人民币贬值预期加剧 房地产业隐现外资抽逃

波澜不惊的人民币外汇市场在12月初却走出一波诡异的下跌行情，使得众多人士纷纷预言人民币已打开贬值通道，也让本已羸弱的房地产市场面临更大的利空袭击。

　　12月4日，银行间即期外汇市场人民币兑美元以6.8845开盘，达到0.5%的日内波动区间下限，午盘询价系统于盘中更是报6.8870。至此，人民币已是连跌5天，而且连续第3天触及跌停。自2005年7月21日汇改以来，人民币兑美元汇价一直处于上升通道，走势稳健，汇价触及波动区间上下限的情况极为罕见。

　　“近期人民币兑美元汇率下降是受美元走强影响和市场正常的技术回调，尚不存在所谓的贬值通道。”银河证券首席经济学家左小蕾接受本报记者采访时表示。

　　但地产界知名评论人牛刀则认为：“人民币贬值趋势已显现，外资将继续看低国内不动产投资价值，国内房地产市场的降价将由普通住宅蔓延至别墅、写字楼和商业等高端物业。”

　　众说纷纭

　　目前众多坚持人民币贬值预期的人士认为，今年以来出口增速的大幅下降，相信政府可能会采取贬值策略减轻国内外贸企业的压力。

　　天相投顾总分析师仇彦英表示，日前人民币结束长达三年的升值趋势，走向贬值，这将极大刺激不断萎缩的出口，结合近期国家相继出台4万亿元投资拉动内需、大幅降低利率等一系列刺激经济增长的调控政策的背景，市场更乐于相信人民币贬值是政府促进出口保经济增长的长期政策。

　　央行的一系列举动也加深了这些猜测。不少外汇交易员指出,人民币兑美元中间价一向是代表政府态度的风向标。根据现行规定，银行间即期外汇市场以央行当日公布的中间价上下浮动千分之五。继12月1日人民币兑美元汇率中间价下调156个基点之后，2日央行操作谨慎，仅将中间价继续下调22个基点至6.8505。

　　有资深外汇交易员分析道：“央行小幅调整人民币兑美元中间价透露出两个信号，一是央行对贬值持支持态度；二是央行不希望贬值的速度太快。”

　　此前，央行行长周小川曾公开表示，不排除人民币贬值的可能。这也印证了人民币策略性贬值的市场猜测。

　　但部分研究人员将近期汇市的走势看作市场的正常波动。“人民币兑美元汇率出现大幅回落，其直接原因是因为欧美股市暴跌、市场预期欧洲央行将大幅降息等因素带动美元出现大幅走强，导致人民币兑美元汇率走低。”建设银行研究部高级经理赵庆明表示，“虽然不排除央行意图适当贬值支持出口的可能性，但是从我国目前的经济基本面、国际收支状况等因素看，人民币兑美元不具备贬值的基础。”

　　摩根士丹利首席经济学家王庆发布的最新报告也赞同此种说法：“人民币汇率仍存在根本性低估，中期而言仍需向均衡水平升值，一是中国现有贸易顺差规模仍然庞大，二是过去15年的中国资本账户中有14年实现净资本流入，只要存在净外汇流入，市场上的外汇供给就会大于需求，因此，除非央行干预，人民币汇率将始终存在升值压力。”

　　“从几个交易日的情况判断未来人民币进入贬值通道是不理性的，人民币的走势长期还依赖于国际金融形势的变化和国内经济发展的支撑。”左小蕾说道。

　　而据外电报道，12月1日央行有关人士表示，央行会在保持人民币汇率基本稳定的基础上，继续进行汇率改革。近期人民币汇率的波动，或可看作央行以供求为基础，汇率趋于市场化的试水之举。

　　楼市危局

　　汇率的一丝风吹草动也将对投资回报率要求较高的外资和热钱产生极大的振动，在外资云集的上海已出现了些许变化。而被业内人士认为国内房价最坚固堡垒的上海如出现大幅跳水，势必对刚有回暖迹象的全国楼市形成新一轮大面积冲击。

　　“最近有外籍客户将160万元的房子以140万元的价格挂牌卖掉。”上海恒生银行古北支行某房贷经理近日对记者表示。而据其介绍，近日外籍买房客的信心已严重动摇，不但鲜有人申请贷款买房，已购房的外籍客户亦急于降价出售以归还贷款。

　　来自地产中介的消息也印证了这一点。据上海中原地产和信义房产等二手房中介公司的消息,部分外籍人士近期降价急售手中的房源,价格要比周边便宜10%～15%。

　　此外，许多前几个月还高叫“抄底”的基金，目前也一改以往的高调，不愿意回应是否还将买楼的问题。一向被视为“海外基金代言人”的全球五大行世邦魏理仕、高力国际等,也一改往日的高调，对海外热钱撤离国内房地产市场的情况避而不谈。

　　“人民币贬值的趋势，首先打破的就是所谓外资准备重回中国抄底楼市的谎言。”牛刀说道。

　　热钱加速流出造成的国内资产价格下跌，会造成对楼市乃至整个金融体系的更大冲击。

　　12月2日，国家外汇管理局和国家税务总局紧急联合下发了《关于服务贸易等项目对外支付提交税务证明有关问题的通知》，进一步规范服务贸易等项目对外支付提交税务证明的要求。

　　分析人士认为，通知的出台可能和防止资金大量出逃有关。根据此前公布的外汇储备数据，自8、9月份以来，我国似乎已经出现一定的资本流出的迹象。

　　广东省社会科学院《境外资金异常流动研究》课题组组长黎友焕告诉记者，根据课题组从地下钱庄监测到的数据来看，9月中下旬热钱流进流出即达到平衡点，10月、11月热钱则呈现净流出的态势，但对热钱的未来走势，黎友焕则坦言很难判断。

　　“由于热钱和外资投资的大多是国内高端住宅和商业地产，大量热钱的流出，势必将导致楼市价格的调整从普通住宅向高档物业扩散。”牛刀分析道。

　　市场上也不乏反对此种论调的人士。北京某开发商表示：“热钱的规模尚存在不确定性，目前国家种种举措都是维稳，政策对房地产市场也是企稳，热钱逃离冲击楼市的这种情况是政策不允许的，况且这种冲击目前还看不出。”