张维伦：中国房地产周期分析及对策

   2008年12月11日，在杭州举办2008中国地产新视角高峰论坛，搜狐网、焦点房地产网邀请到郎咸平等著名学者、专家以及业内知名开发商，共聚一堂，探讨全球经济危机下的房地产新走势！在此次的地产新视角高峰论坛上，广州维森置业有限公司董事长兼总经理张维伦先生作了题为中国房地产周期分析及对策的演讲，以下是直播文字： 

　　张维伦：谢谢大家，今天早上我从广州一个很突出的感觉，杭州比想象中要暖和，来到会场发现气氛比较热闹，我知道大家到这里都是冲着郎咸平教授来的，我看郎咸平教授还没有来之前，和大家做一个交流，交流的题目很大，“中国房地产周期分析和对策”，不好意思这个题目是我想出来的，想出来之后也吓了一跳，很紧张，对所以昨天晚上看了一场电影，《预见未来》，尼古拉斯演的，讲一个人有预见的能力，但是只有两分钟，但是他凭两分钟的预见能力化解了一场核危机。我想在座的所有人都想知道接下来房地产发生什么事情，有没有规律，规律能不能被我们掌握？当我们知道了这一些我们心里才有底。所以这些问题可以问郎咸平教授，在谈这些问题之前就想把这些我的经验和大家分享一下。 


　　首先做一个自我介绍，我姓张，张维伦，不是张维迎。个人经历在房地产不长也不短，一共加起来15年，前面三年在房地产相关的行业，后来去了一家万科做的事情公司，做房地产产业化，就是在工厂里把房子生产出来，后来去了日本加盟，又去了清水建设，清水建设是全世界前十大公司，所以前三年基本上在房地产相关的配套产业，换句话说实际上很多开发商也是从这个行业出来的。在房地产开发领域前后一共将近9年，其实是97、98年开始进入房地产，主要所谓的业绩就是奥林匹克花园，从99年我进奥园(同音)集团团，到奥园集团在香港上市，我是全过程的经历者，不过大家有印象，当年在全国的房地产板块有一个很有名，就是广州的华南板块，在全国做千亩的大盘，这个项目我做总经理，当年拿地，当年开盘，15天卖了15万方，在当年的住交会被凭为中国地产第一名，还有一个万科的四季花城，不过那时候把万科的四季花城排在我前面，因为它们的笔画比我少。后来像一般的开发商一样，我们要逐渐走向资本市场，于是借壳上市，那时我买了一个公司，后来改叫奥园发展，03年调到武汉任上市公司总裁，两年，印象非常深刻，后来进入资本市场，在进入资本市场之前我们很天真、很幼稚，以为很好玩，进去第一天和原大股东开会他说了一句话：“欢迎上贼船”，我一听就下了一个哆嗦，后来果然两年时间不务正业，每天和银行打交道，两天后把上市公司股份卖掉，最后去香港上市，所以才可能在去年10月份搭上了去香港上市公司的末班车，奥园上市之后资本市场对房地产大门彻底关上。所以很幸运，后来老板一看很高兴，说好，因为之前我是董事、常务副总裁，好，你做集团总裁，后来我说，上市公司总裁我做过，留下了后遗症，就是我再也不买股票了。于是我辞职，成立了广东维森，05年开始到现在。 


　　这三个阶段我总结一下是房地产开发商的前身、现世和未来。实际上我简单介绍一下维森置业。我们是把它当做一个行业来做，开发管理行业，为什么要做这个行业呢，我这里不多说了，但是为什么要定位为房地产开发商的未来？这一点是我们要想的，究竟是不是未来？开发商需不需要转型？这个是我们今天主要的问题。 


　　三年时间我们做了开发商以前不会做的三件事情，破了三条大计： 


　　第一条跨区域开发，足迹遍布中国的东西南北，东部山东，中间安徽、武汉、重庆，南部南昌、广州、肇庆。第二个大计——跨规模，从市区的几十亩到郊区的几千亩，第三个大计——跨行业，商业地产、工业地产、旅游地产、甚至农业地产，为什么？大家应该记得03年开始宏观调控，05年到08年是调控最严的时候，为什么在这三年我一个上市公司总裁不做，是东北，闯过这三条房地产的红杠，因为现在是最坏的日子，没有办法，宏观调控重点调控住宅，我们不可能在住宅地产这一块坐以待毙，宏观调控重点调控长三角，珠三角，我们不可能在长三角、珠三角等待灭亡，房地产重点调控一些大盘，我们为什么做市区的小盘，这是一场房地产的革命，有点像共产党当年打天下，为什么不能农村包围城市，所以我们如果拘泥于以前传统的思维，可能出路是看不到的，怎么看最坏的日子，首先宏观调控很严，当然现在稍微好转了。 

　　地产大王越来越强了，万科王石放出话了，最后一个住宅肯定是万科建造的，什么意思呢？可能最后只剩下一个孤家寡人，所有人都被他淘汰了，消费者说不让开发商赚钱了，我们自己集资建房，所以政策越来越严，我们的大鳄越来越凶猛，消费者要求越来越高，中小开发商怎么办？所以在现在的经济情况下，房地产开发商面临非常严峻的环境，我们必须寻找新的出路。但是出路在什么地方？这是每个人都在想的问题，在想这个问题的时候，我们必须要反省，如果对过去不进行反省看不到未来，所以在埃及有一个法老的墓志铭：“说我们看不到过去就不知道未来。” 


