价格博弈 外资基金暂缓出手

基金海外募集的难度正在增加，募集周期延长，规模被压缩，尤其是投向包括中国在内的房地产方向的资金配额，被进一步压缩。 

　　戴德梁行投资部董事叶建成表示，最大的变化在于基金募集规模大幅度缩水，缩水幅度可达50％，其次是募集的周期被大幅拉长，这些都增加了基金在募集阶段的难度。 

　　本报记者日前获悉，作为外资基金在中国房地产投资专业代理，华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司刚刚成为亚杰集团(Ajia Partners)的Ostara China Real Estate Fund的中国策略伙伴，为该基金提供全面的商业地产顾问服务。 

　　“对于国内开发商而言，外资从来就不是雪中送炭，只有当你有好的项目或者好的公司实力时，外资才会向你牵手。而目前的国际国内经济环境下，会有更多的外资选择暂时观望。”飞洲集团总裁李大可总结其经验。 

　　外资基金风光背后 

　　和其他不少商业地产项目近期纷纷传出缓建、停工甚至烂尾的消息相比，李大可及其旗下的飞洲集团，在本土高端商业地产商中，算是少数的成功者之一。 

　　李大可告诉记者，12月10日，飞洲集团在上海打造的第二个甲级写字楼项目——飞洲时代大厦在当前的经济背景下入市，终于取得了世界500强零售企业之一的百思买和中国某500强企业入驻的成绩。 

　　“也曾有过外资基金主动上门寻求合作，对方看中的也正是飞洲集团在本土开发商中相对出众的桃档夭⒑驮擞芰Α！崩畲罂杀硎荆还壳吧形从胪庾收箍抵市院献鳎芍奕蘸笃渌钅坑胪庾屎献鞯目赡苄越洗蟆?

　　“我们与多家基金公司保持紧密合作，为基金投资的项目提供顾问服务，提升项目的价值。”华夏柏欣联席董事总经理谭佑华透露，外资基金把更多的注意力从办公楼、住宅转向商业地产，近期有不少基金向服务商透露筹备情况和投资意向。并且，更多的外资基金倾向于聘请专业的投资顾问代理公司，为其投资全程服务的同时，形成一道控制风险的屏障。 

　　据谭佑华透露，这些基金的规模一般在4亿－10亿美元不等，专注于中国房地产。例如，近期一只来自英国的基金刚刚完成募集，6亿美元规模，准备投向以中国为主的房地产市场。 

　　华夏柏欣最新的合作伙伴亚杰集团(Ajia Partners)，为亚洲最大的另类投资公司之一，成立于2000年。“旗下Ostara China Real Estate Fund成立于今年9月，未来半年内，将作出4亿－8亿美元的投资规模。”谭佑华透露。 

　　“外资永远不是雪中送炭者” 

　　外资基金在海外募集阶段面对的困境，直接影响其投资表现。 

　　“首先表现在买卖双方的价格博弈上，防风险成为主题。目前买家主要担心的是价格会继续下跌，许多物业租金开始下跌、空置率攀升，而融资越来越困难，价格下跌的预期变得更为强烈。”叶建成分析，不过在经过这段价格博弈的时期后，买卖双方的预期会逐渐拉近，进而出现成交。 

　　叶建成推测，目前外资对投资现成物业的兴趣依然远远大于投资开发物业，物业成交价格的下跌不久之后将会到来，达到一定幅度，尤其是一些有资金压力的业主会主动调价。 

　　从这个角度而言，外资永远不会是雪中送炭的那个角色。资金总量也将进一步缩减。 

　　叶建成透露，一些投资者如海外保险公司的资金，在房地产领域的投资配比会有所减少，以往这个配比可以达到10％－15％，而现在整个债券、股票市场都不好，已影响其整个资金的流动性，表现为压缩房地产投资指标。 

　　“一般外资的投资周期在5年左右，投资回报率在每年20％，主要由租金回报和物业升值两部分组成，但租金和价格目前均存在下调的压力，投资风险加大。” 

　　另据了解，各类外资基金来源、背景的复杂，客观上同样让国内开发商利用这些资本的过程中，又增加了一道障碍。 

　　“我们相信有很多在中国市场的基金，外界对其几乎一无所知。例如我们刚刚才了解到的两个基金，一个来自土耳其，一个为犹太背景，以前从未露面，但其已经在上海、沈阳、成都、杭州等多个城市拥有项目，对一般的开发商而言，几乎没有接触这些资金的机会。”谭佑华坦言。