上海停征土地使用金调整供地结构惠及商业地产

日前，最新修改的《上海市土地使用权出让办法》公布，从明年1月1日起，上海将取消土地使用金的征收。

　　此前，土地使用金的征收依据是1996年10月30日发布、2001年5月21日修正的《上海市土地使用权出让办法》；征收标准具体为，按出让地块的面积计算，每年每平方米1元。

　　“实际上，取消土地使用金的征收，只是进一步理清相关的税费，虽然这些税收一般在成本预算中不计入统计范围，但是，目前在住宅地块受到冷遇的前提之下，商业地块反而受捧，取消土地使用金是一个刺激开发商拿地的信号。”北孚地产研究所副所长刘光东说。

　　商业地块受惠

　　虽然上海今年经营性地块推出较多，但从几个公告的结果来看，大部分的商业地块及工业地块都有了买家。相比之下住宅地块，今年上海市推出了18幅纯住宅用地，竞有10幅地块没有成交，流标的比例超过40%。

　　以上海第35号土地公告完成出让为例，总共三幅土地中，两幅住宅地块因无人报名不出意外流标。万达集团(企业专区,旗下楼盘)以约10亿元底价拿下嘉定江桥地块，折合楼面地价不足2400元/平方米。“我们准备在3~5年内在上海开发5~8个项目，现在已有五角场、周浦的项目，嘉定江桥的地块已经拿下来了，还有一些地块在看。”上海万达置业副总经理吕正韬表示。

　　“对于上海的经营性地块，我们是非常看好的，这段时间，我们都在寻找地块，一方面，现在经营性地价较为便宜；另一方面，开发商业项目需要很长的周期，现在拿地，正好为将来做储备，等渡过这段危机，再开发，利润会更高。”

　　刘光东表示，从流标的程度来看，住宅用地比商业地块多，一方面，目前的住宅地块还是价格太高，在现在的市场不好的情况下，开发商无力拿地，即使拿了，也担心销售会遇到问题；另一方面，经营性地块价格较低，但是，今后利润却相当可观。

　　分析人士指出，上海的一些经营性地块价格比住宅便宜，如万达嘉定地块楼面地价2367元/平方米，周边的住宅价格在8000元/平方米，这个利润非常惊人。现在住宅地块受冷，只能说明，价格太高，开发商考虑到今后的利润，情愿拿经营性地块，目前是市场的低谷期，也是拿地的最好时期。

　　刘光东认为，商业地块门槛较低，有些商业地块是各区重点扶持的项目，各区的政府对这种项目有一定的优惠措施，使得开发商愿意更多去拿商业地块。

　　而此次上海取消土地使用金也令商业地块受惠。此前，上海土地使用金的征收范围主要涉及商业、旅游、金融、服务业、工业等项目。

　　分析人士指出，在刺激经济发展的同时，政府多推商业地块，有很多的有利因素，一方面，开发建成商业广场等服务性设施后，可以增加就业；另一方面，通过写字楼的入驻，鼓励中小企业投资创业，政府可以收税，增加相应的税收。

　　调整供地结构

　　上海市政府2008年的供地计划显示，2008年安排经营性项目用地计划1500万平方米，其中住宅用地800万~1000万平方米。

　　自从10月份以后，上海就没有住宅地块供应，取而代之是经营性地块，上海出台的14条“救市政策”，其中第14条为“严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。”并表明执行期限从2008年11月1日起至2009年12月31日止。

　　虽然上海今年的住宅供地减少，但却加大了经营性地块的推地力度。12月5日，又推出闸北区281街坊地块也被称为上海压缩机厂地块，地块挂牌起始价格达到21.7亿元，单价达到1.15万元/平方米。以总价来看，这一地块应该是上海今年来挂牌的最贵的一幅土地。

　　根据今年的用地计划显示，今年将优先安排保障性住房、旧区改造、中小套型普通商品住房的土地供应；合理安排发展金融、现代服务业急需的经营性项目用地和居民生活必需商业配套项目用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。安排工业用地出让计划2500公顷，重点向国家、市级工业园区及市重大产业基地倾斜，优先安排符合国家、上海产业布局和导向的先进制造业等工业仓储用地。

　　上海社科院相关人士认为，由于住宅用地频频流标，上海调整了供地结构，这也符合上海近期促进经济计划主要目标。“为鼓励上海先进制造业等发展，各个地区被要求优先提供土地以加快产业布局。在全国促进经济平稳发展的基调之下，作为比全国发展进度稍快一步的上海地区来说，主要工作将是加快产业转型及平稳房地产市场。”