　　产业化的方向是什么，产业化的核心是什么，讲到这三个问题，我是谁，到哪里去，怎么去，这三个问题想清楚了，其实出路不言自明。 我是谁呢？可能这个问题很简单，我是开发商，实际上这个问题大概在02年，6年前住交会颁奖的时候，也是我去过演讲，但是大家有没有想过，开发商是什么？我们会看到房地产有一个很奇怪的现象是其他产业没有的，我们叫它，对开发商没有一个准确的定义，万科设计申请专利，重点在设计，中海讲过程经济，重点在工程质量，任志强天天骂政府，潘石屹干脆去演电影，万科说现在我是制造商，我要盖工厂了，另外90%的开发商都在预测房价涨还是跌，所以房地产开发商究竟是什么？这个问题没有统一过，那么要回答这个问题，要回答一个最根本的问题，房地产的产业链是什么，产业结构是什么，最长的产业链有三条，第一条价值链，房地产毫无疑问以利润为中心，但是有三条价值，第一个土地，房地产初期，在第一个10年以土地为中心，那时候房地产开发商是地产商，93年在海南不用开发，拿一块地从三楼到四楼，一转手几十万到手，那时候土地稀缺，但是随着土地公开招拍挂，现在的房地产的，现在的富豪都是开发商，第三个利润中心未来是什么？不动产证券化，房地产未来的利润中心不是在土地、也不是在开发商，是在资本运营，这就是为什么大量开发商要上市。所以我们知道中国现在的首富50%是富豪开发商，是不正常的。 


　　它的横向协同面我们可以看到，房地产是和三个产业有关系的，第一个是工业地产，第二个是住宅地产，第三个商业地产，除了这个之外，还有一个纵向供应面，所有的地产一开始都叫策划，这个策划包括产品策划，也包括财务策划。这三条产业链构成了房地产的产业空间，当把这个产业空间明白之后，我们又会对整个房地产进行整体的判断，我们应该用什么样的模式开发，所以房地产的策划、买地、销售、施工等，所谓的开发模式有整合方式不同，我们资本有香港模式，所以碧桂园在去年上市成为首富。 


　　第二个美国模式，以万科为代表，把专业公司分工出来，这是现在开发公司的主流模式，开发商做资本运作，融资然后进行开发完，但是中国不是香港，也不是美国，为什么我们要用美国模式、香港模式，中国要有中国模式，中国模式就是进一步的社会分工，先有的开发商分为投资公司、管理公司、专业公司，我们看香港公司本质上是一个一党专政的公司，所以碧桂园在广州甚至在全国非常有名，为什么这么成功呢？因为它有一个楼盘，他非常自豪地说有几千人的设计团队，但是这种模式之所以在香港诞生，因为香港很小，可以利润最大化。 


　　第二个，香港公司总结为整合的重心是设计、工程和营销，整个房地产供应链的一体化整合，简单地说有自己的开发公司、设计公司、营销公司。我们在90年代做房地产的时候也是这样，施工单位是你的就算了，怎么连监理公司都是你的？这是开发公司的第一个阶段。90年代末，要进行分工，专业的事情专业公司去做，每个模式是二元经济，就是投资者完全负责资本的运作，然后交给专业的公司操作，是一个横向产业链为主的社会分工体系。所以在美国开发商实际上可以跨国这个界限，可以做住宅地产、商业地产和工业地产。美国最有名的地产开发商做了一个真人秀，飞黄腾达很有名的一个节目。 


　　我们看到未来的中国模式，为什么中国房地产来讲，香港模式和美国模式不行，因为香港模式的问题是分工不细。维森模式的问题是分工太细节。投资、管理和专业进行侧重点分工，房地产为什么需要管理？时间关系讲几个主要的内容，包括大的客户，市场分析，所以房地产最后有一个答案，房地产是一个系统商，要找到它的定位，不是设计公司，第二个怎么样集成产业化，产业化有一个很大的误解，往往把产业化认为住宅产业化，万科现在做的产业化可以讲是住宅产业化，房地产不是住宅，房地产是地产开发房子的产业，只是根据功能不同，分为住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产，如果这个概念打破，我们就广阔天地，我们将大有可为，我们为什么只能开发住宅呢，我们可以做工业地产，工业地产调控可以做商业地产，现在是农业地产，因为现在关于农村的土地所有权包括转让权，这一点是给开发商脸上贴金，人类的历史是房地产开发的历史。 


　　准确的讲，我们现在回答问题，究竟有没有周期判断？周期怎么判断，在中国分为三个阶段，第一个阶段生产资料的竞争，第二个生产工具的竞争，第三个生产方式的竞争，所以在生产资料竞争的时候，房地产商是地产商，现在竞争的是设计公司、施工单位，到未来呢，我们靠什么竞争，这就是当年华润板块竞争的核心，我们的一样，同一个地块，同一个专业公司怎么卖，明显分为三个，这就是我们讲的房地产周期十年，每一个十年的变化不同，这个我们<