北京甲级写字楼放量剧增空置率高涨至18.5％

世邦魏理仕日前发布了“2008年北京房地产市场回顾及展望”报告。据该报告显示，北京甲级写字楼市场在三季度出现转折，供应量新增40%，吸纳量则受全球金融危机的影响同比下降14%，导致北京优质写字楼市场空置率上升至18.5%。据世邦魏理仕估计，未来北京写字楼市场仍将走低，但由于外资公司的持续需求，以及中资公司近期的突出表现，北京写字楼市场中长期依旧看好。

　　市场新增供应大幅增加，总体需求下滑

　　根据报告显示，2008年前三季度，北京共有12个优质写字楼项目进入租赁市场，提供79.5万平方米写字楼面积，比去年同期新增供应量增加40%。在落成的项目中，CBD就有6个项目，提供36.4万平方米，占市场总供应量的45%；如果加上东二环、燕莎的供应量，东部主要商务区的供应量占68%，说明目前市场供应热点仍集中在城区东部。截止到三季度，北京优质写字楼市场的存量达750万平方米，供应大幅增加的同时，市场吸纳同比去年下降了14%，前三季度北京写字楼市场吸纳写楼面积48.7万平方米。新增供应量增加，需求下降，使得北京优质写字楼整体空置率上升较快，当前的18.5%的空置水平较去年同期高出5.1%。第三季度租金报价为每月每平方米人民币206元，较第二季度租金上涨0.4%，基本与二季度持平，但同比仍上升7.8%。

　　第三季度北京写字楼市场需求出现转折

　　近年来一直平稳上升的北京写字楼市场在进入2008年第三季度后出现转折。首先，根据政府相关规定，奥运会期间北京所有工地暂停施工，包括室内装修，这对写字楼市场需求产生负面影响。客户因不能进场装修，搬迁意愿降低，扩张需求也相应后延，更多到期客户采取与原业主短期续约的方式渡过敏感期，此阶段市场需求明显下降。进入9月末，美国次贷危机逐渐转化为金融危机并对全球产生影响，在京部分行业的外资公司受到冲击。部分公司扩张和搬迁的计划被总部要求推迟，而受影响较大行业的公司则出现削减办公用房预算，个别知名企业的办公预算削减50%以上，已不得不从CBD的核心区内优质项目搬到周边的B级写字楼，并且，这种削减预算的趋势正在逐渐蔓延。第三季度北京写字楼市场需求下降超出了市场的预期，市场吸纳量为13.4万平方米，较第二季度下降38%，市场出现转折。

　　进入第三季度，金融保险业需求下降，相比较而言其他行业表现相对较为突出。制造业巨头戴姆勒公司租赁了位于望京的利星行3万平方米面积；医药公司强生则在华贸中心租赁了1.8万平方米；同时，能源公司葛洲坝电力在金地中心承租了5千平方米。由此，当前传统行业如制造、能源、制药等在金融危机时成为北京写字楼需求主体。

　　未来一年内压力明显加大

　　2008年第四季度，北京预计将有6个写字楼项目落成，提供45.1万平方米写字楼面积，加上前三季度已落成的79.5万平方米供应量，全年预计落成量将超过120万平方米，这将是北京优质写字楼落成量最大的一年。可以预见，第四季度北京写字楼市场将承受巨大新增供应和市场需求放缓两方面的压力，由于跨国公司仍是北京优质写字楼需求的主体，在当前的市场环境下，已有部份项目业主动增加价格弹性以及免租期等优惠策略，以吸引市场中的有效需求。因此，预计在第四季度，整体市场的租金较第三季度相比将走低。而未来一年北京写字楼市场整体将进入调整阶段，租金在2009年开始将出现下滑的同时，市场空置率将经历短期内冲高然后逐渐回落的过程。但是由于北京是外资公司进入中国市场最重要的城市，同时，以新能源、电信等有实力的中资公司也将成为优质写字楼的重要客户，市场从中长期仍然向好。