征

商业地产时代已来临

　　中国商业地产时代已经到来，商业地产正迅速成为房地产业投资的新热点。1997年到2002年，中国商铺销售占整体房地产销售的比例约为7%，其中2000年商铺销售增幅近40%，2002年为30%。数据表明，从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业房地产蕴藏着巨大的投资空间。随着国际专业的商业地产公司进入中国，以及一些跨国公司习惯于租赁物业以保持经营灵活性的现象越来越多，商业形态由分散型向集约经营转变，这就意味着中国的商业地产即将迎来春天。

　　天津海河两岸开发改造必然带动了大量公建项目建设，对天津大型商贸公建建设有较大的推动作用，并能有效地提高中心城区的经济功能和环境品位。天津市提出抓紧建设中心商务区、中心商业区，实施海河两岸综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带、景观带和文化带，建设现代化立体交通网络的城市建设目标。

　　资料显示：２００４年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。

　　专家评论：这对于发展中的城市来说，在数量上还差得很远，人均拥有量还很低，谈不上空置。因此，商业地产总体上的空缺将创造更多的发展空间。

　　2004年天津市的商业地产将呈现出以下特征

　　形式：分散变集中 平面变立体

　　做商业地产实际上是在营销天津，要有所突破，就必须运作具有天津特色的商业地产。天津原有的商业态势是以传统街坊式的零散商铺门面为主，大型综合类商尝购物中心数量较少，然而新的商业态势首要考虑的是如何结合本市的商业特点和布局，将零星门面的经营者吸纳到新建的大型商场或购物中心，有效结合占地问题。“分散变集中、平面变立体”的模式将成为天津市商业地产的发展趋势。

　　问题：开发、经营问题凸显

　　２００４年天津商业地产的开发、经营问题将显得更加突出，也是开发商在未来商业地产市场竞争中应当着力去研究、探索的重要问题。

　　与国内许多城市相比，天津的商业地产市场正处于加速期，发展势头日趋强盛。大面积的商业地产对开发商的资金实力有极高的要求，而依靠住宅的资金滚动开发模式进行运作是不可行的。住宅开发项目销售完毕就算大功告成，而商业地产开发还有一个后期经营是否成功问题。

　　业内人士指出，商业地产要想成功且成为龙头老大，需要以下三大要素：策划能力；招商能力；后续经营管理能力。前期工作如：招商策划、市场研究、商场饱和量调查、产品策划，也都是很重要的。去上海港惠商场，整体让人看来很舒服，灯光、货架高度都很符合消费者的视觉需要。做商尝ＳＨＯＰＰＩＮＧ?鄄ＭＡＬＬ灯光很重要，灯光暗、走道很窄，是商场是否成功的重要一点。对于招商，天津这么多的商业地产，是有难度的。有很多开发商出去寻找出路。重视前期策划、物业管理、售后管理这三大要素，且处理好三者之间的关系，才是商业地产成功的基矗

　　投资者：外地占主流

　　商铺投资市场中，天津本地人投资量显然不够，从“十一”黄金周商业房展会销售推广很火暴的麦购休闲广尝万达广尝铜锣湾广场和嘉华国际商业中心可以看出，外地投资者在上述项目中占了重要的比重，甚至超过５０％以上，这与天津的城市基础建设、商业发展有着重要的关系。天津的商业投资已不仅仅局限于本地区而成为外地区投资的焦点。

　　据了解，在本市投资商铺的人群大致分为四种：有购买小量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主；包租客以批发价的租金“吃”进相当数量的商铺，经过适当包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润；自营商铺；投资养老。

　　２００４年，随着天津整体投资环境的大幅度改善，将会有更多的外地投资者进入天津的商业地产市场，这无疑是一个较大的“利好”。

　　前景：天津不是扩张　而是替代问题

　　天津商业地产的发展，我们不应从商业地产的供应量上看，而是从商业结构上看。具有发展前景的商业地产标准有３０～４０平方米只出售产权的小商铺；４万～８万平方米标准百货商场；主题商铺这三种类型。

　　天津目前还缺乏合理商业结构，需要重新洗牌。利用海河东西地区发展不平衡，海河以西地区竞争激烈，而海河以东地区拥有绝对优势。合理定位、后期经营的可行性就有了保证，南京路在未来可以经营一个较大的综合性百货商店。成功案例有：伊势丹、津汇等。目前的缺陷是硬件不够，在百货业分为Ａ、Ｂ、Ｃ三级，同样的地点天津未来不是扩张而是替代问题。也许天津商业地产将来的牌局是：谁能节省采购、走路的时间，谁就会赢得市尝赢得消费者。（消息来源：证券日报 记者 万虹妤）